У сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельників» ми продовжуємо тему іпотеки та намагаємося охарактеризувати інститут іпотечного адміністратора.
Термін «іпотечний адміністратор» використовується, коли одна іпотека забезпечує кілька вимог, що належать кільком різним особам, але ці вимоги пов'язані з реалізацією одного проекту. Іпотечний адміністратор виступає представником кредиторів, які використовують іпотеку як забезпечення.
Як приклад можна навести консорціум кількох різних банків, які спільно надають фінансування у формі кредиту забудовнику, що реалізує певний інвестиційний проект.
Ситуація, коли одна іпотека забезпечує кілька вимог, вимагає від іпотечних кредиторів призначення суб'єкта для представлення їхніх спільних інтересів. Закон від 6 липня 1982 року про земельні та іпотечні реєстри («UKWiH»), у статті 68§ 2 UKWiH, фактично вимагає від іпотечних кредиторів призначити іпотечного керуючого в такій ситуації.
Слід зазначити, що іпотечний керуючий діє від свого імені, але від імені всіх іпотекодержателів , чиї дебіторські заборгованості забезпечені іпотекою. Винятком, однак, є ситуація, коли іпотечний керуючий також є одним з іпотекодержателів, оскільки в такій ситуації іпотечний керуючий діятиме від свого імені та за свій рахунок щодо дебіторських заборгованостей, на які він має право як іпотекодержатель, та від імені іншої особи щодо дебіторських заборгованостей інших іпотекодержателів.
Варто зазначити, що в земельному та іпотечному реєстрі, що ведеться для нерухомості, обтяженої такою іпотекою, іпотека буде внесена на ім'я іпотечного керуючого, а не іпотечних кредиторів. У цьому відношенні іпотечний керуючий виступає довіреною особою для іпотечних кредиторів, що передбачає обов'язок підвищеної лояльності до кредиторів. Однак іпотечні кредитори мають певні права, включаючи право змінити іпотечного керуючого та вимагати поділу іпотеки, якщо термін дії договору про призначення іпотечного керуючого закінчується, а нового іпотечного керуючого не призначено.
Обов'язки іпотечного адміністратора включають:
- турбота про інтереси всіх іпотечних кредиторів за даною іпотекою,
- здійснення прав, що випливають з іпотеки, оскільки іпотечні кредитори не мають права здійснювати такі права,
- договірна відповідальність керуючого іпотекою перед кредиторами у разі невиконання або неналежного виконання договору.
Таким чином, іпотечний керуючий має відповідні повноваження , зокрема:
- право діяти від імені іпотечних кредиторів даної іпотеки без необхідності отримання додаткових та окремих дозволів від кредиторів у цьому відношенні, щоб вживати конкретних дій в їхніх інтересах,
- є учасником провадження щодо земельного та іпотечного реєстру стосовно певної іпотеки,
- має право вживати заходів примусового стягнення для стягнення дебіторської заборгованості, забезпеченої іпотекою,
- право на отримання винагороди за свою діяльність та відшкодування витрат (хоча угода про призначення іпотечного керуючого може бути також безкоштовною).
Щоб призначити іпотечного керуючого, іпотечні кредитори повинні укласти угоду про призначення іпотечного керуючого. Призначення іпотечного керуючого неможливе шляхом одностороннього акту кредитора. Варто зазначити, що законодавець конкретно не забороняє особам, які можуть виступати в ролі іпотечного керуючого. Тому таким керуючим може бути один з іпотечних кредиторів або інша особа, включаючи фізичну особу, юридичну особу або навіть юридичну особу з обмеженою відповідальністю, незалежно від того, чи знаходиться вона в Польщі чи за кордоном. Кредитори можуть призначити більше одного іпотечного керуючого, але в такому випадку вони повинні вказати, які дебіторські заборгованості мають бути забезпечені іпотекою, зареєстрованою на ім'я певного керуючого. Іпотечний керуючий може бути призначений або до встановлення іпотеки (первинне призначення іпотечного керуючого) , або після її виникнення (вторинне призначення іпотечного керуючого).
Угода про призначення іпотечного керуючого щонайменше письмовій формі. Хоча нормативні акти не визначають детально зміст такої угоди, вкрай важливо, щоб така угода містила детальне визначення прав та обов'язків іпотечного керуючого перед іпотечними кредиторами, а також конкретний обсяг забезпечення кожної іпотечної вимоги. Також важливо, щоб така угода містила, перш за все, дозвіл керуючому приймати іпотеку на власні активи та здійснювати її стягнення від свого імені, але від імені іпотечних кредиторів. Угода повинна детально описувати іпотеку, яка встановлюється на користь керуючого, а якщо керуючого призначається після її створення, визначати іпотеку, яка буде стягуватися керуючим. Варто також уточнити, що сторони вважають «фінансованим підприємством», для якого будуть використані вимоги, забезпечені іпотекою.
Однак, інститут іпотечного керуючого, про який йшлося вище, слід відрізняти від аналогічно структурованого інституту іпотечного керуючого, що міститься в Законі про облігації. Незважаючи на значну схожість між двома нормативними актами, слід зазначити, що Закон про облігації передбачає певні обмеження щодо суб'єктів, які можуть виступати в якості іпотечних керуючих, а також виключає застосування положень Закону про земельні та іпотечні реєстри до іпотечних керуючих, що регулюються Законом про облігації.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 13 травня 2025 року.
автор:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
