У сьогоднішній статті ми продовжуємо нашу серію статей про місця спільного користування нерухомістю в контексті прав та обов'язків житлово-комунальних господарств та власників квартир. Ми зосередимося, зокрема, на тому, як судові рішення трактують тераси в багатоквартирних будинках, і як це впливає на права та обов'язки як житлово-комунального господарства, так і окремих власників квартир.
Варто одразу зазначити, що відповідно до статті 13, розділу 1 Закону від 24 червня 1994 року про власність на приміщення («ПВР»), власник приміщення несе низку зобов'язань, пов'язаних з його приміщенням. Власник приміщення повинен повністю нести витрати на його утримання. Це включає витрати на ремонт, усунення несправностей у приміщенні, витрати, спричинені використанням води, електроенергії, газу тощо, а також державні зобов'язання, такі як податок на майно. Крім того, власник приміщення зобов'язаний підтримувати порядок у будинку, що видається очевидним, враховуючи, що дотримання належних норм між власниками майна має вирішальне значення для підтримки добрих стосунків та уникнення сусідських конфліктів.
Незалежно від зобов'язань, що стосуються виключно самого приміщення, кожен власник зобов'язаний сплачувати управлінські витрати, пов'язані з утриманням спільного майна. У попередній статті (№224) ми зазначали, що існують певні розбіжності в судовій практиці щодо класифікації балконів, наприклад, як частин загального користування або як приналежностей до окремих приміщень.
Чому це так важливо? Тому що, коли йдеться про зобов'язання покривати витрати на утримання, ці витрати лягають виключно на власника (або власників, якщо власників кілька) приміщення. Однак, коли йдеться про місця загального користування, ці витрати несе житлово-будівельна громада, і тому вони розподіляються між членами житлово-будівельної громади пропорційно їхнім часткам у спільному майні (хоча тут можуть бути деякі винятки, наприклад, у випадку комерційних приміщень). Тому, залежно від того, чи класифікуємо ми певний елемент як місце загального користування, чи як елемент приміщення (або приналежність до приміщення), визначальними будуть розмір та обсяг витрат, які нам доведеться нести.
Слід визнати, що з точки зору витрат, це часто може бути значним. Саме тут виникають сумніви щодо того, як ставитися, наприклад, до балконів та терас у багатоквартирних будинках, виділених для виключного користування певного власника квартири. З одного боку, на перший погляд здається, що оскільки вони є конструктивним елементом усієї будівлі, їх слід вважати спільною зоною. Однак, з іншого боку, такий балкон або тераса використовується виключно власником квартири, до якої вона прилягає. Варто також зазначити, що це розмежування є важливим у контексті робіт, які власник квартири хотів би виконати на балконі або терасі, оскільки за певних обставин для таких робіт може знадобитися згода житлово-комунального господарства.
Тож як суди вирішували такі справи?
У судовій практиці цих справ зазначається, що проблема набагато глибша, ніж просто спроба класифікувати балкони чи тераси виключно за однією з двох вищезгаданих груп. Наприклад, у рішенні Верховного адміністративного суду від 28 вересня 2022 року, справа II OSK 1549/20, Верховний адміністративний суд підтвердив, що власники окремих приміщень несуть відповідальність за підтримання тераси, що належить до приміщення, у належному стані. Однак це стосується лише оздоблення поверхні тераси та простору, що використовується виключно для житлових потреб власників приміщень. Таким чином, житлово-комунальна спільнота, у свою чергу, нестиме відповідальність за підтримання конструктивних елементів тераси (таких як стельова плита) у належному стані, оскільки це архітектурний елемент конструкції тераси, постійно з'єднаний з конструкцією будівлі.
Тому, в принципі, всі розпорядження, пов'язані з усуненням порушень технічного стану тераси, повинні адресуватися в першу чергу житлово-будівельній громаді, а не власнику приміщення, до якого вони належать, оскільки «саме житлово-будівельна громада зобов'язана підтримувати будівлю, як об'єкт будівництва, у належному технічному та естетичному стані та запобігати надмірному погіршенню її функціональних властивостей та технічної ефективності.
Вищезазначене рішення стосувалося виконання обов'язкового капітального ремонту тераси та балкона, що належать до конкретного житлового приміщення, встановленого рішенням, виданим Районною будівельною інспекцією. Власник приміщення, до якого належала тераса, скаржився на поганий технічний стан тераси та балкона. Обсяг ремонту був дуже широким і включав, серед іншого, втручання в конструктивні елементи тераси та балкона, тоді як експертний звіт вказував на низку будівельних помилок, які могли загрожувати безпеці будівлі. Житлово-будівельна асоціація, яка була зобов'язана виконати ремонт, стверджувала, що її помилково вважали єдиним адресатом рішення Районної будівельної інспекції, і стверджувала, що роботи не є частиною спільного майна. Зрештою, Житлово-будівельна асоціація була зобов'язана виконати ремонт. Хоча це рішення не вирішувало питання про оплату витрат на ремонт, а лише про те, хто зобов'язаний його виконати, зазвичай у таких ситуаціях, для того, щоб власник приміщення зрештою поніс витрати, Житлово-будівельній асоціації необхідно було б довести, що вона несла відповідальність за поганий стан тераси та балкона. Враховуючи, що дефекти в цьому випадку стосувалися будівельних помилок (на які власник приміщення, очевидно, не міг вплинути), неможливо знайти підстави для стягнення витрат з власника приміщення.
Подібна теза також випливає з рішення Верховного адміністративного суду від 20 лютого 2019 року, справа II OSK 794/17, де суд також зазначив, що саме архітектурні чи естетичні міркування визначають, чи можна вважати балкон, терасу або їх елементи частиною спільного майна.
Підсумовуючи, з юридичної точки зору, неможливо чітко визначити статус балконів або терас у багатоквартирних будинках через їх подвійну природу. Частини тераси, що обслуговують індивідуальні потреби власника квартири, слід розглядати як належні квартирі, тоді як конструктивні елементи балкона/тераси вважаються місцями загального користування, і тому в цьому відношенні житлово-комунальна спільнота несе відповідальність за підтримку їх належного стану.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 22 жовтня 2024 року.
автор:
