У сьогоднішньому випуску «Вівторкових ранків для будівництва» ми підготували заключну статтю із серії, присвяченої водному праву, зосереджуючись на розвитку проектів на набережній. Немає сумнівів, що земля з прямим виходом до берегової лінії має величезний інвестиційний потенціал і користується зростаючою популярністю. Однак її забудова пов'язана з низкою обмежень і вимог, які необхідно переглянути, перш ніж розпочати проект.
По-перше, важливо наголосити, що не кожна ділянка, розташована на узбережжі внутрішніх або морських вод, може бути призначена для будівництва. Варіанти забудови визначаються, як і скрізь, положеннями місцевого плану розвитку («МПЗП»), чинного в певній місцевості. Рішення муніципальної ради про затвердження МПЗП можуть містити положення, пов'язані, серед іншого, з охороною навколишнього середовища або землекористуванням для зелених насаджень/громадських просторів або розвитку літніх курортів. За відсутності чинного МПЗП необхідно отримати рішення про умови забудови та землекористування («РЗ»). У такому випадку необхідно ознайомитися з положеннями чинного дослідження умов та напрямків просторового розвитку, яке має містити опис майбутнього розвитку об'єкта нерухомості.
Через їхнє екологічне значення, території, розташовані на внутрішніх та морських водах, можуть бути охоронювані відповідно до Закону про охорону природи. Відповідно до статті 17 цього Закону, у ландшафтних парках нове будівництво заборонено в межах 100-метрової смуги від берегової лінії річок, озер та інших природних водойм, а також в межах 100 метрів від поверхні води штучних водосховищ, розташованих на проточних водах. Аналогічна заборона застосовується до земельних ділянок, розташованих у межах охоронюваних ландшафтних зон. Правильне визначення берегової лінії має вирішальне значення, оскільки її хід визначає відстань, яку інвестор повинен підтримувати від водойми. У випадку морських вод, якщо ділянка розташована в межах технічної зони морського узбережжя або поблизу скелі, вищезгадана заборона на забудову була збільшена до 200 метрів. На практиці також необхідно перевірити, чи знаходиться нерухомість або її околиці в межах зони Natura 2000. Присутність видів, що охороняються, або їх середовища існування можуть ефективно перешкоджати будівництву. Слід також пам’ятати, що через створення охоронних територій, а також через інші законодавчі положення, може існувати зобов’язання отримати рішення щодо впливу на довкілля для реалізації запланованого проекту.
Подальші обмеження на забудову можна знайти в Законі про будівництво. Стаття 27 вищезгаданого Закону забороняє огороджувати ділянки, що прилягають до поверхневих вод загального користування, на відстані менше 1,5 метра від берегової лінії. Оскільки більшість внутрішніх водних ресурсів перебувають у власності Державного казначейства, це є суттєвою проблемою, особливо коли інвестиція пропонує прямий доступ до берегової лінії або право користування пристанню. Крім того, власник такої власності не може перешкоджати людям перетинати вищезгадану смугу шириною 1,5 метра. Під час придбання права власності на цей тип землі слід також враховувати необхідність забезпечення доступу до спеціалізованих служб для виконання завдань з управління водними ресурсами.
Можливість забудови також визначається станом ґрунту та потенційним ризиком затоплення. Перед придбанням нерухомості важливо перевірити, чи не знаходиться ділянка, на якій вона розташована, в заплаві або не має ризику затоплення. У такому випадку, відповідно до статті 390 Закону про водне право, будівництво нової споруди в такому місці вимагатиме дозволу на використання води. Цей дозвіл також буде потрібен для робіт, які призведуть до змін рельєфу на земельній ділянці, що прилягає до води, що вплине на умови стоку води. Радимо вам прочитати статтю , повністю присвячену цій темі.
Ділянки, розташовані на узбережжі внутрішніх та морських вод, мають значний потенціал як для житлових, так і для рекреаційних інвестицій. Однак, перш ніж розпочати такий розвиток, необхідно провести належний аналіз нерухомості на етапі придбання. Реалістичні можливості розвитку визначаються низкою умов, викладених вище.
Запрошуємо вас слідкувати за нашими «Вівторковими ранками для будівництва», де наступного тижня ми розпочнемо нову серію, пов’язану з правом першої відмови.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 8 квітня 2024 року.
автор:
