Наприкінці липня цього року виповнилося чотири роки з моменту прийняття Закону від 20 липня 2018 року про перетворення права постійного користування земельною ділянкою, забудованою для житлових потреб, на право власності на таку землю (далі – «Закон»). Завдяки цьому Закону, з 1 січня 2019 року право постійного користування земельною ділянкою, забудованою для житлових потреб, було перетворено на право власності.
З моменту прийняття та набрання чинності Закон викликав багато сумнівів щодо тлумачення, які не могли бути вирішені самими органами влади, що його застосовували, що часто призводило до змін до нормативних актів (а їх уже було шість).
Однією з найсуттєвіших проблем протягом першого року дії Закону була відсутність чіткої можливості перетворення земельних ділянок, на яких, окрім житлових будинків на одну або багатоквартирних будинків, розташовувалися також інші будівлі, споруди або будівельне обладнання. Однак цю правову лазівку було виправлено третьою поправкою до Закону, підписаною після прийняття Закону від 13 червня 2019 року про внесення змін до Закону про національний ресурс нерухомості та деяких інших законів. Ця поправка мала значні наслідки, оскільки вона прямо дозволяла перетворення у власність земельних ділянок житлової забудови, на яких, окрім житлових будинків, також розташовувалися кіоски, продуктові павільйони або трансформаторні станції. Однак муніципальні та міські органи влади були змушені повторно перевірити всі земельні ділянки та видати сертифікати власникам нерухомості, яким раніше було відмовлено в такому погодженні через наявність споруд, не пов'язаних з житловим призначенням.
Ще одне питання, що виникло під час застосування Закону, стосувалося класифікації фізичної особи як підприємця. Нагадуємо, що відповідно до статті 14, розділу 1 Закону, «Положення Закону застосовуються з урахуванням положень про державну допомогу». Положення про державну допомогу застосовуються лише до підприємців, причому поняття підприємця згідно із Законом про перетворення розуміється крізь призму права Європейського Союзу. Це поняття є дуже широким – воно охоплює всі категорії суб’єктів господарювання, які здійснюють підприємницьку діяльність, незалежно від їхньої організаційно-правової форми та джерел фінансування, а також незалежно від того, чи надають національні нормативні акти суб’єкту господарювання статус підприємця. Тому орган, який видає свідоцтво про перетворення права постійного користування нерухомістю у власність, визначає, чи є суб’єкт господарювання підприємцем чи ні. Це має вирішальне значення для власника майна. Визначення плати за перетворення, тобто визначення розміру плати за перетворення для підприємців, є допомогою de minimis, розмір якої обмежений 200 000,00 євро за останні три податкові роки. Якщо внаслідок перетворення у власність de minimis, застосовується додаткова виплата до ринкової вартості нерухомості, визначеної на основі ринкової вартості нерухомості, що є основою для визначення збору, або на основі звіту про оцінку, складеного на запит суб'єкта, зобов'язаного сплатити додаткову виплату.
Хоча нормативні акти є поширеними, практика класифікації землевласників як підприємців різниться. Більшість польських відомств прийняли рекомендації Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів, згідно з якими «поняття підприємця охоплює всі категорії суб’єктів господарювання, що здійснюють підприємницьку діяльність, незалежно від їхньої організаційно-правової форми та джерел фінансування, а також незалежно від того, чи надають їм національні нормативні акти суб’єктивний статус підприємця». (…) Згідно з практикою Європейського Суду, економічну діяльність слід розуміти як пропонування товарів та послуг на ринку». Незважаючи на це, виникає багато проблем, особливо під час класифікації осіб, які орендують житлові приміщення, як підприємців. Як виявляється, практика офісів різна. Деякі автоматично класифікують таких орендодавців як підприємців, інші ж базують своє рішення на фактичних обставинах (наприклад, чи здається нерухомість в оренду в рамках приватної оренди, тобто для житла, чи на способі придбання приміщення) та чи здає особа квартири в оренду в рамках своєї підприємницької діяльності. Деякі офіси навіть вказують, що фізична особа, незалежно від того, чи веде вона бізнес чи ні, яка володіє житловим приміщенням та здає його в оренду в рамках приватної оренди (для житла), не вважається підприємцем у розумінні положень про дозволену державну допомогу de minimis. Це означає, що класифікація нас як підприємців залежить від офісу, який видає сертифікат, або навіть від посадової особи, яка розглядає справу. На практиці досі немає єдиних рекомендацій, прийнятих усіма адміністративними органами, урядом та місцевим самоврядуванням.
У практиці застосування Закону виникло також ще одне важливе питання – чи можлива трансформація права постійного користування у право власності, якщо після 1 січня 2019 року використання будівлі змінюється на житлове. На це питання відповів Воєводський адміністративний суд у Варшаві у своєму рішенні від 11 серпня 2020 року, номер справи I SA/Wa 351/20. У зазначеному рішенні Суд встановив, що в цьому випадку трансформація земельної ділянки не відбудеться, оскільки стаття 13 Закону щодо відкладеної трансформації не застосовуватиметься – відповідно до цього положення, якщо після 1 січня 2019 року на земельній ділянці, що перебуває під постійним користуванням, буде забудовано житлове будівництво у значенні статті 1 п. 2 Закону, відповідно до місцевого плану зонування або рішення про умови забудови та землекористування, буде введено в експлуатацію житловий будинок у значенні Закону про будівництво, право постійного користування цією земельною ділянкою перетворюється на право власності на землю з дати введення житлового будинку в експлуатацію. Таким чином, це положення застосовується до ситуацій, коли будівля є житловою за своєю природою та введена в експлуатацію після 1 січня 2019 року.
Як коментар, перша думка, яка спадає на думку після прочитання статті 13 Закону, полягає в тому, що це положення не є цілком точним і може спричинити труднощі у практичному застосуванні. Як раніше зазначалося в літературі, ця стаття обтяжена логічною помилкою idem per idem – «У положенні йдеться про «нерухомість, забудовану для житлових потреб у значенні статті 1, розділу 2 Закону» – тобто буквально ту саму нерухомість, яка в будь-якому разі підлягає трансформації згідно зі статтею 1. Однак, оскільки згідно з цим положенням нерухомість підлягає трансформації лише після введення житлового будинку в експлуатацію, вона не може бути такою ж, як нерухомість, забудована для житлових потреб у значенні статті 1, розділу 2 Закону. Іншими словами, вона має бути забудована, але не забудована до такої міри, щоб вже було видано дозвіл на експлуатацію».* Крім того, в обґрунтуванні проекту Закону наголошувалося, що він мав бути всеохоплюючим, тобто охоплювати всі права постійного користування землею, забудованою житловими будівлями, разом із супутніми спорудами, що забезпечують належне використання майна для житлових цілей, та скасувати право постійного користування для житлових цілей. Тому неминуче може скластися враження, що неможливість застосування механізму відкладеного перетворення до земельної ділянки, на якій використання будівлі було постійно змінено на житлове, фактично ставить цю групу прав постійного користування у гірше становище, ніж права постійного користування землею, забудованою житловими будівлями станом на 1 січня 2019 року, або землею, на якій було проведено геодезичне поділ для досягнення цієї мети після 1 січня 2019 року. Щоб змінити цю ситуацію, безумовно, знадобиться ще одна поправка до Закону.
Вищезазначені правові лазівки та неоднозначності, що з них виникли, – це лише деякі з багатьох, які принесло практичне застосування Закону. Однак, попри всі ці дилеми, слід констатувати, що цей закон був і залишається надзвичайно важливим для польського права. Він дозволив ліквідувати та обмежити право постійного користування – пережиток, який спричинив численні правові, соціальні та функціональні проблеми в польській правовій системі.
Щиро запрошуємо вас слідкувати за нашою серією статей – наступного тижня ми представимо тему сервітутів під час інвестиційного процесу.
* М. Толлік, Охоплення незабудованої нерухомості наслідками закону про перетворення права постійного користування землею, забудованою для житлового будівництва, на право власності на ці землі, Palestra 2020, № 2, с. 55-62.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 9 серпня 2022 року.
автор:
