Ті, хто планує будівництво, та компанії, які шукають землю для інвестицій, тепер повинні враховувати не лише ціну та місце розташування, а й те, як певний муніципалітет впорається з реформою просторового планування. Сільськогосподарські угіддя тут мають особливе значення.

У сьогоднішній статті із серії «Адвокат на фермі» ми обговорюємо статус сільськогосподарських угідь I-III класів після змін у системі просторового планування Польщі. Питання стосується дуже конкретних питань: безпеки сімейних заощаджень, кредитоспроможності, дати початку будівництва та вартості нерухомості, яку легко купити імпульсивно, але набагато складніше ефективно «розблокувати» пізніше.

Де починається ризик

Сільськогосподарські угіддя класів I-III підлягають особливому захисту згідно із Законом від 3 лютого 1995 року «Про охорону сільськогосподарських та лісових земель». Цей Закон вимагає згоди міністра, відповідального за розвиток сільських районів, для виключення таких земель із сільськогосподарського виробництва, за винятком випадків, коли ділянка розташована в межах додаткової зони забудови, визначеної в генеральному плані муніципалітету. Генеральний план — це не абстрактний документ, а акт місцевого законодавства, який визначає зони планування та визначає, чи може бути видано рішення про умови забудови для певної ділянки згідно із Законом від 27 березня 2003 року «Про просторове планування та забудову». На практиці це означає, що для земель класу III самого питання забудови на сусідній землі недостатньо — ключовим фактором буде те, чи належить земля до додаткової зони забудови.

Що це означає на практиці?

У червні набув чинності закон, який продовжив термін дії існуючих муніципальних досліджень до 31 серпня 2026 року. Це подовжило перехідний період і надало місцевим органам влади додатковий час для прийняття генеральних планів. Це означає, що заявки на умови забудови, подані до закінчення терміну дії дослідження, будуть розглядатися за чинними правилами. Однак після цієї дати муніципалітет без прийнятого генерального плану не зможе видавати нові рішення про забудову або приймати місцеві плани.

Найпоширеніші помилки, яких припускаються потенційні інвестори, зазвичай схожі: купівля сільськогосподарської ділянки без перевірки класу ґрунту та місцевого законодавства, покладання виключно на запевнення продавця, надто поверхове дотримання муніципального плану розвитку та неучасть у громадських консультаціях, навіть якщо саме тоді формуються майбутні інвестиційні можливості.

Як діяти мудро

Сьогодні генеральний план – це справжній фільтр, який визначає, чи збереже сільськогосподарська ділянка III класу інвестиційний потенціал, чи стане важкою для використання та продажу. Тому варто діяти до того, як проблема закріпиться в резолюції: переглянути резолюцію про ініціювання підготовки генерального плану, проект, обґрунтування та дати консультацій, опубліковані в Інформаційному бюлетені для громадськості (BIP), а потім своєчасно подавати коментарі – на цьому етапі ви все ще можете вплинути на форму майбутніх домовленостей.

У такій ситуації юридична фірма може допомогти вирішити справу від початку до кінця: проаналізувати документи та правовий статус нерухомості, оцінити ризик, що виникає внаслідок класу землі та запланованих планувальних заходів, підготувати стратегію дій, підготувати листи та коментарі до проекту плану, контролювати дотримання термінів, провести переговори з муніципалітетом або іншими учасниками провадження, а також, за необхідності, представляти клієнта перед органами влади або судом з метою захисту прав та збільшення шансів на кращий результат.

Чим швидше ви вживете структурованих заходів щодо генерального плану для певного муніципалітету, тим легше буде підготувати суттєві коментарі, замість того, щоб поспішати з діями безпосередньо перед дедлайном.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 1 липня 2026 року.

Автор: