У сьогоднішній статті ми запрошуємо вас продовжити нашу серію про сільськогосподарські угіддя. Цього разу ми розглянемо питання впровадження інвестицій на сільськогосподарських угіддях, яке нерозривно пов'язане з темою започаткування несільськогосподарського землекористування.
Якщо власник нерухомості, що є сільськогосподарськими угіддями, бажає виділити землю для будівництва будівель для цілей, не пов'язаних із сільськогосподарською діяльністю, необхідно буде провести так звану «деагракультуралізацію ділянки», яка складається з двох основних етапів: (i) зміна землекористування шляхом внесення змін до місцевого просторового плану розвитку (за необхідності) або отримання рішення про умови забудови, та (ii) виключення землі з сільськогосподарського виробництва.
Готуючись до проведення процедури «деаграрізації», ми повинні відповісти на три основні питання, які вплинуть на те, як виглядатиме ця процедура та скільки часу вона займе – за оцінками:
1. Чи розташована нерухомість в адміністративних межах міста?
Як правило, для зміни цільового призначення сільськогосподарських угідь на несільськогосподарські необхідно отримати попередню згоду на зміну цільового призначення сільськогосподарських угідь на несільськогосподарські, як зазначено у статті 7 Закону від 3 лютого 1995 року про охорону сільськогосподарських та лісових земель («UOGriL») (залежно від випадку, це буде згода відповідного органу, зазначеного у цьому положенні). Однак, через виняток, що міститься у статті 10a цього Закону, якщо сільськогосподарські угіддя розташовані в адміністративних межах міста, така згода не буде потрібна.
2. Який клас земельних ділянок вважається нерухомістю?
Як правило, чим бідніший ґрунт (тобто сільськогосподарські угіддя з нижчою категоризацією) на нашій власності, тим легше та швидше її «деаграрізувати». Відповідно до статті 7, розділу 2 Закону UOGriL, при роботі з сільськогосподарськими угіддями, класифікованими як сільськогосподарські угіддя I-III класів (тобто з кращими ґрунтами), ми повинні отримати згоду міністра, відповідального за розвиток та сільські справи. Ця згода надається на прохання голови гміни (мера, голови міста).
із цього правила суттєвий . Така згода не буде потрібна, якщо земля відповідає всім наступним умовам:
- не менше половини площі кожної компактної частини земельної ділянки входить до зони компактної забудови;
- розташовані не далі 50 м від межі найближчої будівельної ділянки у значенні положень Закону від 21 серпня 1997 року про управління нерухомістю,
- розташовані не далі ніж за 50 метрів від дороги загального користування у значенні положень Закону від 21 березня 1985 року про дороги загального користування,
- їхня площа не перевищує 0,5 га, незалежно від того, чи становлять вони одне ціле, чи кілька окремих частин.
Отже, якщо наша власність не включає сільськогосподарські угіддя I-III класів, процедура отримання згоди міністра, відповідального за розвиток сільських районів, не потрібна.
3. Чи існує місцевий план розвитку для цієї власності?
Відповідь на це питання має найбільший вплив на час, необхідний для «деагракультуралізації» ділянки. Якщо до ділянки застосовується місцевий план розвитку, першим кроком є перевірка її цільового використання в рамках цього плану. Якщо це використання відповідає нашим інвестиційним намірам, тобто, наприклад, це окрема житлова зона, і ми хочемо побудувати на ній окремий будинок, тоді «деагракультуралізація» землі просто включатиме її виведення з експлуатації – Фаза II – а потім отримання дозволу на будівництво.
Однак, якщо цільове використання нерухомості, зазначене в місцевому плані, не відповідає нашим планам, необхідно буде розпочати етап I – внесення змін до існуючого плану, що детальніше описано нижче.
Однак, якщо до ділянки не застосовується місцевий план розвитку, для початку процедури «де-сільськогосподарського» переходимо до етапу I – отримання рішення про встановлення умов забудови.
ЕТАП І:
Отримання рішення про встановлення умов забудови/внесення змін до чинного місцевого плану розвитку
Після того, як ділянка буде підготовлена до «деагралізації», ми можемо розпочати перший етап — і, за відсутності місцевого плану розвитку — отримати рішення про встановлення умов забудови. Рішення про встановлення умов забудови видається на запит голови комуни (мера, президента міста). На практиці рішення видається від їхнього імені відповідним підрозділом у муніципальній установі.
Як правило, рішення щодо умов забудови можна отримати протягом одного місяця, а в особливо складних випадках – протягом двох місяців з дати порушення провадження (дати подання повної заяви до відповідного органу). На практиці ці терміни іноді перевищуються.
Якщо до нерухомості застосовується місцевий план розвитку, і її цільове використання в цьому плані не відповідає нашим планам, нам слід ініціювати процедуру внесення змін до плану та подати відповідну заявку.
Відповідно до статті 27 Закону про просторове планування та забудову, зміни до дослідження або місцевого плану вносяться в тому ж порядку, в якому вони приймаються. Це означає, що будь-яка зміна, навіть часткова або така, що впливає на текст самого плану, вимагає процедури, описаної тут #34 . Це підтверджено практикою та судовою практикою.
Заява про внесення змін до місцевого плану розвитку не є підставою для порушення адміністративного провадження. Рішення про внесення змін до місцевого плану розвитку приймається виключно муніципальною радою, яка приймає постанову про початок підготовки плану з власної ініціативи або на прохання голови комуни чи мера (президента міста). Хоча будь-хто може подати заяву до цих органів про підготовку плану, рада не зобов'язана приймати постанову у відповідь на подану заяву.
ЕТАП II:
Виключення сільськогосподарських угідь з виробництва
Виключення сільськогосподарських угідь з виробництва є завершальним етапом «несільськогосподарської трансформації», необхідним для отримання дозволу на будівництво та, таким чином, для початку будівництва або несільськогосподарського використання існуючих сільськогосподарських будівель. Виключення з виробництва може відбутися після видачі рішень, що дозволяють таке виключення, для сільськогосподарських угідь, розроблених з ґрунтів мінерального та органічного походження, класифікованих як класи I, II, III, IIIa та IIIb, та сільськогосподарських угідь класів IV, IVa, IVb, V та VI, розроблених з ґрунтів органічного походження, а також земель, зазначених у ст. 2, абзац 1, пункти 2-10 UOGRiL.
Подання заяви на звільнення від сільськогосподарського виробництва є безкоштовним, але отримання деяких додатків може вимагати додаткових витрат.
Разом із заявою необхідно подати такі додатки:
- Поточний витяг із земельного реєстру;
- Витяг та карта з місцевого плану забудови для ділянки, що охоплюється заявкою, або, за їх відсутності, остаточне рішення щодо умов забудови;
- Документ, що підтверджує право на земельну ділянку;
- Декларація ринкової вартості 1 м2 земельної ділянки, що охоплюється заявкою;
- 1 примірник плану забудови ділянки з графічно позначеною (чіткий контур – у кольорі) та розрахованою площею (з урахуванням площі та класу виключеного використання), вираженою в повних м2 або з точністю до 0,0001 га, призначеною для виключення з сільськогосподарського виробництва, з позначеною будівлею.
- Довіреність.
Рішення про виключення, як правило, видається відповідним старостою (головою району). Після того, як рішення про виключення набуде чинності, може бути видано рішення щодо дозволу на будівництво. Варто пам’ятати, що якщо дозвіл на будівництво видано до видачі рішення, яке дозволяє виключення землі з виробництва, дозвіл на будівництво має бути визнано недійсним, оскільки він явно порушує правила охорони сільськогосподарських або лісових земель (рішення Верховного адміністративного суду від 14 жовтня 1998 року, IV SA 1627/96).
Щиро запрошуємо вас слідкувати за нашими новинами – наступного тижня ми представимо вам збори, які повинні сплачувати особи, що отримали остаточне рішення про виключення землі з сільськогосподарського виробництва.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
