У сьогоднішній статті з нашої серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми вирішили проаналізувати нещодавнє рішення Верховного адміністративного суду («ВАС») щодо правової оцінки змін у плануванні або наявності перегородок у житловому приміщенні без повідомлення чи дозволу на будівництво. Це рішення було винесено 5 грудня 2023 року під номером II OSK 500/21 і є остаточним та обов’язковим для виконання («Рішення»).
На перший погляд, факти справи здавалися простими та зрозумілими – йшлося про роботи, що проводилися в квартирі багатоквартирного житлового будинку, зокрема про знесення кількох перегородок . Районна будівельна інспекція (РБІ) у Кракові (« РБІ ») офіційно зацікавилася цими роботами та розпочала адміністративне провадження щодо будівельних робіт, пов’язаних з реконструкцією квартири, що проводилися без необхідної згоди відповідного архітектурно-будівельного органу. Під час перевірки було встановлено, що будівельні роботи полягали у знесенні перегородок та демонтажі всіх підлогових покриттів (включаючи стельову конструкцію). РБІ призупинила роботи та вимагала від інвестора, серед іншого, надати архітектурно-будівельну інвентаризацію виконаних робіт та технічний звіт про метод та правильність виконання будівельних робіт.
Незважаючи на надані пояснення та документи, орган влади видав рішення про припинення ремонтних робіт у квартирі. Апеляційний орган скасував це рішення та передав справу на повторний розгляд до Будівельної інспекції. Після повторного розгляду Будівельна інспекція видала рішення, яким наказувала знести роботи, виконані попри призупинення, зокрема дві перегородки, що розділяють ванну кімнату. Орган наголосив, що інвестор не може продовжувати будь-які роботи до дати винесення рішення.
Згодом, після невдалої апеляції, інвестор подав скаргу до Воєводського адміністративного суду в Кракові («ААС»). На думку ААС, рішення адміністративних органів обох інстанцій підлягають скасуванню – прийнята ними правова кваліфікація будівельних робіт була неправильною. ААС вказав, що будівельні роботи, виконані інвестором, тобто, серед іншого, зведення двох перегородок, що розділяють ванну кімнату, не є реконструкцією у значенні статті 3, пункту 7a Закону про будівництво. У своєму обґрунтуванні суд зазначив, що виконані роботи не слід класифікувати як такі, що втручаються в конструкцію будівлі, що призводить до зміни функціональних або технічних параметрів існуючої будівлі. Оскільки перегородка не є конструктивним елементом будівлі, не впливає на її цільове використання або технічний стан, а також не визначає просторового розділення незалежних житлових приміщень, що становлять предмет окремої власності, діяльність, що полягає у знесенні такої стіни або її будівництві, є будівельними роботами, які не потребують дозволу на будівництво або повідомлення компетентного органу. Апеляційний суд також посилався на практику ремонтних робіт, що проводяться на ринку нерухомості – на думку Суду, знесення та зведення перегородок є поширеним видом робіт – припущення, що це є формою реконструкції будівлі та вимагає дозволу на будівництво або навіть повідомлення, являло б собою надмірний та невиправданий формалізм.
Сторона провадження – житлово-будівельне товариство будівлі, де виконувалися роботи – подало касаційну скаргу на рішення Провінційного адміністративного суду, сприятливе для інвестора. В результаті цієї апеляції Вищий адміністративний суд виніс рішення, в якому прийняте тлумачення було діаметрально протилежнимтлумаченню, представленому судом першої інстанції. Вищий адміністративний суд наголосив, що роботи, пов'язані з перенесенням перегородок (тобто знесенням існуючих стін та їх встановленням на новому місці), є реконструкцією не лише тоді, коли вони стосуються несучих стін. На думку Вищого адміністративного суду, будівництво перегородок в окремому житловому приміщенні в багатоквартирному житловому будинку є реконструкцією, якщо це призводить до зміни площі приміщення, оскільки це є зміною функціональних параметрів, зазначених у статті 3, розділі 7a Закону про будівництво.
Якби представлене тлумачення було прийнято за правильне, це означало б, що будь-яка зміна розташування внутрішніх перегородок у приміщенні є реконструкцією, для якої потрібен дозвіл на будівництво.
Ця позиція суттєво відрізняється від попередньої судової практики. Досі вважалося, що знесення перегородок всередині приміщення не може кваліфікуватися як реконструкція будівлі у значенні статті 3, пункту 7a Закону про будівництво. Стверджувалося, що зміна внутрішнього вигляду (та площі поверхні) окремих кімнат жодним чином не змінює фактичних функціональних чи технічних параметрів усієї будівлі, не впливає на її об'єм, основу, висоту, довжину, ширину чи кількість поверхів, і, отже, не може вважатися будівельними роботами у значенні статті 3 пункту 7 Закону про будівництво (див., серед іншого, рішення Верховного адміністративного суду від 12 січня 2007 року, справа II OSK 460/06; рішення Верховного адміністративного суду від 25 січня 2013 року, справа II OSK 627/12; рішення Верховного адміністративного суду від 9 січня 2018 року, справа II OSK 750/16; рішення Регіонального адміністративного суду в Кракові від 7 жовтня 2020 року, справа II SA/Kr 1250/16). Досі вважалося, що знесення перегородки, яка не є конструктивним елементом будівлі, не змінює ні функціональних, ні технічних параметрів існуючої будівлі. Після знесення перегородки жодні технічні чи функціональні параметри будівлі не повинні змінюватися. Тому роботи, що стосуються планування або наявності перегородок, класифікувалися як дизайн інтер'єру в широкому сенсі. Такі роботи не вважалися будівельними роботами, для яких потрібен дозвіл на будівництво.
Нагадаємо, що в Польщі немає судової практики, а винесене рішення є обов'язковим лише для сторін провадження. Тому ми сподіваємося, що представлене тлумачення не буде прийнято на практиці. На нашу думку, воно є надмірно формальним та суперечить напрямку нещодавніх змін до Закону про будівництво, які мають на меті розширити перелік робіт, що не потребують дозволу на будівництво чи повідомлення, а не розширити його.
На нашу думку, це настільки цікаве рішення, що ми наступного тижня представимо короткий виклад змін у законі, а точніше їхніх анонсів від березня.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 2 квітня 2024 року.
автор:
