У сьогоднішній статті ми спробуємо висвітлити питання, пов'язані з внесенням та видаленням сервітутів із земельного та іпотечного реєстру на нерухоме майно. Це питання зазвичай стосується сусідських відносин, оскільки переважна більшість встановлених сервітутів є земельними сервітутами, найпоширенішим з яких є сервітут права відведення. Однак важливо також пам'ятати про інші типи, такі як особисті сервітути (які встановлюються на нерухомість і за змістом відповідають земельним сервітутам, але встановлюються на користь конкретно визначених осіб) та сервітути на передачу (які, у свою чергу, встановлюються на користь електропередавальних компаній для передачі, наприклад, води, електроенергії тощо)
Ми вже писали про те, як створюються сервітути (№104), але нагадуємо, що найчастіше вони встановлюються за згодою сторін або шляхом давності володіння (це не стосується особистих сервітутів). Як видно з вищесказаного, для створення сервітуту не обов'язково розкривати його в земельному та іпотечному реєстрі.
Чому ж тоді так важливо розкривати сервітут у земельному та іпотечному реєстрі? Розкриття сервітуту в земельному та іпотечному реєстрі захищає правовласника користуватися сервітутом під публічною довірою земельного та іпотечного реєстру. Отже, потенційний покупець майна, обтяженого таким сервітутом, не може посилатися на незнання обтяження сервітуту в суді. Розкриваючи зміст сервітуту в земельному та іпотечному реєстрі, ми можемо бути впевнені, що наше право користуватися сервітутом буде захищено незалежно від власника майна, обтяженого нашим сервітутом, і незалежно від того, чи знає новий власник майна про існування та зміст сервітуту.
Однак, навіть у цьому випадку є винятки, тому слід зазначити, що гарантія публічної достовірності земельних та іпотечних реєстрів не поширюється на сервітути, встановлені на підставі рішення компетентного органу державного управління, сервітути необхідного маршруту або встановлені у зв'язку з перетином кордону під час зведення будівлі чи іншого об'єкта, та сервітути на передачу.
Отже, як внести сервітут до земельного та іпотечного реєстру? Для цього необхідно подати заяву до районного суду – відділу земельного та іпотечного реєстру, юрисдикція якого поширюється на місцезнаходження нерухомості (це не завжди найближчий районний суд). Заява подається на спеціальній формі KW-Wpis (відомій як запис до земельного та іпотечного реєстру).
Сервітут вноситься до земельного та іпотечного реєстрів як для пануючої нерухомості, так і для обтяженої нерухомості. У разі внесення запису до земельного та іпотечного реєстру для пануючої нерухомості він розкривається в розділі "I-Sp – Перелік прав, пов'язаних з правом власності", тоді як у випадку обтяженої нерухомості він розкривається в розділі "III – Права та вимоги" земельного та іпотечного реєстру. До заяви необхідно додати відповідні додатки, зокрема підставу для встановлення сервітуту, таку як угода, рішення суду тощо, підтвердження сплати збору за подання заяви або довіреність з підтвердженням сплати гербового збору за довіреність, якщо заяву подається представником.
Щоб мати юридичні наслідки, запис про сервітут має бути оприлюднений як у земельному, так і в іпотечному реєстрі. Юридичні наслідки виникають лише після обтяження в Розділі III земельного та іпотечного реєстру, що ведеться для обтяженого майна.
Щодо можливості видалення з земельного та іпотечного реєстру, то з технічної точки зору, подібно до вищезазначеного, у разі подання заяви про видалення сервітуту необхідно заповнити вищезгадану форму Земельного та іпотечного реєстру (KW-Wpis) та додати відповідні додатки, згадані вище. В ідеалі, видалення сервітуту здійснюється на основі заяви власника/постійного користувача пануючої власності, в якій він погоджується на видалення сервітуту з земельного та іпотечного реєстру. Таким чином, власник сервітуту добровільно відмовляється від свого права.
Інші обставини, за яких сервітут може бути скасований, включають закінчення терміну, на який він був встановлений, або, у випадку особистого сервітуту, смерть бенефіціарного власника. У таких випадках достатньо послатися на ці обставини в суді – на жаль, суд не скасовує запис про сервітут за ініціативою. Однак, якщо бенефіціарний власник не має згоди бенефіціарного власника, власник обтяженого майна може звернутися до суду з проханням про припинення сервітуту, наприклад, посилаючись на закінчення його терміну дії через невикористання протягом 10 років (стаття 293 §1 Цивільного кодексу).
У нашій практиці ми отримуємо численні запитання від клієнтів щодо того, як видалити сервітути, які більше не поширюються на їхню конкретну власність. Найчастіше це трапляється, коли сервітути були встановлені багато років тому, потім поділені, і поточна ділянка більше не підлягає сервітуту. Однак, оскільки сервітут вноситься до нового земельного та іпотечного реєстру за власним бажанням, він відображається в нашому реєстрі. У таких ситуаціях суди іноді видаляли такий запис на вимогу, з детальним обґрунтуванням, яке пояснює, чому сервітут не поширюється на нашу конкретну ділянку. На жаль, багато судів дотримуються позиції, що такі справи вимагають узгодження земельного та іпотечного реєстру з фактичним правовим станом, на підставі статті 10 Закону про земельний та іпотечний реєстр. Тому це не безнадійна ситуація, але вона вимагає порушення та проведення судового провадження, що, на жаль, затягує процес видалення, але може бути успішно завершено.
Крім того, важливо, щоб документи, що підтверджують наше право на встановлення або скасування сервітуту, були додані до заяви про реєстрацію земельної ділянки та іпотеки в їхньому оригінальному вигляді. Також важливо пам’ятати про формат, оскільки це має бути документ з нотаріально засвідченим підписом, нотаріальний акт, остаточне рішення, остаточне судове рішення або інший документ, що офіційно підтверджує подію (наприклад, свідоцтво про смерть).
Відповідно до Закону від 28 липня 2005 року про судові збори у цивільних справах, збір за внесення сервітуту до земельного та іпотечного реєстру становить 200 злотих, а за видалення – половину цієї суми, тобто 100 злотих. Час очікування на внесення або видалення сервітуту може коливатися від кількох днів до кількох місяців. Час розгляду такої заяви залежить від завантаженості відповідного суду земельного та іпотечного реєстру. Тому у великих містах терміни будуть значно довшими, ніж у менших.
Підсумовуючи, варто пам’ятати, що в інтересах власника сервітуту подати заяву та забезпечити правильну реєстрацію судом земельних та іпотечних реєстрів заяву про встановлення сервітуту (в обох реєстрах). У свою чергу, саме власник обтяженого майна повинен забезпечити, щоб у разі закінчення терміну дії сервітуту він подав заяву про його видалення – упорядкований земельний та іпотечний реєстр, безсумнівно, сприяє потенційному продажу майна.
Також хочемо нагадати вам, що новий Закон про забудову набуває чинності 1 липня 2022 року. Щиро запрошуємо вас ознайомитися з нашими статтями, в яких ми виклали найважливіші зміни. Ми продовжуємо проводити навчання в цій галузі, і 30 червня ми проведемо для вас навчання спільно з Польською асоціацією забудовників, а 6 липня ви можете долучитися до онлайн-курсу, організованого Rzeczpospolita (деталі доступні, натиснувши на зображення нижче).
Звісно, з індивідуальних питань, зокрема щодо консультацій щодо підготовки шаблону угоди про забудову за новими правилами, ми рекомендуємо вам звертатися безпосередньо до адвоката Міхала Рутковського або адвоката Міхала Кієвського.
У наступній статті ми охарактеризуємо особисті сервітути як особливий вид сервітуту, що надає додаткові права конкретній особі.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 20 червня 2022 року.
автор:
