У нашій першій серпневій статті із серії «Вівторкові ранки для будівництва» ми представимо найважливіші зміни в законодавстві (як запроваджені, так і заплановані) у липні та серпні 2023 року, які можуть виявитися важливими для ринку нерухомості та всієї будівельної галузі.
Безсумнівно, найбільшою подією, наслідки якої ми відчуємо в найближчі роки, є прийняття Закону від 7 липня 2023 року, що вносить зміни до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших актів («Планувальна поправка»). Як ми писали минулого тижня, він був підписаний Президентом 20 липня 2023 року. Однак, на момент написання цієї статті ми все ще очікуємо на її публікацію. Ми пишемо про цю поправку вже кілька місяців, тому запрошуємо вас ознайомитися з нашими статтями, а сьогодні ми коротко обговоримо інші зміни.
1. Набрання чинності Законом про безпечний кредит у розмірі 2%
1 липня 2023 року набрав чинності Закон про державну допомогу на заощадження на житло. Він запровадив безпечну іпотеку під 2% для осіб віком до 45 років, які не володіють і раніше не володіли власною квартирою чи будинком, або кооперативним правом на квартиру чи будинок. Ця програма також матиме значний вплив на весь ринок нерухомості, тому ми ще раз представляємо її основні положення.
Максимальна сума кредиту для самотньої особи становить 500 000 злотих, а для подружньої пари або батьків з дитиною – 600 000 злотих. Кредит можна використовувати для придбання квартири або будинку як на первинному, так і на вторинному ринках. Покупці, які купують житло вперше, мають свободу у виборі стандарту та розташування свого житла – немає обмеження ціни за квадратний метр.
Ключовим елементом програми є субсидія на виплати за іпотекою, яка являє собою різницю між фіксованою ставкою, що базується на середній процентній ставці за кредитами з фіксованою ставкою в банках-кредиторах, та 2% процентною ставкою за кредитом. Субсидія діятиме 10 років.
Про переваги та недоліки програми, зокрема, розповів адвокат Міхал Кієвський для Forbes та Portfel Polaka.
2. Зміни в lex developer
Сейм працює над проектом закону Комісії про зменшення бюрократії та правових бар'єрів (документ № 3502), який вносить зміни до Закону про сприяння підготовці та реалізації інвестицій у житло та супутніх інвестицій, тобто lex developer,
Більше того, цей законопроект скасовує вимогу щодо забезпечення 1,5 паркомісць (одне в центральній зоні міста) на кожну побудовану квартиру. Це є надзвичайно важливим, оскільки після травневих змін до нормативних актів багато забудовників почали переглядати вигідність реалізації житлових інвестицій за процедурою lex developer. Це положення, безсумнівно, може обмежити їхню кількість.
Наразі проект подано до місцевих органів влади для отримання їхньої думки.
Аналізуючи зміни в законі про забудовників, варто також згадати зміни, внесені Поправкою до Планування, яка запроваджує положення, що дозволяє перетворення, в силу закону, земельної ділянки, наданої у постійне користування, у власність з дати введення в експлуатацію житлового будинку, побудованого за процедурою закону про забудовників, – за умови, звичайно, що дотримано умов для перетворення, що випливають із Закону від 20 липня 2018 року про перетворення права постійного користування земельною ділянкою, забудованою для житлових потреб, у право власності на ці землі.
3. Обмеження щодо передачі дебіторської заборгованості, що виникає з угод про резервування та забудову
У зв'язку з оголошенням Закону про державну допомогу на заощадження на житло, яке відбулося 15 червня 2023 року, 16 липня 2023 року до Нового закону про забудову (тобто Закону від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників) було внесено статтю 37a, тобто положення, що обмежує передачу дебіторської заборгованості, що виникає з договорів бронювання, договорів про забудову або договорів, зазначених у пунктах 2, 3 та 5 частини 1 статті 2 Нового закону про забудову. Ми вже писали про це на початку липня (№159), але через виниклі питання нижче ми пояснюємо, що це передбачає.
Відповідно до вищезазначеної статті, покупець (тобто, як визначено – фізична особа, яка не купує житлове приміщення для цілей, пов’язаних із її підприємницькою діяльністю) може передати дебіторську заборгованість, що виникає за договором, третій особі у випадку,якщо:
- цей договір охоплює не більше одного житлового приміщення або окремий будинок, включаючи окремий будинок разом із земельною ділянкою, на якій він побудований або буде побудований;
- протягом трьох років, що передували передачі цієї дебіторської заборгованості, він не передавав дебіторську заборгованість, що виникла з іншої угоди про забудову або угоди про резервацію.
Вищезазначені обмеження не застосовуються у випадку передачі права вимоги особі, віднесеній до податкової групи I або II, тобто особі з числа найближчих родичів.
Водночас слід зазначити, що вищезазначене обмеження не призводить до жодних санкцій – передача дебіторської заборгованості, що виникає з угоди про забудову або угоди про резервацію, третій стороні з порушенням статті 37a не є умовою для визнання передачі недійсною.
Більше того, обмеження наразі стосується лише фізичних осіб, а не так званих «фліперів», чия діяльність спочатку була обмежена. Більшість «фліперів» укладають контракти в рамках своєї підприємницької діяльності, на яку положення Закону про новий розвиток не поширюються.
4. Зміни в податку на цивільно-правові операції
24 липня 2023 року Президент підписав закон про внесення змін до Закону про муніципальне самоврядування, Закону про соціальні форми житлового будівництва, Закону про управління нерухомістю, Закону про податок на цивільно-правові операції та деяких інших законів. Ця поправка скасовує податок на цивільно-правові операції для тих, хто вперше купує квартири або будинки на вторинному ринку. Звільнення від сплати податку у розмірі 2% застосовуватиметься лише до покупців, які ніколи раніше не володіли нерухомістю, а будинок або квартира, що купуються, будуть їхньою першою власністю.
Водночас, окрім вищезазначеного звільнення, поправка запровадить вищий податок для покупців, які купують щонайменше шість житлових одиниць, що становлять окремі об'єкти нерухомості в одній або кількох будівлях, побудованих на одній земельній ділянці, що підлягають оподаткуванню податком на додану вартість, або частки в цих одиницях, або які вже придбали щонайменше п'ять таких одиниць або частки в них. У цьому випадку ставка податку за договором купівлі-продажу, укладеним з тим самим покупцем на шосту та кожну наступну таку одиницю в тій самій будівлі або будівлях, або частку в такій одиниці, становитиме 6%.
5. Подальше спрощення надання земельних ділянок постійним користувачам.
Поправка, зазначена у пункті 4, також вносить зміни до Закону про управління нерухомістю, дозволяючи постійним користувачам набувати права власності на землю, яка ще не була передана в силу закону або адміністративним рішенням. Ця тема потребує окремого аналізу, але через обмеження в часі ми хотіли б поділитися цією зміною з вами сьогодні.
Основним правовим інструментом, запровадженим Законом, є тимчасова вимога про придбання землі, надана її постійному користувачу, який виконав мету угоди про встановлення права постійного користування, і, крім того, отримав це право в період, коли вона була сурогатом права власності та, по суті, єдиною формою постійного користування нерухомістю з державного ресурсу. Згідно з прийнятими нормативними актами, вимога — вимога про продаж майна — може бути подана протягом 12 місяців з дати набрання чинності Законом. Закон набере чинності через 30 днів після його опублікування (на момент написання статті публікація у Віснику законів ще не відбулася).
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 1 серпня 2023 року.
автори:
