У сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельників» ми хотіли б познайомити вас з темою оформлення іпотеки на акції.
Нагадаємо, що відповідно до Закону про земельні та іпотечні реєстри іпотека може бути встановлена на такі права:
- право власності на нерухоме майно,
- право постійного користування нерухомим майном,
- право спільної власності на приміщення,
- дебіторська заборгованість, забезпечена іпотекою (так звана «субінтабулятна»).
Якщо вибране право належить спільно кільком особам, іпотека обтяжуватиме окремі частки, що належать цим особам. Однак слід зазначити, що якщо майно належить одному власнику, а не кільком, такий єдиний власник не може «відокремити» свою частку у майні та обтяжити її.
Допускається встановлення іпотеки на частку у спільній власності, що не слід плутати з обтяженням фізично позначеної частини майна, наприклад, геодезичної ділянки.
Однак, можливо встановити окремі іпотеки на окремі акції. Однак така іпотека, встановлена на акцію, повинна охоплювати всю акцію.
Для встановлення іпотеки на частку власник майна повинен подати заяву про встановлення іпотеки. Ця заява має бути подана у формі нотаріального акту.
Зазвичай, якщо один співвласник або співорендарь бажає обтяжити свою частку іпотекою, йому не потрібна згода інших співвласників або співорендаря. Це випливає з положень Цивільного кодексу про спільну власність, які застосовуються до іпотек. Однак це правило не поширюється на положення щодо часток, що входять до складу спадщини , для яких, якщо вони обтяжені, потрібна згода інших спадкоємців. За відсутності згоди така дія вважається недійсною.
Цікавим питанням, пов’язаним з обтяженням часток іпотекою, є питання, пов’язане зі скасуванням (судовим чи договірним) спільної власності на приміщення в ситуації, коли деякі з них обтяжені іпотеками, що було предметом рішення Конституційного Трибуналу.
За фактичних обставин, що лягли в основу рішення трибуналу від 10 липня 2012 року (посилання P 15/12), було подано заяву про безобтяжене виокремлення приміщень на користь тих осіб, чиї частки у спільному майні були вільні від іпотечних обтяжень, залишаючи іпотеки в розділі IV земельного та іпотечного реєстру на землю та іпотечне майно на частках попередніх боржників in rem (іпотечних боржників), внесених до земельного та іпотечного реєстру, від яких приміщення мало бути виокремлене.
Було зазначено, що в іншому випадку іпотечний кредитор буде надмірно привілейованим та «надмірно забезпеченим», що відбуватиметься за рахунок тих осіб, які не є учасниками провадження щодо внесення іпотеки до земельного та іпотечного реєстру.
Крім того, стверджувалося, що якщо іпотечні боржники не задовольнять своїх кредиторів після розірвання спільної власності, кожен співвласник (навіть той, хто не є боржником) буде наражатися на ризик продажу власного приміщення на аукціоні. Це створить ситуацію, в якій іпотечний кредитор матиме більший вплив на правовий статус даного приміщення, ніж власник приміщення, який не є особистим боржником.
У вищезгаданому рішенні Конституційний Трибунал вказав, що неможливо погодитися з думкою, що будь-яке обтяження частки втягує всіх співвласників у орбіту відносин між іпотекодавцем (наприклад, банком) та боржником (тобто співвласником майна) та впливає на їхнє правове становище у разі настання певних подій, таких як припинення співвласності. Він наголосив на необхідності для законодавця захищати інтереси власників приміщень, чиї частки не обтяжені та не повинні бути обтяжені. Він постановив, що кредитор повинен взяти на себе ризик, пов'язаний з тимчасовим характером співвласності.
Підсумовуючи вищезазначені міркування, слід зазначити, що коли іпотекою є частка в нерухомості, іпотека повинна обтяжувати лише цю конкретну частку в нерухомості. Отже, іпотекодержатель може домагатися задоволення виключно з цієї частки, наприклад, через виконавче провадження, але не має права «заволодіти» всім майном.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 14 квітня 2025 року.
автор:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
