У наступній січневій статті із серії «Вівторкові ранки для будівництва», присвяченій інституту спільної власності, ми особливо важливо розглянемо інститут права власності на частку у спільному майні в інвестиціях у розвиток. Це пояснюється тим, що в інвестиціях, де окремі одиниці розділені, цей конкретний вид спільної власності є обов'язковим. Як зазначено у статті 3, реченні 1 Закону від 24 червня 1994 року про власність на приміщення («UWL»), «У разі розділення права власності на приміщення власник приміщення має право на частку у спільному майні як право, пов'язане з власністю на приміщення»
Отже, немає сумнівів, що створення частки у спільному майні вимагає одночасного придбання окремого приміщення. Законодавець нерозривно пов'язує факт володіння приміщенням зі співвласником спільного майна. Отже, це суміжне право – повністю залежне від володіння приміщенням і може існувати лише у зв'язку з ним. Акцесорний характер цього права визначається тим, що не можна придбати лише частку у співвласності на спільне майно, не придбавши також і приміщення.
Це також пов'язано з тим фактом, що хоча приміщення є «окремим», як справедливо зазначив Апеляційний суд у Лодзі у своєму рішенні від 25 травня 2018 року (посилання I ACa 1216/17), «це означає лише те, що приміщення є об'єктом права власності, окремим від землі та будівлі. Однак ця власність не може існувати самостійно, оскільки вона пов'язана з правами на частини будівлі та правами на землю під будівлею, а також на інші споруди, які не призначені для виключного користування власників приміщень (ст. 3, п. 1 та 2 Закону про будівництво та власність), такі як, наприклад, горище, сходи, тротуар, ліфт, газова або каналізаційна система. Власник приміщення, розташованого в багатоквартирному будинку, є, таким чином, як власником приміщення, так і співвласником земельної ділянки, на якій стоїть будівля, а також тих частин власності, які призначені для спільного користування всіх власників приміщень».
Таким чином, продаж частки покупця у спільному майні є обов'язковим і відбувається одночасно з продажем права власності. Тому цей вид співвласності часто називають «обов'язковою співвласністю» або «необхідною співвласністю», оскільки покупець не має контролю над її обсягом, існуванням або часом припинення цього конкретного виду співвласності. Слід також наголосити, що, окрім частки у спільній частині будівлі, частка у земельній ділянці, на якій вона розташована, також включає частку у постійному користуванні землею. Крім того, якщо будівля є окремою власністю, ця частка також включає частку у постійному користуванні землею.
Закон про власність на приміщення також визначає, що є спільним майном, а отже, якого майна стосується ця конкретна спільна власність – відповідно до статті 3, розділу 2 Закону про власність на приміщення, спільне майно включає землю та частини будівлі та споруд, які не призначені виключно для використання власниками приміщень.
Це включає такі елементи, як вестибюлі ліфтів, сходові клітки, місця загального користування між поверхами, тераси на даху, лоджії, труби та повітроводи. Вичерпного переліку всіх частин та споруд будівлі не існує; проте важливо класифікувати відповідно до норм лише ті частини, які не призначені виключно для використання власником квартири. До місць загального користування також належать гаражі, паркувальні майданчики, зовнішні проходи, дитячі майданчики та зелені зони.
Важливо, що будь-яка спроба змінити це правове визначення житловою громадою, яка управляє певним спільним майном, має бути відхилена як незаконна. Таку позицію висловив Верховний адміністративний суд, який у своєму рішенні від 30 березня 2022 року (посилання II OSK 807/19) заявив, що «власники житлових приміщень, що утворюють житлову громаду, не мають законодавчих повноважень «уточнювати» поняття спільного майна у значенні ст. 3, п. 2 Закону про землю та іпотеку шляхом прийняття ними резолюції, і таким чином впливати на кваліфікацію цього поняття для цілей конкретних рішень органів, що застосовують вищезазначене положення»
Оцінюючи, чи слід вважати певний предмет частиною спільного майна, слід враховувати функціональні критерії, і кожен випадок слід вирішувати індивідуально та конкретно, враховуючи конкретну справу, що також підтверджується судовою практикою.
У рішенні Вищого адміністративного суду від 15 лютого 2022 року (посилання II OSK 724/21) було зазначено, що «категорія спільних частин нерухомого майна має функціональний характер, і тому правовий статус конкретного елемента спільного майна залежить від обставин конкретної справи». Тому слід зазначити, що те, що входить до сфери застосування спільного майна, оцінюється індивідуально та пов’язане з характером будівлі, до якої воно належить.
Більшість забудов встановлюють виключні права користування спільним майном, відомі як quad usum. Надання такого права означає, що певний власник квартири може використовувати певну частину спільного майна, виключаючи інших співвласників, — ніби вони є єдиним власником. Такі права встановлюються для паркувальних місць, балконів, лоджій, терас та садів. Власник квартири зобов'язаний нести витрати на утримання такої частини, а також може отримувати від неї вигоду виключно для себе.
Критерії та визначення є ще важливішими, оскільки частка у спільному майні тягне за собою права співвласників на отримання вигод та зобов'язання нести витрати на утримання спільного майна. Вигоди співвласників можуть включати, наприклад, дохід від здачі в оренду частин фасаду або даху для рекламних цілей або стягнуті збори за періодичні сервітути. Залежно від рішення правління та співвласників, ці доходи можуть зменшувати розмір плати за утримання спільного майна або можуть вважатися додатковим доходом до бюджету житлово-будівельного фонду та виділятися, наприклад, на ремонт або будівництво стійок для велосипедів.
Природним є утримання сходових кліток, місць загального користування та ліфтів у належному стані, проведення ремонтних робіт, а також проведення ремонтних робіт та періодичного прибирання – що безпосередньо випливає зі статті 12 Закону про землю та іпотеку, яка говорить, що «прибуток та інші доходи від спільного майна використовуються для покриття витрат, пов’язаних з його утриманням, а в частині, що перевищує ці потреби, вони належать власникам приміщень пропорційно до їхніх часток. У такій самій пропорції власники приміщень несуть витрати та тягарі, пов’язані з утриманням спільного майна, у тій частині, що не покривається виплатами та іншими доходами».
Цей принцип прямо зазначений у Законі, і за своєю природою кожен власник нерухомості зобов'язаний нести витрати. Однак, забудовникам рекомендується повторювати цей принцип в угодах зі своїми клієнтами, оскільки це по суті виконує зобов'язання продавця надати інформацію з цього питання.
У статті 14 Закону про землю та іпотеку законодавець представляє невичерпний перелік зборів, які можуть стати предметом такого фінансового тягаря. До них належать витрати на ремонт та поточне обслуговування; плата за постачання електроенергії, тепла, газу та води (у частині, що стосується спільного майна); та плата за громадську антену та ліфт; страхування, податки та інші державні збори, якщо вони не покриваються безпосередньо власниками окремих квартир; витрати на підтримання порядку та чистоти; та винагорода членів правління або адміністраторів. Варто пам'ятати, що якщо необхідно «створити» нову фіксовану плату, для її сплати необхідна згода власників квартир на її стягнення. Також варто пам'ятати, що незалежно від того, чи користується певний співвласник спільним майном чи ні, він повинен сплачувати ці збори.
Підсумовуючи, кожен власник квартири, що становить окрему власність у багатоквартирному будинку, також є співвласником спільного майна. Хоча це поняття не визначено вичерпно, спільне майно слід розуміти як ті елементи будівлі та нерухомості, які не обслуговують виключно певного власника квартири. Крім того, невіддільна частина частки у спільному майні тягне за собою як право на отримання виплат, так і обов'язок нести пов'язані з цим витрати на утримання.
Наступного тижня ми продовжимо обговорення спільного майна, зокрема принципів визначення частки у спільному майні та управління ним.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 15 січня 2024 року.
автор:
