У сьогоднішній статті із серії під назвою «Вівторкові ранки для будівництва» ми повертаємося до теми місцевих планів розвитку, з огляду на цікаві рішення Верховного адміністративного суду, видані 8 грудня 2025 року (номер рішення II OSK 353/24, II OSK 3165/24, II OSK 3166/24, II OSK 3167/24, II OSK 15/25, II OSK 95/25, II OSK 125/25, II OSK 226/25, II OSK 227/25, II OSK 371/25, II OSK 372/25, II OSK 435/25, II OSK 1045/25 та II OSK 1164/25 «Рішення»), які стосуються конституційних аспектів визначення плати за планування.
Ми вже присвятили цілу статтю самій оплаті за планування, тому для отримання додаткової інформації відвідайте #267 .
Правова основа для визначення плати за планування
Відповідно до статті 37, розділу 1 Закону про просторове планування та забудову від 27 березня 2003 року («ППР»), плата за планування визначається станом на дату продажу нерухомості. Основою для розрахунку плати є збільшення вартості нерухомості, яке визначається як різниця між вартістю нерухомості, визначеною на основі цільового призначення земельної ділянки після прийняття або внесення змін до місцевого плану, та її вартістю, визначеною з урахуванням цільового призначення земельної ділянки до цієї зміни та фактичного використання нерухомості.
Водночас законодавець запровадив спеціальні правила щодо нерухомості, яка раніше охоплювалася місцевими планами, прийнятими до 1 січня 1995 року.Це питання врегульовано статтею 87 пунктом 3a Закону про просторовий розвиток у редакції, що діє з 7 січня 2023 року (на основі Закону від 16 листопада 2022 року про внесення змін до Закону про просторове планування та розвиток).
Проблема обсягу захисту власників майна
Поправка до статті 87, розділу 3a Закону про просторове планування запровадила рішення, згідно з яким спеціальні правила визначення збільшення вартості нерухомості запроваджувалися лише у випадках, коли нерухомість була охоплена детальним місцевим планом просторового планування до 1 січня 1995 року, прийнятим на основі раніше чинного Закону від 12 липня 1984 року про просторове планування (тобто Збірник законів за 1989 рік, № 17, пункт 99, зі змінами). Однак це положення не поширювалося на нерухомість, яка була охоплена чинними на той час планами протягом того ж періоду, які Закон від 12 липня 1984 року називав генеральними планами.
На практиці це призводило до ситуацій, коли плата за зонування визначалася без урахування цільового призначення землі, зазначеного в попередніх генеральних планах, навіть попри те, що ці акти також формували розвиток нерухомості та могли мати реальний вплив на її вартість. Як наслідок, було зроблено невиправдане розмежування без жодних підстав для пояснення причин ненарахування плати.
Позиція Вищого адміністративного суду
У своєму рішенні Верховний адміністративний суд зазначив, що поправка до статті 87, розділу 3a Закону про просторовий розвиток є прикладом так званої «вторинної неконституційності». Верховний адміністративний суд зазначив неприпустиму зміну кола суб'єктів, захищених від можливості стягнення плати за планування. Суд визнав, що обмеження захисту виключно об'єктами, що охоплюються колишніми «деталізованими» планами, є свавільним та невиправданим згідно з чинними конституційними принципами. Він також зазначив, що законодавець повторив правове рішення, яке вже було оскаржено Конституційним Трибуналом у його рішенні від 9 лютого 2010 року, справа P 58/08.
Рішення також охоплюють ситуації, коли збільшення вартості майна було результатом його фактичного використання, але було лише підтверджено муніципалітетом у новому місцевому плані просторового розвитку. У таких випадках проблематичне «повторне збільшення» вартості майна, навіть якщо вона вже зросла через дії власника або постійного користувача.
У своїх рішеннях Верховний адміністративний суд також наголосив, що поділ на генеральні та детальні плани був по суті скасований Законом про просторовий розвиток від 7 липня 1994 року, який визнав усі ці акти місцевими планами просторового розвитку. Таким чином, законодавець відмовився від попереднього розмежування та зрівняв наслідки цих планових актів. Тому неприпустимо відновлювати цей поділ після майже 30 років виключно з метою визначення плати за планування.
Ці дії були визнані порушенням принципу демократичного верховенства права, оскільки вони підірвали б раніше запроваджене скасування цього розмежування. Суд також наголосив на необхідності захисту власників майна, які не повинні бути обтяжені новими зобов'язаннями публічного права в результаті подальших законодавчих змін після такого тривалого періоду часу.
Наслідки проконституційного тлумачення
Відповідно, Верховний адміністративний суд постановив, що адміністративний суд має право та зобов'язаний відмовити у застосуванні положення в його неконституційному, обмежувальному формулюванні та надати проконституційне тлумачення.
Це означає, що під час визначення збільшення вартості нерухомості, як зазначено у статті 37, розділі 1 Закону про просторовий розвиток, необхідно враховувати призначення земельної ділянки, зазначене в кожному місцевому плані просторового розвитку, прийнятому до 1 січня 1995 року,незалежно від того, чи це був генеральний план, чи «детальний» план. Таким чином, Суд наголосив на необхідності збалансувати силу попередніх актів планування на основі їх фактичного впливу, тобто фактичного використання майна. Хоча законодавець раніше вирішив розрізняти ці два типи планів, спроба застосувати це розмежування для визначення плати за планування була визнана неконституційною.
Короткий зміст
Ці рішення мають значні наслідки для практики визначення одноразових зборів за планування. Ці рішення сприяють розгляду ширшого питання взаємозв'язку між просторовим плануванням та захистом прав власників нерухомості, а також підтверджують, що визначення зборів за планування повинно враховувати повний контекст історичних правил планування, за умови, що вони впливали на цільове використання землі.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 12 січня 2026 року.
Автор:
Редактор серії:
