У сьогоднішній статті, в рамках серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі», ми продовжуємо серію статей на тему іпотек, цього разу зосереджуючись на аспектах, пов’язаних з їх встановленням, закінченням терміну дії, скасуванням та розпорядженням звільненим іпотечним простором.
Минулого тижня (#244) ми ознайомили вас із загальними питаннями, пов’язаними з іпотечними кредитами, зокрема з питанням того, що може бути ними покрито.
I. Оформлення іпотеки
Внесення запису про іпотеку має конститутивний характер, тобто він необхідний для її виникнення.
Крім того, дія запису настає ex tunc, тобто незалежно від того, коли запис фактично відбувся, оскільки він набирає чинності з моменту подання заяви про внесення запису до суду з питань земельного та іпотечного реєстру.
Підставою для внесення іпотеки до розділу IV земельного та іпотечного реєстру може бути договір/декларація про встановлення іпотеки, рішення суду (наприклад, рішення про надання забезпечення) або іншого органу, а у виняткових випадках – закон.
Реєстрація іпотеки здійснюється за заявою, а в особливих випадках суд може внести запис за посадою, якщо це передбачено окремим положенням. Заява про реєстрацію може бути подана нотаріусом через інформаційну систему (якщо іпотека встановлюється під час нотаріальної дії) або на офіційній формі разом з документами, що є підставою для запису в земельному та іпотечному реєстрі, та підтвердженням сплати збору за реєстрацію. Особою, уповноваженою подавати таку заяву, є власник майна, постійний користувач або іпотечний кредитор (якщо вони мають право, яке може бути внесено до земельного та іпотечного реєстру). Якщо обтяження іпотеки виникає в силу закону, заяву може подати уповноважений орган. Крім того, заяву про реєстрацію через інформаційну систему може подати судовий пристав-виконавець.
Після внесення запису суд повідомляє учасників провадження, тобто власника або постійного користувача майна та особу, на користь якої було встановлено іпотеку. Протягом двох тижнів з моменту вручення повідомлення про запис кожен учасник має право подати апеляцію на рішення про запис.
II. Закінчення терміну дії іпотеки
Іпотека припиняється після закінчення терміну дії забезпеченої іпотекою вимоги, за винятком випадків, коли з певних правовідносин можуть виникнути подальші забезпечені іпотекою вимоги.
Закінчення строку настає внаслідок, серед іншого, оплати, заліку, поновлення, внесення предмета виконання в судовий депозит, виконання замість виконання (datio in solutum).
Слід наголосити, що дебіторська заборгованість може бути погашена також, незважаючи на незадоволення інтересів кредитора. Це трапляється у таких випадках, як договірне звільнення від боргу, припинення або визнання недійсними правовідносин сторонами або судом у випадках, передбачених законом, ухилення від правових наслідків волевиявлення, що породило дебіторську заборгованість, неможливість виконання через обставини, за які боржник не відповідає, настання події, визначеної в правовому акті, або смерть однієї зі сторін, якщо зобов'язання має особистий характер.
Якщо термін дії іпотеки закінчується, кредитор зобов'язаний вжити всіх необхідних заходів для її вилучення з реєстру земельних ділянок та іпотек. Це означає надання боржнику відповідних документів, таких як декларація про згоду на вилучення іпотеки, яка є підставою для вилучення іпотеки з реєстру земельних ділянок та іпотек.
III. Анулювання іпотеки
Видалення іпотеки з земельного реєстру та іпотечного реєстру може відбутися після закінчення терміну дії зобов'язання і, як правило, є технічним питанням. Подання заяви про видалення іпотеки є обов'язком власника або постійного користувача майна, який повинен забезпечити відповідність записів у земельному реєстрі та іпотечному реєстрі фактичному правовому стану. Заява подається до районного суду, який веде земельний реєстр та іпотечний реєстр для обтяженого майна. До заяви має бути додана згода кредитора на видалення іпотеки (підстава для видалення) та підтвердження сплати збору за видалення іпотеки. Відповідно до статті 100 Закону про земельні та іпотечні реєстри, якщо іпотека видалена, кредитор зобов'язаний вжити всіх необхідних заходів для забезпечення видалення іпотеки з земельного реєстру та іпотечного реєстру.
Варто зазначити, що згода кредитора на скасування іпотеки повинна містити підтвердження того, що:
- усі дебіторські заборгованості, забезпечені даною іпотекою, закінчилися, і жодні нові вимоги, що покриваються цим забезпеченням, не можуть виникнути в майбутньому, або дана іпотека закінчилася,
- кредитор погоджується на його виключення з земельного та іпотечного реєстру.
Згода на видалення іпотеки повинна бути подана щонайменше у письмовій формі з нотаріально засвідченим підписом, а у випадку банків це може бути заява відповідно до статті 95 Закону про банківську діяльність.
Якщо кредитор не співпрацює, власник майна може подати проти нього позов про узгодження правового статусу, зазначеного в земельному та іпотечному реєстрі, з фактичним правовим статусом.
IV. Розпорядження звільненим місцем іпотеки
Розпорядження порожнім іпотечним майном обтяжує власника майна або постійного користувача встановленням нової іпотеки замість іпотеки, термін дії якої закінчився, або передачею іншої іпотеки, що обтяжує майно, на це місце (за згодою бенефіціара). Це право також поширюється на власника, якщо іпотека закінчилася лише частково – у такому випадку власник може розпорядитися звільненим майном у тій частині, де іпотека закінчилася. Важливо пам’ятати, що розпорядження майном може відбуватися лише в «межах іпотеки, термін дії якої закінчився», тобто іпотека може бути встановлена на звільнене іпотечне майно на суму, що не перевищує суму іпотеки, термін дії якої закінчився.
Іпотека, встановлена або передана на звільнене заставлене майно, має такий самий пріоритет, як і іпотека, термін дії якої закінчився. Це означає, що у випадку кількох кредиторів, незважаючи на закінчення терміну дії іпотеки, становище наступних кредиторів не зміниться, тобто вони не отримають пріоритету у задоволенні своїх вимог з майна. Тому у випадку кількох іпотекодержателів вони повинні подбати про захист цієї ситуації та виключити право власника або постійного користувача розпоряджатися таким звільненим заставленим майном.
Всього за тиждень ми представимо вам предмет та обсяг іпотечного забезпечення.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 17 березня 2025 року.
автор:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
