У сьогоднішній статті із серії «Адвокат на фермі» ми спробуємо відповісти на фундаментальне питання в контексті створення Центрального комунікаційного порту/Порт Польща, а саме розмір компенсації, що належить особам, які постраждали від експропріації за інвестиції.

Експропріація для проекту CPK може стосуватися будинку, сільськогосподарської ділянки, інвестиційної землі або навіть комерційної нерухомості. Для багатьох людей нерухомість – це не просто актив; це також сімейний дім, довгострокове фермерське господарство, робоче місце або фінансова безпека на майбутнє. Тому питання компенсації за придбання майна вимагає перевірки того, чи були враховані всі відповідні обставини під час визначення суми.

Компенсація має бути справедливою

Конституція Республіки Польща у статті 21, розділі 2, визначає, що експропріація допустима лише для суспільних цілей та за справедливу компенсацію. На практиці це означає, що особа, позбавлена права на нерухоме майно, повинна отримати компенсацію, що відповідає вартості втраченого права.

У випадку інвестицій, пов'язаних з Центральним транспортним вузлом/Портом Польща, переважно застосовуються положення Закону від 10 травня 2018 року про Центральний транспортний вузол. Цей Закон містить конкретні правила щодо придбання нерухомого майна та визначення компенсації. У питаннях, що не врегульовані конкретно Законом про Центральний транспортний вузол, також відповідно застосовуються положення Закону від 21 серпня 1997 року про управління нерухомістю.

Важливо, що придбання майна для цілей ЦПК може відбуватися в силу закону, як це передбачено статтею 48, розділом 1 Закону про центральний порт зв'язку. Тому власникам слід уважно читати будь-які рішення та листи, які вони отримують, оскільки вони можуть передбачати значні терміни та наслідки для володіння майном.

Від чого залежить розмір компенсації?

Основою для визначення компенсації є ринкова вартість нерухомості. Однак це не означає просто перевірити ціну аналогічної земельної ділянки чи будинку на продаж онлайн. Вартість має бути визначена оцінювачем нерухомості у звіті про оцінку, професійній думці щодо вартості нерухомості.

Фактори, що є важливими при оцінці нерухомості, включають площу ділянки, тип забудови, технічний стан будівель, доступ до дороги, комунікації, цільове використання нерухомості в місцевому плані зонування, її правовий статус та фактичне використання. Наприклад, домовласник може враховувати комунальні послуги, огорожу, асфальтовану під'їзну дорогу, господарські будівлі та понесені витрати. Для власника бізнесу може бути важливим, чи використовувалася нерухомість як склад, майстерня, офіс чи місце обслуговування.

Відповідно до статті 60, розділу 1 Закону про центральний порт сполучення, стан нерухомості визначається на дату видачі рішення про встановлення місця інвестування CPK, тоді як її вартість визначається на дату видачі рішення про визначення компенсації. Ця відмінність має практичні наслідки. Не кожна наступна зміна ділянки чи будівлі буде автоматично відображена в оцінці.

Коли компенсація може бути вищою?

Закон про центральний комунікаційний порт також передбачає рішення, які можуть збільшити розмір компенсації. Одне з цих рішень передбачає своєчасну передачу майна. Якщо власник або постійний користувач відповідає умовам, зазначеним у Законі, компенсація може бути збільшена на 5% від вартості майна або права постійного користування. Це збільшення ґрунтується на статті 65 Закону про центральний комунікаційний порт.

У певних випадках також можливе збільшення компенсації на 10 000 злотих. Це стосується нерухомості з житловим будинком або житлових приміщень, за умови виконання умов, викладених у статті 64 Закону про КПК. Однак кожен випадок вимагає індивідуальної оцінки, особливо якщо нерухомість має кількох співвласників, здається в оренду або служить як для житла, так і для бізнесу.

Ці положення також передбачають спеціальний метод обліку збільшення вартості майна, пов'язаного з метою експропріації. Відповідно до статті 61, розділу 5 Закону CPK, розмір компенсації може залежати від різниці між вартістю, що виникає в результаті допустимого використання майна, пов'язаного з метою експропріації, та його поточним призначенням. Однак це не означає, що вартість кожного майна автоматично зростає лише тому, що воно буде придбано для інвестицій CPK.

Варто перевірити звіт про оцінку

На практиці під час аналізу звітів про оцінку виникає багато невизначеностей. Оцінка може не враховувати всі характеристики нерухомості, витрати власника, фактичне використання землі або відповідні порівнянні об'єкти нерухомості.

Наприклад, власник земельної ділянки з будинком може отримати оцінку, яка включає площу будівлі в квадратних футах, але ігнорує деякі існуючі комунікації, господарські будівлі, оздоблювальні матеріали або інші переваги, властиві цьому місцю. Як варіант, власник бізнесу може виявити, що звіт про оцінку трактує нерухомість, яка використовується як місце для ведення бізнесу, так само, як і звичайну землю без комерційного призначення.

Це не означає автоматично, що рішення щодо компенсації є неправильним. Однак варто проаналізувати його, оскільки неправильно вибрані порівнянні об'єкти нерухомості або неповні дані про нерухомість можуть мати реальний вплив на розмір компенсації.

Варто діяти спокійно

Справи, що стосуються експропріації для проекту CPK, вимагають, перш за все, дотримання термінів. Власник повинен зберігати всю кореспонденцію, уважно читати рішення та перевіряти, які документи лягли в основу визначення компенсації. Звіт про оцінку є особливо важливим, оскільки він часто пояснює, чому орган влади встановив певну суму.

Наша юридична допомога може включати аналіз рішень та звітів про оцінку, перевірку правового статусу майна, розробку стратегії, складання письмових документів та апеляцій, участь у переговорах та представництво майна в органах влади чи судах. Також важливо перевірити, чи правильно було застосовано законодавче збільшення компенсації та чи не минув термін для вжиття заходів.

Своєчасний аналіз дозволяє впорядкувати ситуацію та краще захистити права власника. Йдеться не про подання листів заради розваги, а про ретельну та професійну перевірку того, що компенсація була визначена з урахуванням усіх даних, що стосуються конкретної нерухомості.

Перед консультацією варто підготувати рішення щодо місця інвестування або компенсації, звіт про оцінку, нотаріальний акт, виписку з земельного та іпотечного реєстру, карти, будівельну документацію, фотографії та рахунки-фактури, що підтверджують понесені витрати. Також буде корисним усе листування з органом або установою, що управляє інвестиціями. У випадку з нерухомістю, яка використовується для підприємницьких цілей, також варто зібрати договори, документацію про витрати та матеріали, що підтверджують використання нерухомості.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Закон чинний станом на 22 липня 2026 року.

Автор: