Як було оголошено минулого тижня, сьогодні ми обговоримо нову інституцію Гарантійного фонду забудовників, яка передбачена Законом від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та Гарантійний фонд забудовників («Новий закон про забудовників»).
Перш за все, ми хотіли б повідомити вас, що Новий закон про розвиток був підписаний Президентом Республіки Польща, але він ще не опублікований у Віснику законів.
Минулого тижня (№55) ми зазначали, що законодавчий орган зберіг два заходи захисту покупців: відкритий ескроу-рахунок для житлового будівництва та закритий ескроу-рахунок для житлового будівництва. Однак він запровадив Гарантійний фонд забудовників («DFG»), до якого забудовники будуть зобов’язані сплачувати внески, незалежно від обраного типу рахунку. Відповідно до статті 46 Нового закону про розвиток, DFG становитиме окремий рахунок у рамках Гарантійного фонду страхування (також відомого як «UFG»).
Почнемо з джерела фінансування DFG, оскільки, окрім сум від платежів від забудовників, вони надходитимуть з: (i) відсотків за коштами, накопиченими на окремому банківському рахунку Фонду гарантування страхування, та доходів від депозитів коштів DFG, (ii) претензій, пов'язаних з невинесенням суддею-комісаром рішення щодо продовження проекту забудови протягом 3 місяців з дати оголошення банкрутства, (iii) надходжень від задоволення вимог з конкурсної маси у разі банкрутства забудовника, (iv) коштів, отриманих UFG від позик та кредитів DFG, (v) надходжень від задоволення вимог з конкурсної маси у разі банкрутства забудовника або банку, (vi) коштів, отриманих від позик та кредитів DFG, та (vii) інших коштів.
Крім того, законодавчий орган забезпечив належне функціонування Фонду гарантування страхування (ФГС), включаючи повернення покупцям коштів, внесених на відкритий ескроу-рахунок житла, через можливість поворотного фінансування з Фонду гарантування страхування (ФГС). У разі дефіциту коштів у ФГС, ФГС може надати ФГС поворотне фінансування на умовах, що відповідають процентній ставці за депозитами, отриманими ФГС протягом певного періоду, враховуючи безпеку та ліквідність коштів ФГС. Однак, сума вищезазначеного поворотного фінансування не може перевищувати 5% вартості депозитів статутного фонду ФГС протягом періоду фінансування до одного року.
Підставою для активації гарантії DFG у випадку накопичення коштів на відкритому житловому ескроу-рахунку відповідно до статті 48 Закону про новий розвиток буде, серед іншого: (i) винесення суддею-комісаром рішення про відхилення заяви довіреної особи про надання згоди на проведення інвестицій у проект розвитку, (ii) винесення або набрання чинності суддею-комісаром рішення про надання згоди на відмову від подальшого ведення проекту розвитку, (iii) вихід покупця з угоди про розвиток та неотримання покупцем відшкодування коштів, сплачених за виконання угоди, від забудовника протягом 30 днів з дати отримання забудовником заяви про відмову, (iv) невинесення суддею-комісаром рішення щодо подальшого ведення проекту розвитку протягом 3 місяців з дати оголошення банкрутства.
Кошти DFG також використовуються для погашення кредитів та позик разом з відсотками та іншими витратами на обслуговування кредитів та позик, покриття витрат, пов'язаних зі здійсненням платежів з DFG, а також покриття витрат на обслуговування DFG та витрат, пов'язаних з придбанням матеріальних та нематеріальних активів, які будуть використані для виконання завдань DFG.
Важливо , щоб гарантія оплати DFG охоплювала всі угоди, включені до Нового закону про забудову, укладені між забудовником та покупцем, на підставі яких виникає зобов'язання сплачувати внески на рахунок умовного депозиту житла.
Однак, перш за все, Новий закон про розвиток визначає основу для розрахунку внеску DFG, якою, у разі виконання однієї з угод, зазначених у Законі, є сума платежу, здійсненого покупцем на житловий ескроу-рахунок, або, у випадку, коли забудовник перераховує резерваційний збір за укладеним договором про резервацію, – сума платежу, здійсненого забудовником.
Як зазначено у пункті 2 статті 49 Закону про новий розвиток, премія буде добутком процентної ставки (що застосовується на дату початку продажу житлових приміщень або окремих будинків у рамках певного проєкту розвитку або інвестиційного завдання) та вартості платежу, здійсненого покупцем на рахунок ескроу для житла, або вартості платежу, здійсненого забудовником, що становить плату за резервування.
Законодавець також встановив максимальну процентну ставку , що є основою для розрахунку внеску DFG, яка не може перевищувати:
а) 1% – у випадку відкритого трастового рахунку та
б) 0,1% – у випадку закритого трастового рахунку,
Остаточна процентна ставка буде визначена постановою міністра , відповідального за будівництво, просторове планування та розвиток, а також житлове будівництво, у консультації з міністром, відповідальним за фінансові установи, після консультацій з Фондом гарантування страхування та президентом Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів.
Зобов'язання забудовника щодо розрахунку та сплати внеску DFG виникає з дати, коли покупець здійснює платіж на житловий ескроу-рахунок або, у випадку резерваційного збору забудовника, забудовником. Цей платіж має бути здійснений забудовником протягом 7 днів з дати здійснення вищезазначених платежів (покупцем або забудовником), але не пізніше ніж до виплати коштів забудовнику. Внесок потім сплачується Банком протягом наступних 7 днів з дати здійснення забудовником платежу, але не пізніше ніж до виплати коштів забудовнику.
Важливо, що внесок забудовника до Фонду розвитку не підлягає поверненню. Це означає, що якщо з будь-якої причини угоду про забудову або іншу угоду згідно із Законом про новий розвиток буде розірвано, і ті самі приміщення будуть охоплені іншою угодою, забудовник буде зобов'язаний сплатити внески з нуля.
Згідно з «Оцінкою впливу положень, що містяться в урядовому проекті Закону про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників», підготовленою Бюро досліджень Канцелярії Сейму, розробники обрали два крайні сценарії щодо суб'єкта, який зрештою нестиме витрати, пов'язані з обов'язком забудовників робити внески до Гарантійного фонду забудовників: або перекладання всіх витрат на споживача, або їх несення самостійно. За даними Бюро досліджень, якщо забудовники перекладуть витрати Гарантійного фонду забудовників на споживачів, вартість завершених квартир зросте, залежно від використання відкритого чи закритого рахунку житлового ескроу, на 0,3%-0,6% (за даними за 2017 рік). Зростання цін на квартири не відбудеться, якщо забудовники збережуть витрати на внески до Гарантійного фонду забудовників. Однак, якщо забудовники візьмуть на себе ці витрати, прибутковість інвестицій знизиться.
На нашу думку, запровадження обов'язкових внесків до DFG буде одним із факторів, що впливатимуть на подальше зростання цін на житлові приміщення та окремі будинки. Важливо враховувати, що запроваджене законодавцем регулювання, спрямоване на захист покупців від потенційного банкрутства забудовників, зрештою може призвести до збільшення ціни покупки.
Положення Закону про запровадження Фонду гарантій забудовників набудуть чинності через 30 днів після дати оголошення Нового закону про забудовників.
Однак обов'язок сплачувати внески виникне лише з набранням чинності Закону про новий розвиток, і в наступному випуску ми обговоримо для вас його перехідні положення.
Цього тижня ми також публікуємо наші останні подяки співавторам нашої серії. Ми висловлюємо щиру подяку Патриції Залевській, Якубу Вєжейському та Кароліні Наленч, які, хоча й більше не працюють з нами, зробили значний внесок у зміст представлених статей.
