Цього вівторкового ранку ми продовжуємо аналіз нормативних актів, пов’язаних із правом власності на спільне майно, що регулюється, головним чином, Законом від 24 червня 1994 року про право власності на приміщення (далі – «ЗПР»). Як і було оголошено, сьогодні ми обговоримо принципи визначення права власності на спільне майно та принципи його управління.
Метод розрахунку частки у спільному майні чітко визначено Законом про право власності на приміщення – відповідно до його статті 3, пункту 3:
- Частка власника окремого приміщення у спільному майні відповідає співвідношенню корисної площі приміщення разом з площею суміжних кімнат до загальної корисної площі всіх приміщень разом з суміжними кімнатами.
- Частка власника самостійних, невідокремлених приміщень у спільному майні відповідає співвідношенню корисної площі цих приміщень разом з площею суміжних кімнат до загальної корисної площі всіх приміщень разом з суміжними кімнатами.
Частки визначаються як дроби. Чисельник представляє корисну площу квартири плюс площа будь-яких суміжних кімнат (зазвичай складських приміщень або інших кімнат). Знаменник представляє суму корисних площ усіх квартир у будівлі (або будівлях, якщо житловий комплекс складається з кількох будівель) та всіх суміжних кімнат.
Для ілюстрації наведемо конкретний (дуже спрощений) приклад: особа володіє приміщенням корисною площею 48 м²та складським приміщенням площею 2 м²,таким чином володіючи загалом 50 м².Корисна площа всіх приміщень та суміжних кімнат становить 1000 м².У такому випадку ця особа буде співвласником спільного майна у розмірі 50/1000 частки. Також ніщо не заважає цьому, щоб ця частка становила 5/100, оскільки частка частки у спільному майні зберігається. Тому математичні операції з дробами допустимі, якщо вони відповідають пропорціям, що випливають з положень Закону.
Під час продажу приміщень у забудовах, де нові приміщення розділені в будівлі, кожна угода, що стосується розділеного приміщення, повинна вказувати частку, що виділяється власнику приміщення, у нотаріальному акті. Ця частка потім підлягає обов'язковому внесенню до розділу I-SP земельного та іпотечного реєстру, що ведеться для розділеного приміщення. Однак на практиці ми зустрічаємо нерухомість, де частки у спільній власності визначені по-різному. Це стосується, перш за все, будівель, побудованих до набрання чинності Закону, і для приведення цього у відповідність до чинного правового стану потрібна згода всіх співвласників.
Немає законного способу припинити частку у спільній власності на спільне майно, поки особа залишається власником квартири. Частка у спільному майні також важлива з огляду на будь-які зобов'язання, пов'язані зі спільним майном. Асоціація домовласників несе відповідальність за зобов'язання, пов'язані зі спільним майном, без обмежень, і кожен власник квартири несе відповідальність часткою, що відповідає його частці у майні (стаття 17 Закону про землю та іпотеку).
Як правило, управління житловою громадою здійснюється правлінням, призначеним відповідно до статті 18 Закону про власність на приміщення, яка визначає спосіб управління спільним майном. Спосіб управління, як правило, визначається в угоді, що встановлює окреме право власності на першу квартиру в будівлі. Зміна способу управління, встановленого в цій процедурі, може бути внесена на підставі рішення власників квартир, засвідченого нотаріусом. Управління може бути доручено фізичній або юридичній особі. Слід зазначити, що визначення способу управління є обов'язковим, коли кількість окремих та нероздільних квартир перевищує три. Крім того, в такому випадку лише фізична особа може бути членом правління, що на практиці захищає гарантійні та прямі фідуціарні відносини, що існують між громадою та членом правління. Члени громади також мають сильні наглядові повноваження, оскільки стаття 20, розділ 2 Закону про власність на приміщення дозволяє відсторонити або звільнити правління або його окремих членів у будь-який час рішенням власників квартир.
Згідно зі статтею 21, розділом 1 Закону про житло та громадну власність, основним обов'язком правління є управління справами житлово-будівельної громади та її зовнішнє представництво, а також у відносинах між громадою та окремими власниками квартир. У випадку багаточленної правління, щонайменше два члени правління повинні співпрацювати спільно. Правління уповноважене здійснювати звичайну управлінську діяльність, тобто самостійно приймати рішення. Однак, якщо правління бажає здійснювати діяльність, що виходить за рамки звичайного управління, потрібне рішення власників квартир, яке виражає згоду на таку діяльність та надає правлінню доручення на укладання угод, що виходять за рамки звичайного управління, у формі, передбаченій законом. Хоча стаття 22, розділ 3 Закону містить лише невичерпний перелік діяльності, що виходить за рамки звичайного управління спільним майном, навіть ці близько десятка видів діяльності демонструють обсяг незалежності правління.
З точки зору теми наших статей, варто зазначити, що до діяльності, що виходить за межі звичайного управління, належать, серед іншого:.
- зміна цільового призначення частини спільного майна (стаття 22, абзац 3, пункт 4 Закону про землю та іпотеку),
- зміна цільового призначення частини спільного майна, надання згоди на будівництво або реконструкцію спільного майна, встановлення окремої власності на приміщення, створене в результаті будівництва або реконструкції, та розпорядження цим приміщенням, а також зміна розміру часток в результаті створення окремої власності на приміщення, створене в результаті будівництва або реконструкції (стаття 22, абзац 3, пункт 5 Закону про землю та іпотеку),
- поділ спільного майна (стаття 22, абзац 3, пункт 6 Закону про власність),
- надання згоди на поділ земельної ділянки, забудованої більш ніж одним житловим будинком, та пов'язані з цим зміни часток у спільній власності та визначення розміру часток у новостворених, окремих спільних об'єктах (стаття 22, абзац 3, пункт 9 Закону про землю та іпотеку),
- Об'єднання двох приміщень, що становлять окрему нерухомість, в одну власність або поділ приміщення вимагає згоди власників приміщень, вираженої в рішенні. У разі відмови, власник, якого це стосується, може звернутися до суду з клопотанням про рішення (стаття 22, розділ 4 Закону про землю та іпотеку).
Закон визначає правила прийняття рішень, для дійсності яких потрібна більшість голосів власників квартир, розрахована відповідно до їхньої частки в акціях, якщо угода або рішення, прийняті таким чином, не передбачають, що кожен власник має один голос з конкретного питання. Відповідно до статті 23 Закону про власність та житлово-будівельні кооперативи, власники квартир приймають рішення на зборах або шляхом індивідуального збору голосів правлінням. Закон також дозволяє так званий змішаний метод, що означає, що голосування може відбуватися частково на зборах, а частково шляхом індивідуального збору голосів. Цей третій метод має велике практичне значення, оскільки він значно полегшує прийняття позиції співвласником, відсутнім на зборах.
Законодавець також запроваджує сильну наглядову роль для співвласників, дозволяючи їм оскаржувати дійсність рішення в суді, як з огляду на їхні інтереси, так і з точки зору законності. Стаття 25 Закону про житлову нерухомість дозволяє власнику квартири оскаржити рішення до суду через невідповідність закону або угоди власників квартир, або якщо воно порушує принципи належного управління спільним майном чи іншим чином порушує їхні інтереси. У рішенні Верховного адміністративного суду від 13 жовтня 2022 року, номер справи II OSK 2369/19, серед іншого, зазначається, що «правова база, в межах якої законний заявник може активно здійснювати своє право на спільне рішення щодо спільного майна [...], пов'язана з порушенням принципів належного управління». Важливо, що рішення є обов'язковим до виконання, доки його не скасує суд.
Зрештою, варто зазначити, що управління нерухомістю та керуючий нерухомістю не є синонімами. У більшості випадків правління, згідно з окремою угодою, доручає компанії з управління нерухомістю виконання щоденних операцій житлової спільноти, таких як питання, пов'язані з виконанням договорів на прибирання, охорону, технічне обслуговування та садівництво. Керуючі компанії зазвичай визначають суб'єкти, здатні надавати послуги житловій спільноті, та забезпечують їх належне виконання, але саме правління приймає рішення про підписання такої угоди та несе відповідальність перед іншими співвласниками.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 22 січня 2024 року.
автор:
