Наступна стаття з нашої серії «Вівторкові ранки для будівництва» про право безстрокового користування присвячена припиненню дії права безстрокового користування та його наслідкам. Незважаючи на назву, це право є правом з фіксованим терміном дії — встановленим на максимальний термін 99 років.
Однак цей період може бути продовжено через зміну (продовження) та стандартизацію умов безстрокового користування, про що ми писали минулого тижня (#67). Оскільки безстрокове користування, як ми його знаємо, діє вже майже 60 років, наразі ми знаходимося лише на півдорозі терміну дії прав, встановлених раніше. Тому мало що говориться про закінчення терміну дії безстрокового користування та його наслідки, хоча слід сказати більше – особливо враховуючи, що це право може закінчитися раніше встановленого терміну, а наслідки закінчення терміну дії є значними.
Відповідно до Закону про управління нерухомістю від 21 серпня 1997 року («Закон про управління нерухомістю»), право постійного користування припиняє дію після закінчення терміну, зазначеного в договорі про надання постійного користування, або до закінчення цього терміну шляхом розірвання договору. Однак, це не всі випадки, коли це право припиняється. Воно також відбувається в результаті експропріації, відмови від права державної або місцевої державної юридичної особи, або після набуття права власності на майно її постійним користувачем. Слід також зазначити, що видалення права постійного користування з земельного та іпотечного реєстру не є необхідним для закінчення терміну дії права постійного користування. Воно припиняється з настанням певної події.
Одним із наслідків закінчення терміну дії права безстрокового користування є, перш за все, те, що землевласник стає власником будівель та споруд. Після цього безстроковий користувач має право на компенсацію за будівлі та інші споруди, побудовані ним відповідно до договору або придбані. Важливо також зазначити, що компенсація не надається за будівлі та споруди, побудовані з порушенням положень договору безстрокового користування. Безстроковий користувач має право знести такі будівлі та споруди (тобто ті, що побудовані з порушенням договору) доти, доки договір безстрокового користування залишається чинним. Після закінчення терміну його дії право колишнього безстрокового користувача на знесення таких будівель або споруд може випливати лише з положень цього договору.
Розмір винагороди, що належить довічному користувальнику, має дорівнювати вартості цих будівель та споруд, визначеній на дату закінчення терміну дії довічного користування.
Крім того, якщо довічне користування закінчується шляхом розірвання договору до закінчення зазначеного в ньому терміну, довічному користувачу повертається сума річних зборів, сплачених за невикористаний період довічного користування. Однак, згідно з усталеною судовою практикою, це не стосується річних зборів, сплачених за рік, у якому договір довічного користування було розірвано.
Водночас, збори підлягають індексації, причому максимальна сума до повернення не перевищує вартості права безстрокового користування станом на дату розірвання договору. Однак, незрозуміло, як розрахувати цю суму, оскільки жодне положення не стосується вартості права безстрокового користування та не уточнює, як цю вартість слід оцінювати.
Ще одним наслідком закінчення терміну дії права постійного користування є закінчення терміну дії обтяжень, встановлених на ньому. До прав, що обтяжують постійне користування (обтяження), насамперед належать: дозволені законом обмежені речові права (іпотеки, користування, сервітути), зобов'язальні права (оренда, оренда), а також інші особисті права та вимоги, за умови, що вони підлягали оприлюдненню в земельному та іпотечному реєстрі. Однак положення, що визначає термін дії обтяжень, встановлених на праві постійного користування (тобто стаття 241 Цивільного кодексу), застосовуватиметься не за всіх обставин. Існує ряд випадків, коли застосування цього положення виключається. Це станеться, коли на дату укладення договору купівлі-продажу нерухомості раніше встановлене право постійного користування припиняє дію закону, а коли на дату укладення договору купівлі-продажу нерухомості раніше встановлене право постійного користування припиняє дію закону – у такому разі стаття 241 Цивільного кодексу не застосовується. В обох випадках іпотеки та інші права на право постійного користування не втрачають чинності, а стають обтяженнями на придбану нерухомість.
Зрештою, слід зазначити, що донедавна закінчення терміну дії прав постійного користування викликало численні сумніви та розбіжності в судовій практиці щодо впливу на окреме право власності на приміщення, розташовані на нерухомості, наданій у постійне користування. Ці розбіжності були вирішені постановою Верховного Суду, прийнятою 25 серпня 2017 року (III CZP 11/17) колегією з семи суддів за зверненням Уповноваженого з прав людини, згідно з якою «закінчення терміну, на який було встановлено право постійного користування землею, не призводить до закінчення терміну дії права окремої власності на приміщення, розташоване в будівлі, розташованій на цій земельній ділянці». Таким чином, ця постанова врахувала обґрунтовані занепокоєння власників нерухомості. Верховний Суд зазначив, що його позиція підкріплена важливими соціальними міркуваннями. Задоволення потреб у житлі шляхом окремого володіння приміщеннями в будівлях, розташованих на земельній ділянці, наданій у постійне користування, є поширеним явищем. Однак інша позиція призвела б до неприйнятної втрати цього права власником приміщення. Варто наголосити, що відповідна постанова також стосується комерційних приміщень. Верховний Суд зазначив, що окреме право власності на приміщення становить право власності у значенні статті 64 Конституції. Тому немає підстав для диференціації захисту прав власності, передбаченого нею, залежно від виду майна, яке вона охоплює. Таким чином, вона застосовується як до окремого володіння житловими приміщеннями, так і до комерційних приміщень.
Сьогодні ми запрошуємо вас ознайомитися з наступною статтею на тему права безстрокового користування, яка вийде наступного тижня та стосуватиметься розірвання та внесення змін до договору безстрокового користування.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
