Як було оголошено в нашій останній статті із серії про Закон від 5 липня 2018 року про сприяння підготовці та реалізації інвестицій у житло та пов'язаних з ним інвестицій («lex developer» або «спеціальний закон про житло»), ми надамо вам огляд змін, які уряд планує внести у зв'язку з реформою просторового планування. Водночас ми хотіли б зазначити, що з моменту попередніх консультацій у січні не з'явилося жодної нової інформації щодо подальшої роботи над поправкою.
Як ми всі пам'ятаємо, закон про забудовників набув чинності 22 серпня 2018 року, відкривши нові можливості для реалізації будівельних проектів, водночас викликавши багато суперечок. Як зазначають розробники змін у обґрунтуванні, «протягом останніх трьох років необхідність внесення змін була визнана у відповідь на виникаючі проблеми та нові виклики, що стоять перед муніципалітетами». Муніципальні рішення, засновані на спеціальному законі про житло, почали прийматися, і уряд пропонує масштабні зміни, включаючи комплексний інвестиційний план («ІІП») замість рішення про місце розташування житлових інвестицій.
Це не просто зміна назви. Комплексний інвестиційний план буде особливим типом місцевого плану, який прийматиметься муніципальною радою на прохання інвестора після переговорів та укладення угоди про містобудування. Ця угода визначатиме умови реалізації інвестицій, а також зобов'язання сторін. Комплексний інвестиційний план прийматиметься після спрощеної процедури планування, включаючи консультації та розгляд проекту документа, а також громадські слухання. Крім того, він буде пов'язаний із генеральним планом, який, нагадуємо, має замінити дослідження умов та напрямків просторового розвитку муніципалітету не пізніше 2026 року (докладніше див. статтю №85).
Суть цього рішення полягає в розширенні кола інвестицій , які можна реалізувати – це може бути житлова нерухомість, сфера послуг, виробництво, а також сільськогосподарське та лісове виробництво. З цієї причини назву самого закону буде змінено на: Закон про сприяння підготовці та реалізації великих та супутніх інвестицій. Таким чином, постанова застосовуватиметься не лише до житлових інвестицій, а й до великих інвестицій – тобто проектів, що передбачають будівництво, зміну цільового використання або реконструкцію, в результаті яких будується будівля або будівлі в житловій зоні, зоні обслуговування, виробничій зоні, виробничій зоні на сільськогосподарських, племінних або садівничих фермах, або зоні великомасштабного сільськогосподарського виробництва, із загальною площею забудови не менше 2000 м².
Ідея гарна, але подальші пропозиції зроблять будівництво за законом забудовника неможливим на практиці. Проект поправки відображає основну мету проекту, яка полягає в розширенні сфери застосування спеціального закону та створенні альтернативного шляху використання землі для цілей, відмінних від житлових. Однак слід наголосити, що це не те саме, що й поточна процедура отримання рішення щодо місця розташування житлової інвестиції. Проект поправки вимагає від інвестора укласти угоду про містобудування та попросити муніципалітету прийняти комплексний інвестиційний план, що може виявитися набагато складнішим, ніж отримання рішення щодо місця розташування згідно з чинними правилами.
Поправка передбачає, що першим кроком для інвестора є початок переговорів з муніципалітетом, результатом яких буде підписання угоди про містобудування, яка слугуватиме основою для інвестицій. Угода про містобудування – це рішення, яке вже існує в процедурі підготовки плану ревіталізації – тепер воно також застосовуватиметься до ZPI. Угода про містобудування може охоплювати, серед іншого, реалізацію супутніх інвестицій та покриття всіх або частини витрат на реалізацію супутніх інвестицій або інших об'єктів, необхідних для забезпечення реалізації технічної, комунікаційної чи соціальної інфраструктури. Цікавим рішенням є можливість укладення угоди між кількома інвесторами, що може дозволити цілісний розвиток більших територій.
З іншого боку, це може створювати ризик збільшення витрат для інвесторів. Аналіз нормативних актів показує, що ZPI має на меті забезпечити більший вплив муніципалітетів на розвиток, запланований інвестором, а також на соціальну інфраструктуру (школи, дороги, зони відпочинку). Отже, муніципалітети будуть готові підписувати угоди про містобудування лише за умови, що інвестори зобов'яжуться фінансувати додаткові інвестиції в державні проекти, такі як школи, парки чи дороги, та передадуть право власності на ці проекти муніципалітету.
Згідно з проектом змін, положення про прийняття місцевого плану просторового розвитку застосовуються до прийняття комплексного інвестиційного плану, якщо положення розробника закону не передбачають інше.
У зв'язку з цим я пропоную, щоб муніципальна рада затвердила план на запит інвестора, поданий через мера, голову гміни або голову міста. Проект міського плану (ZPI), затверджений муніципальною радою, має бути ідентичним проекту, включеному до міської угоди. Отже, муніципальна рада не може самостійно вносити зміни до проекту ZPI. Вона може або прийняти його повністю, або відхилити. Однак, якщо муніципальна рада визначить, що проект потребує змін, вона повинна відхилити його та надіслати меру, голові гміни або голові міста із запропонованими змінами.
Проект поправки також скасовує періодичність дії Закону, і ZPI залишатиметься чинним безстроково.
Підсумовуючи, ми вважаємо, що існує серйозний ризик того, що поправка суттєво затримає реалізацію інвестицій у житлове будівництво, і що розроблені досі методи більше не будуть застосовними після запланованих змін. Крім того, реалізація інвестицій спричинить додаткові витрати, що також відлякає інвесторів.
Проект наразі перебуває на стадії попередніх консультацій, тому представлені рішення можуть бути повністю змінені. Ми будемо уважно стежити за подальшим розвитком цього питання. Ми будемо інформувати вас про будь-які зміни, внесені під час законодавчого процесу.
Наступного тижня ми розпочнемо нову серію статей про будівельні договори. Для початку ми розглянемо принципи субсидіарної відповідальності інвестора згідно з Цивільним кодексом.
Разом з Rzeczpospolita та Польською асоціацією забудовників запрошуємо вас на тренінг під назвою «Девелоперська галузь перед обличчям нового Закону про забудову». Метою тренінгу є обговорення змін, до яких забудовники повинні підготуватися, починаючи з 1 липня 2022 року, після набрання чинності новим законом. Детальніше можна знайти на сайті konferencje.rp.pl.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 21 березня 2022 року.
автор:
