З Новим 2025 роком! Сподіваємося, що він буде добрим та успішним для всіх наших читачів.
Відповідно до минулорічних анонсів, у сьогоднішній статті ми хочемо підсумувати зміни, оголошені урядом, а також вказати на очікування та потреби ринку нерухомості до 2025 року.
Заплановані зміни до законодавства, пов’язані з ринком нерухомості, були, мабуть, найповніше представлені в оголошенні про проект закону про рішення щодо збільшення доступності земельних ділянок для житлового будівництва. Багато ідей, викладених у ньому, відповідають очікуванням інвесторів, тому ми сподіваємося, що оголошений термін подання конкретного проекту закону у першому кварталі 2025 року буде дотримано, оскільки ми з нетерпінням чекаємо на конкретику.
Ми не маємо наміру перераховувати тут усі оголошення, але вкажемо на ті, які, на нашу суб'єктивну думку, є найважливішими.
По-перше, звільнення сільськогосподарських угідь, розташованих у межах міста, від обмежень на продаж сільськогосподарських угідь. Ми розуміємо необхідність захисту сільськогосподарських угідь, але міські землі повинні збільшити пропозицію землі для інвестицій, включаючи житлову забудову, без додаткових обмежень чи рішень, що залежать від згоди Національного центру підтримки сільського господарства (KOWR). Тому пропозицію щодо внесення змін до Закону про формування сільськогосподарської системи шляхом розширення типів земель, звільнених від режиму Закону, щоб включити до нього всі сільськогосподарські угіддя, розташовані в межах міста, слід вважати доречною.
По-друге, зміни в процедурах планування рухаються у правильному напрямку: можливість розширення використання спрощеної процедури прийняття місцевих планів та спрощення процедур, пов’язаних із прийняттям комплексних інвестиційних планів (що дозволяє муніципальній раді встановлювати шляхом прийняття рішення керівні принципи для угод про містобудування, укладених у зв’язку з підготовкою комплексних інвестиційних планів). Хоча це буде короткостроковим, якщо законодавець не вирішить продовжити термін отримання рішень щодо визначення місця проживання після кінця 2025 року, позитивною оцінкою є те, що муніципалітетам надається більша гнучкість в адаптації інвестиційних параметрів до місцевих умов, таких як скасування вимоги підтримувати співвідношення паркувальних місць 1,5 на квартиру, а також пропозиція вказати, що таке рішення може слугувати підставою для поділу нерухомості.
Ми також очікуємо на конкретні пропозиції щодо скорочення затримок в інвестиційних процесах або їх повної зупинки через подання сторонами необґрунтованих апеляцій на різних стадіях провадження. Наразі розробники розглядають можливість введення положення, яке вимагатиме від сторін апеляцій та скарг чітко викладати свої заперечення проти рішень, обсяг запиту, що оскаржується або скасовується, та докази, що підтверджують запит. Це повторне оголошення про зміни, але жодна з них ще не набула чинності. З нашої точки зору, ми хотіли б додати, що запровадження збору за апеляцію також було б гарним рішенням, оскільки це могло б перешкодити поданню необґрунтованих апеляцій.
Нам менш комфортно з ідеєю відновлення права на встановлення постійного користування землею для житлових потреб, оскільки вона буде перетворена у власність після отримання дозволу на землекористування. Таким чином, це не стимулюватиме муніципалітети до встановлення цього права. Слід уточнити, що поправка відновлює правовий статус, що існував до 1 січня 2019 року, який скасовував заборону на встановлення постійного користування для житлових потреб. Запропонована зміна має на меті надати землевласнику, такому як муніципалітет, можливість встановити спеціальне право власності для інвестора, який реалізує значний соціально-економічний проект, а також забезпечити контроль за реалізацією мети, для якої надається земля у постійному користуванні.
Варто також наголосити, що польський ринок нерухомості все ще очікує на запровадження правил, які дозволять створювати інвестиційні фонди нерухомості (REIT) та інвестувати в нерухомість таким чином. Ми чули, що робота над законопроектом вже просунулася, тому ми очікуємо на його презентацію та сподіваємося, що цей новий інститут буде імплементовано в польське законодавство у 2025 році.
Вже рік поспіль ми наголошуємо на тому, що ринок нерухомості стикається зі змінами, пов'язаними з обов'язковим прийняттям нового положення про технічні вимоги до будівель та їх розташування. У 2024 році термін їх впровадження знову було продовжено до 20 вересня 2027 року. Однак, як ми неодноразово наголошували, ці зміни матимуть фундаментальні наслідки для проектування нових інвестицій, тому їхньому прийняттю повинні передувати консультації, які потребують достатнього часу. Крім того, ці зміни слід приймати якомога раніше, щоб інвестори та проектувальники не були заскочені зненацька в останню хвилину.
Один рік закінчився, інший розпочався – ми сподіваємося, що цього року будуть запроваджені правові рішення, які фактично скоротять адміністративні процедури під час інвестицій у будівництво, що становлять значні витрати, що впливають на ціни на нерухомість у Польщі.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 7 січня 2025 року.
автори:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
