Минулого тижня ми обговорювали, що таке інтегрований інвестиційний план («ІІП»). У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми хотіли б пояснити ключові відмінності між ІІП та рішенням про здійснення житлових та пов’язаних з ними інвестицій («УЖП»), що реалізуються відповідно до Закону від 5 липня 2018 року про сприяння підготовці та здійсненню житлових та пов’язаних з ними інвестицій («Спеціальний закон про житло»).
По-перше, вони мають різні правові основи – у випадку Закону про просторове планування та забудову, а у випадку ULIM – Закону про спеціальне житло. По-друге, вони відрізняються юридичною силою: хоча ZPI є новим інструментом планування, це місцевий план – акт місцевого законодавства – тоді як ULIM є гібридом між рішенням про зонування та місцевим планом. ZPI дозволяє планувати багатофункціональні частини міста, тоді як ULIM обмежується конкретними інвестиціями.
Плани міського планування (ZPI), на відміну від ULIM, замінюють чинні місцеві плани на певній території. У випадку ZPI законодавець також передбачив ширшу участь громадськості у визначенні їхнього змісту. Крім того, міська рада через свого представника бере участь у переговорах щодо угоди про містобудування з інвестором.
Усі ЗПІ мають бути узгоджені з вивченням умов та напрямків розвитку комуни, а після прийняття генеральних планів – з цими планами.
У випадку рішень, прийнятих відповідно до Закону про спеціальне житло, якщо генеральний план не набрав чинності в даному муніципалітеті, має бути забезпечено дотримання існуючого дослідження муніципалітету щодо умов та напрямків просторового розвитку. Вимога несуперечності дослідженню не поширюється на території:
1) які використовувалися як залізничні, військові, виробничі або поштові зони, і ці функції там більше не виконуються,
2) де розташований або може бути розташований комерційний об'єкт з торговою площею понад 2000 м22,
3) на якій розташована офісна будівля.
Закон про місцеві інвестиції (ZPI) може бути прийнятий як за відсутності чинного плану місцевого розвитку на певній території, так і за відсутності чинного плану місцевого розвитку, що не дозволяє реалізацію запланованих інвестицій – у такому випадку ZPI призводить до втрати обов'язкової сили планів місцевого розвитку або їх частин стосовно території, на яку поширюється ZPI.
У випадку ULIM, рішення про встановлення місця розташування житлової інвестиції втрачає чинність, якщо рішення про надання дозволу на будівництво житлової інвестиції не набуло чинності протягом шести років з дати його публікації в офіційному віснику провінції. Положення щодо ZPI не містять таких часових обмежень.
Закон про житлове будівництво (ZPI) та постанова, видана відповідно до Закону про спеціальне житло, також мають певні спільні риси. Як ZPI, так і ULIM охоплюють основні інвестиції та супутні інвестиції. Однак у випадку ZPI законодавець вирішив не визначати предмет основної постанови, тому предметом ZPI можуть бути як житлові, так і нежитлові інвестиції. У випадку забудовника, інвестори можуть здійснювати лише житлові (та супутні) інвестиції.
Порівняння визначень «супутніх інвестицій» із Закону про спеціальне житло та «додаткових інвестицій» із Закону про просторове планування та забудову показує, що вони по суті однакові.
У випадку обох рішень муніципальна рада має повну свободу вирішувати, чи погоджуватися на їх підготовку, а потім чи приймати їх.
Підсумовуючи, хоча на перший погляд вони можуть здаватися схожими, ZPI та ULIM мають низку відмінностей. Залежно від конкретного випадку, інвестори матимуть можливість вибрати, який із цих інструментів планування найкраще відповідає їхнім потребам, до кінця червня 2025 року.
Також повідомляємо, що прийнята Сеймом поправка до Закону про соціальне житло також вносить зміни до спеціального закону про житло, скасовуючи обов'язкове співвідношення паркувальних місць у 1,5 на кожну квартиру в нових забудовах (у центральних зонах це співвідношення становило одиницю). Ці обмеження можуть бути введені окремо муніципальною радою в місцевих стандартах містобудування.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 28 липня 2025 року.
автор:
редактор серіалу:
