У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівництва» ми розглянемо останнє тлумачення, опубліковане Генеральним управлінням будівельного контролю (GUNB) у серії «Цікаві тлумачення GUNB». Цього разу тема стосується практичного питання, яке виникає під час інвестування поблизу запланованих доріг загального користування: чи може близькість будівлі до запланованої дороги призвести до анулювання дозволу на будівництво?
Відправною точкою стало рішення Верховного адміністративного суду від 16 грудня 2025 року, номер справи II OSK 1567/23, в якому суд посилався на зв'язок між розташуванням будівлі та трасою дороги, передбаченою місцевим планом просторового розвитку («МПЗП»).
Суперечка щодо місця розташування будівлі
Справа стосувалася дозволу на будівництво окремого будинку, виданого у 2012 році. Інвестиції було здійснено на території, що охоплюється місцевим планом просторового розвитку, який також передбачав маршрут майбутньої дороги загального користування.
Сусіди поставили під сумнів законність дозволу на будівництво, вказуючи на те, що будівля частково розташована на ділянці, відведеній для планованої дороги. На їхню думку, це перешкоджало будівництву дороги відповідно до місцевого плану розвитку, і таким чином становило кричуще порушення закону, що виправдовувало визнання дозволу на будівництво недійсним.
Однак органи будівельного нагляду не погодилися з цією позицією. Вони зазначили, що будівля розташована переважно в зоні, призначеній для окремого житлового будівництва, але можливість будівництва дороги не виключалася.
NSA: Відстань стосується будівлі, а не дороги
Розглядаючи справу, Верховний адміністративний суд зазначив, що аналіз документації справді вказав на певні розбіжності в розташуванні будівлі відносно запланованої дороги. Суд навіть встановив, що будівля була збудована, частково, на земельній ділянці, призначеній для дороги, – зокрема, на частині, призначеній для узбіччя.
Однак це не означало автоматично, що рішення про дозвіл на будівництво було видано з грубим порушенням закону.
Оцінка впливу цього розташування мала вирішальне значення. Верховний адміністративний суд наголосив, що, незважаючи на близькість будівлі, будівництво дороги все ще можливе. Суд також вказав на дуже важливий практичний принцип: «Саме новостворена будівля повинна бути віддалена від дороги на певну відстань, а не дорога від будівлі».
Це означає, що нормативні акти визначають мінімальну відстань для розташування будівлі відносно дороги, але не накладають обов'язку «переміщувати» заплановану дорогу подалі від існуючих будівель.
На практиці, навіть неправильне або ризиковане розташування будівлі не обов'язково перешкоджає подальшому будівництву дороги загального користування відповідно до місцевого просторового плану розвитку.
Не кожне порушення означає недійсність рішення
Вищий адміністративний суд також нагадав, що визнання адміністративного рішення недійсним є унікальним інститутом. Для того, щоб виключити рішення з судового провадження, необхідно продемонструвати так зване кричуще порушення закону.
Не кожне порушення буде такого характеру. Порушення має бути очевидним, кваліфікованим та призводити до неприйнятних наслідків у правовій державі.
Однак ризик залишається за інвестором
Рішення Верховного адміністративного суду також має значні практичні наслідки для інвесторів. Суд чітко заявив, що будь-хто, хто вирішує будувати будівлю дуже близько до запланованої дороги, повинен враховувати наслідки такого розташування.
Якщо дорогу буде побудовано в майбутньому відповідно до місцевого плану, власник нерухомості буде зобов'язаний терпіти пов'язані з цим незручності, такі як збільшення шуму, руху транспортних засобів та погіршення комфорту користування нерухомістю.
Короткий зміст
Справа, про яку йде мова, та рішення суду демонструють, що сама лише близькість будівлі до запланованої дороги загального користування не обов'язково означає, що проект не відповідає місцевому плану просторового розвитку або що дозвіл на будівництво має бути скасовано. Ключовим фактором є те, чи дорога все ще можлива для будівництва.
Це важливий сигнал для інвесторів та забудовників про те, що аналіз MPZP повинен охоплювати не лише поточне землекористування, а й майбутні інфраструктурні інвестиції, заплановані в місцевому плані. Навіть якщо проект офіційно отримає дозвіл на будівництво, його розташування може створювати значні практичні обмеження в майбутньому.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 29 травня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
