Люди, які купують будинок або ділянку під забудову в сільській місцевості, зазвичай шукають спокою, простору та близькості до природи. Однак важливо пам’ятати, що сільська місцевість – це не просто місце для життя, а, перш за все, простір, де відбувається сільськогосподарське виробництво. Для багатьох ферм запах гною, робота тракторів, транспортування врожаю, звуки тварин та збір врожаю пізно вночі є стандартною частиною сільськогосподарської роботи, а не винятком із правила.
У сьогоднішній статті із серії «Адвокат у фермерському господарстві» ми хотіли б представити проєкт змін, які посилять захист сільськогосподарської діяльності від претензій сусідів. Проект закону про внесення змін до деяких законів щодо захисту функцій сільськогосподарського виробництва сільських територій був прийнятий Радою Міністрів 18 серпня 2026 року, а потім переданий на голосування до Сейму.
Фермер і сусід – де виникає конфлікт
Найчастіше проблеми виникають, коли нові житлові комплекси будуються поблизу давно існуючих ферм. Той, хто купує будинок поблизу полів або, наприклад, свиноферми, може з часом виявити, що запахи, шум техніки або посилений рух сільськогосподарської техніки надмірно заважають йому користуватися нерухомістю.
Такі справи можуть бути передані до суду як так звані спори про порушення порядку. Згідно зі статтею 144 Цивільного кодексу, власники майна повинні утримуватися від дій, які порушують використання сусідніх об'єктів нерухомості понад розумні межі. Однак, оцінка враховує соціально-економічне призначення майна та місцеві умови.
На практиці це означає, що суд не лише оцінює, чи турбує конкретного сусіда запах чи шум. Він також враховує, чи є ця територія сільськогосподарською, як довго ведеться діяльність ферми, тип виробництва та чи дотримується фермер нормативних актів. Проблема полягає в тому, що чинні нормативні акти не завжди належним чином враховують специфічний характер сільської роботи та реалії ведення фермерського господарства.
Що потрібно змінити
Законопроект пропонує додати нові положення до Цивільного кодексу. Їхня основна мета — зміцнити становище фермерів, які ведуть свій бізнес відповідно до закону та принципів раціонального управління сільським господарством. Законопроект має на меті обмежити можливість трактування типових наслідків сільськогосподарської діяльності, таких як запахи, шум, звуки тварин або сезонні польові роботи, як надмірні порушення.
Однак це не означає, що фермери отримають повну свободу незалежно від того, як вони ведуть своє господарство. Запропонований захист має застосовуватися до законної та належним чином здійснюваної діяльності. Якщо ферма порушує екологічні, ветеринарні чи санітарні норми, або умови, що виникають внаслідок адміністративних рішень, нове положення не повинно забезпечувати ефективного захисту від претензій сусідів.
Важливо, що після набрання чинності нових правил ключовим фактором у багатьох випадках буде не просто твердження про те, що запах є неприємним, а те, чи відповідає метод виробництва принципам раціонального управління сільським господарством. Для фермерів це означає, що особливу увагу необхідно приділяти документації ферми, дотриманню правил та належній організації виробництва.
Ви купуєте нерухомість у сільській місцевості – перевірте місцевість
Законопроект також запроваджує нове рішення для продажу нерухомості. Покупець будинку або ділянки, розташованої за межами адміністративних меж міста, повинен буде подати нотаріальний акт, у якому буде зазначено, що його було поінформовано про потенційні незручності, пов'язані з сільськогосподарською діяльністю, що проводиться поблизу – у межах певної кадастрової зони. Це, перш за все, включатиме шум, запахи, роботу сільськогосподарської техніки та роботу, що виконується в періоди, що вимагають інтенсивної сільськогосподарської діяльності.
На практиці це означає, що перед придбанням нерухомості недостатньо перевірити ціну ділянки, під'їзний шлях та варіанти забудови. Важливо також визначити, які ферми працюють поблизу, чи розводяться там худоба, для чого призначена земля в місцевому плані зонування, та чи муніципалітет визначив цю територію для сільськогосподарських потреб у своєму генеральному плані.
Щоб дослідити цю тему, розглянемо наступний сценарій: подружня пара купує будинок на околиці села, поблизу давнього свинарника. Після переїзду вони виявляють, що запах під час сезону удобрення та за високих температур є більш помітним, ніж очікували покупці. Якщо ферма працює легально, а покупців попередили про сільськогосподарський характер території, пред'явлення претензій може бути складнішим після набрання чинності змін.
Інший випадок стосується фермера, який хоче розширити своє господарство. Захист сільськогосподарської діяльності сам по собі не звільняє його від обов'язку отримувати необхідні дозволи та дотримуватися екологічних стандартів. Саме тому кожна велика інвестиція повинна бути ретельно підготовлена з юридичної точки зору.
Як може допомогти юридична фірма?
Наша юридична фірма допомагає як фермерам, так і тим, хто планує придбати сільську нерухомість. У випадку фермерських господарств ми аналізуємо ризик сусідських спорів, інвестиційну документацію, дотримання нормативних актів та можливість захисту від претензій. Ми також допомагаємо тим, хто купує земельну ділянку або будинок, перевірити умови планування, правовий статус нерухомості та фактичний характер її оточення.
Чим швидше буде проведено такий аналіз, тим легше буде уникнути конфліктів, які можуть виявитися дорогими та важкими для вирішення після придбання нерухомості або після початку інвестицій.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 9 вересня 2026 року.
Автор:
Редактор серії:
