У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва» ми продовжуємо нашу серію про іпотеку. Сьогодні ми розглянемо правові аспекти продажу заставленої нерухомості, зокрема згоду іпотекодержателя на безобтяжений продаж нерухомості в контексті продажу забудовником.
I. Продаж заставленої нерухомості
Продаж заставленої нерухомості вимагає врахування низки положень цивільного законодавства, зокрема Цивільного кодексу та Закону про земельні та іпотечні реєстри. Іпотека, як обмежене речове право, що обтяжує майно, впливає на умови його продажу та тягне за собою певні зобов'язання як для продавця, так і для покупця. Ключові правові аспекти, пов'язані з таким продажем, викладені нижче.
Загальні правила
Перш за все, слід зазначити, що іпотека, внесена до Розділу IV земельного та іпотечного реєстру, що ведеться для нерухомості, що продається, яка є обтяженням, не видаляється автоматично з земельного та іпотечного реєстру в результаті продажу нерухомості. Іпотека обтяжує нерухомість, а її покупець стає боржником in rem перед кредиторами, зазначеними в земельному та іпотечному реєстрі. Таким чином, продаж іпотечної нерухомості робить покупця її новим власником, але іпотека не втрачає чинності, якщо борг не буде погашено, а кредитор не погодиться на видалення іпотеки з земельного та іпотечного реєстру, що призведе до видалення іпотеки. Видалення іпотеки з земельного та іпотечного реєстру є конститутивним, тобто доки запис залишається в силі, іпотека продовжує обтяжувати нерухомість.
Задоволення іпотечного кредитора
У нормативних актах передбачено кілька способів врегулювання цього питання:
- Погашення боргів боржником до продажу майна (наприклад, після укладення попереднього договору) – до продажу заставленого майна продавець може погасити борг, а іпотекодержатель зобов'язаний видати довідку, що підтверджує закінчення терміну дії іпотечного забезпечення. Згодом, на цій підставі, іпотека може бути виключена з земельного та іпотечного реєстру.
- Анулювання іпотеки покупцем – після підписання договору купівлі-продажу частина ціни покупки перераховується безпосередньо на рахунок, вказаний іпотекодержателем, і лише решта суми після погашення боргу кредиторам перераховується на банківський рахунок продавця. Це забезпечує покупцеві впевненість у тому, що борг погашено.
Відповідно до статті 92 Закону про земельний та іпотечний реєстр, у разі продажу частини іпотечного майна продавець або покупець може вимагати від кредитора звільнення цієї частини від обтяження, якщо вона є відносно незначною, а вартість решти майна забезпечує кредитору достатнє забезпечення. На вимогу кредиторів кошти від продажу повинні бути виплачені їм відповідно до черговості їхніх іпотек.
Однак слід пам’ятати, що перед підписанням угоди від усіх кредиторів будуть потрібні декларації щодо загальної суми боргу, із зазначенням підстави для внесення, витрат та умов дострокового погашення боргу, номера рахунку для погашення та так званої обіцянки, тобто декларації кредитора про те, що після повного погашення боргу він надасть дозвіл на видалення іпотеки з земельного та іпотечного реєстру, що ведеться на цю нерухомість.
Видалення іпотеки з земельного та іпотечного реєстру
Відповідно до статті 94 Закону про земельні та іпотечні реєстри та іпотеки, іпотека припиняє свою дію після задоволення вимоги. Для видалення іпотеки з земельного та іпотечного реєстру необхідно подати до суду з земельних та іпотечних реєстрів заяву про видалення обтяження. Заява повинна містити відповідні докази погашення боргу (так званий «лист про звільнення від боргу» [лист про звільнення від боргу], документ, виданий банком після погашення іпотечного кредиту), такі як довідка від кредитора, що підтверджує повне погашення боргу, та згода на видалення іпотеки. За одну заяву про видалення іпотеки сплачується судовий збір у розмірі 100 злотих.
Важливо, щоб згода кредитора на видалення була принаймні у письмовій формі, з нотаріально засвідченим підписом. У випадку банку згода може бути надана відповідно до статті 95 Закону про банківську діяльність.
Ризик, пов'язаний з купівлею нерухомості, що знаходиться в іпотеці
Купівля заставленої нерухомості пов'язана з ризиками, які покупець повинен враховувати. Покупець заставленої нерухомості може бути зобов'язаний погасити борг. Тому заставлена нерухомість зазвичай купується в кілька етапів:
- перевірка правового статусу майна та отримання довідки від іпотечного кредитора щодо стану заборгованості продавця,
- укладення договору купівлі-продажу, за яким частина ціни в розмірі, еквівалентному боргу за кредитом, забезпеченим іпотекою, встановленою на нерухоме майно, сплачується шляхом безпосереднього переказу на рахунок іпотечного кредитора, зазначений у свідоцтві, з метою повного погашення боргу,
- Різниця між узгодженою ціною продажу майна та вищезазначеною сумою вимоги буде сплачена шляхом переказу на рахунок продавця негайно після подання довідки від іпотечного кредитора, яка підтверджує, що вимога втратила чинність у зв'язку з її повним погашенням, та згода кредитора на її виключення з земельного та іпотечного реєстру, що ведеться для відповідного майна.
- подання заяви до суду з питань земельного та іпотечного реєстру про видалення іпотеки з земельного та іпотечного реєстру, додавши необхідні документи.
II. Згода на безобтяжений продаж нерухомості в угодах про забудову
Для забудовників правила, що містяться в так званому Законі про забудовників, мають велике значення в контексті їхніх інвестицій, які часто фінансуються за рахунок банківських кредитів.
Відповідно до статті 25 Закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та Гарантійний фонд забудовників («Закон про забудову»), забудовник, який розпочинає продаж, зобов’язаний отримати згоду банку, кредитної спілки або іншого іпотечного кредитора на встановлення без обтяжень окремого права власності на житлове приміщення та передачу права власності покупцеві після сплати покупцем повної ціни покупки. Також допускається вимагати від іпотечного кредитора надання цієї згоди до укладення договору купівлі-продажу.
Згода або зобов'язання щодо її надання є додатком до угоди про забудову.
Якщо забудовник не виконає вимогу щодо отримання згоди або її надання, покупець може відмовитися від договору про забудову відповідно до положень статті 43, пунктів 1-5 Закону про забудову. Крім того, неотримання такої згоди призведе до кримінальної відповідальності забудовника. Крім того, відповідальність несе не лише забудовник, але й суб'єкти, що діють від його імені або в його інтересах.
З точки зору покупця, право вимагати передачі права власності на приміщення без обтяження іпотекою також є важливим у ситуації, коли запис про позов за договором забудови був поданий до Розділу III земельного та іпотечного реєстру раніше, ніж заява про встановлення іпотеки.
Підсумовуючи, іпотека на нерухомість має суттєве значення для потенційних покупців цілої нерухомості, її частин або окремих одиниць. Як юридична фірма, ми консультуємо клієнтів на кожному етапі процесу придбання нерухомості, включаючи залучення покупців іпотечного майна.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 7 квітня 2025 року.
автор:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
