Це сталося – минулого тижня Сейм ухвалив із поправками Закон від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників («Новий закон про забудовників»). Найсуттєвішою зміною, внесеною після поправок Сенату, є зменшення максимальної суми внесків до Гарантійного фонду забудовників з 2% до 1% для відкритих ескроу-рахунків та з 0,2% до 0,1% для закритих ескроу-рахунків. Тепер залишилося лише, щоб Президент Республіки Польща підписав Закон та опублікував його.
Тому ми продовжуємо для вас аналіз Нового закону про забудовників. Хоча він і визначає 12-місячний vacatio legis, який відраховується з дати його оголошення, варто ознайомитися зараз зі змінами, які неминуче набудуть чинності.
Як ми вже згадували минулого тижня, окрім договорів про забудову, Новий закон про забудовників також застосовуватиметься до договорів купівлі-продажу, укладених на так званому первинному ринку, що поширюється на угоди про передачу права власності на житлові приміщення або окремі будинки (індивідуально або з комерційними приміщеннями) від забудовника або іншого підприємця покупцям, якщо предмет угоди був створений в результаті проекту забудови або інвестиційного проекту, а перехід прав за цими договорами до покупця відбувається вперше. Тому цей Закон застосовуватиметься до договорів купівлі-продажу, зазначених у статтях 3 та 4 Нового закону про забудову, незалежно від того, чи були раніше укладені договори про забудову або попередні угоди.
Варто зазначити, що покупцем у розумінні Закону є фізична особа, яка для цілей, безпосередньо не пов'язаних з її підприємницькою або професійною діяльністю, укладає угоди, зазначені в Новому законі про забудову. Враховуючи це визначення, проекти договорів повинні містити додаткову декларацію покупця, яка підтверджує, що він купує приміщення «для цілей, безпосередньо не пов'язаних з його підприємницькою або професійною діяльністю», оскільки в іншому випадку положення Нового закону про забудову не застосовуватимуться.
Продавцем, з іншого боку, може бути як забудовник, так і інший підприємець, який не є забудовником.
Забудовник, під час підписання договору купівлі-продажу, якому не передував договір про забудову або попередня угода за договором про забудову (про що ми писали в №51), буде зобов'язаний застосовувати такі положення Нового закону про забудову:
1. надання покупцеві можливості ознайомитися з документами, зазначеними у ст. 26 п. 1 пунктах 1-8 (статус земельного та іпотечного реєстру, CEIDG/KRS, дозвіл на будівництво, фінансовий звіт, будівельний проект, дозволи на експлуатацію, сертифікат про незалежність приміщення та акт про встановлення окремого права власності на приміщення);
2. інформаційні зобов'язання та надання інформації на постійному носії відповідно до ст. 27 п. 1 (інформація щодо нерухомості та інвестицій, згода сторони, що фінансує, на продаж без обтяження, можливість ознайомлення з документами з пункту 1 вище),
3. договори бронювання, включаючи ті, що стосуються повернення плати за бронювання (ст. 29-32 та ст. 34 розд. 1 пункти 1 та 2) та
4. питання, пов'язані з прийняттям приміщення/односімейного будинку (ст. 41 розд. 1-3).
У свою чергу, у випадку підприємців, які не є забудовниками, Новий закон про забудову вимагає застосування положень, що стосуються не лише пунктів 3 та 4, тобто договорів бронювання та тих, що стосуються прийняття приміщення/односімейного будинку, але вони також будуть зобов'язані надати покупцеві можливість ознайомитися з документами на території компанії відповідно до ст. 26 розд. 3 та надати інформацію на постійному носії відповідно до ст. 27 розд. 2. На практиці зобов'язання забудовників та інших підприємців будуть подібними.
Важливо, що відповідно до ст. Відповідно до статті 36 Закону про новий розвиток, предметом договорів купівлі-продажу може бути лише нерухоме майно або його частина, вільна від обтяжень, прав третіх осіб та вимог, зазначених у земельному та іпотечному реєстрі, що ведеться для цього майна, за винятком обтяжень, на які покупець дав згоду. Відповідні заяви повинні бути включені до тексту цих договорів. Враховуючи формулювання положення, яке не допускає існування прав та обтяжень, що існували до дати підписання договору або виникли з інших дій (наприклад, плата за перетворення), договори купівлі-продажу повинні містити пряму згоду покупця на такі вже існуючі обтяження.
Щоб відзначити перший рік серії «Вівторкові ранки для будівництва», наступного тижня ми підготуємо короткий виклад тем, розглянутих у наших попередніх оповіщеннях. Через два тижні ми повернемося до Закону про новий розвиток та обговоримо питання, пов’язані з прийняттям приміщень за новими правилами.
Також настав час подякувати тим, хто робив свій внесок у нашу серію протягом минулого року. Цього разу ми дякуємо Р.П. Александрі Ястшембській, авторці статей про Закон «Приміщення за землю», та адвокату Патрику Гроховському, редактору першої серії сповіщень про поправку до Закону про будівництво. Також нагадуємо, що всі попередні «Ранкові випуски» можна знайти на сайті www.porankidlabudowlanki.pl
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор/редактор серії:
