У сьогоднішньому, 50-му випуску серії «Ранки для будівельників» ми аналізуємо останні положення Закону про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників («Новий закон про забудовників»), прийнятого Сеймом. Цього разу ми виділимо зміни, які будуть внесені до договорів про забудову.
Форма залишається незмінною: договір про забудову, як і раніше, має бути укладений у формі нотаріального акту. Положення щодо витрат, які, як і раніше, будуть несутися сторонами порівну, також залишаються незмінними.
Обов’язкові елементи угоди про забудову перелічені у статті 34, розділі 1 Нового закону про забудову. Цей перелік є відкритим (тобто він не містить усіх елементів, які можуть бути врегульовані в угоді, а лише тих, що є необхідними) та подібний до чинного. Однак є кілька ключових відмінностей.
По-перше, пункти 6) та 15) вищезгаданої статті вимагають, щоб угода про забудову містила «специфікацію корисної площі житлової одиниці або окремого будинку» та «вказівку на метод вимірювання корисної площі житлової одиниці або окремого будинку». Порівняно з чинними нормами, законодавець прямо вказує, що вони мають на увазі корисну площу, тобто метод вимірювання, визначений у законі. Однак чинний закон про забудову стосується лише «площі».
По-друге, законодавець прямо зазначає, що угода про забудову повинна містити «зобов'язання покупця виконати грошові зобов'язання, що випливають з угоди про забудову» (пункт 8) Нового закону про забудову). На практиці такі зобов'язання були включені до угод, тому це не виглядає суттєвою зміною.
По-третє, заплановане запровадження Гарантійного фонду забудовників (DFG). У пункті 10 зазначено, що угода про забудову міститиме «інформацію щодо розрахунку та переказу внесків до Гарантійного фонду забудовників». Ця зміна суттєво вплине на реалізацію інвестицій, і ми розглянемо питання DFG для вас в окремій статті, тому радимо вам слідкувати за нашою серією статей.
Ще одним обов’язковим новим елементом договору про забудову буде «інформація про укладення договору бронювання та розмір плати за бронювання, або відсутність такого договору» (пункт 20). Ми вже писали про договори бронювання, тому радимо вам ознайомитися з оповіщеннями №48 та №49.
Варто також відзначити кілька доповнень, внесених законодавцем до переліку суттєвих елементів угоди про забудову. У випадках, коли будівництво здійснюється на основі повідомлення про будівництво, як зазначено у статті 29, частині 1, пункті 1 Закону про будівництво, Закон прямо передбачає, що угода повинна містити номер повідомлення та найменування органу, до якого було подано повідомлення, а також інформацію про те, що цей орган не подав заперечень (пункт 11)
У свою чергу, схоже, що законодавець допускає можливість того, що в договорі про забудову не буде зазначено розмір відсотків та договірних штрафів для сторін договору про забудову, додавши до пункту 14 фразу «якщо сторони це передбачили». Однак важливо пам’ятати статтю 38, розділ 2 Нового закону про забудову, яка зазначає, що у випадках, коли договір не передбачає договірних штрафів або відсотків, забудовник буде зобов’язаний виплатити покупцеві компенсацію за невиконання або неналежне виконання договору в розмірі, що відповідає встановленій законом ставці відсотків, на які забудовник має право за прострочення покупцем виконання грошового зобов’язання, що виникає з даного договору.
Згідно з пунктом 17), окрім дати та способу повідомлення покупця про прийняття, у договорі про забудову також має бути зазначена «дата прийняття житлового приміщення або окремого будинку». На практиці багато забудовників визначали таку остаточну дату прийняття у своїх попередніх договорах, тому цей пункт Нового закону про забудову також не вносить революційних змін.
Незважаючи на застосування Закону від 20 липня 2018 року про перетворення права постійного користування земельною ділянкою, забудованою для житлового будівництва, у право власності на таку землю, законодавець у статті 19 зберіг обов'язок забудовника «передати покупцеві постійного користування земельною ділянкою та право власності на окремий будинок, що становить окрему нерухомість». Однак, після отримання дозволу на будівництво або подання повідомлення про заселення (де дозвіл на будівництво не був потрібен), право користування земельною ділянкою під окремим будинком перетворюється на право власності. Тому, як правило, забудовник повинен передати право власності, а не право постійного користування земельною ділянкою.
Підсумовуючи, слід зазначити, що відсутність будь-якого з елементів угоди про забудову, зазначених у статті 34 Закону про новий розвиток, надає покупцеві право відмовитися від угоди відповідно до статті 42, розділу 1, пункту 1). Як і раніше, покупець має 30 днів з дати укладення угоди про забудову, щоб зробити це. Тому важливо пам’ятати, що після набрання чинності Законом чинні угоди про забудову потребуватимуть змін.
Водночас, ми хотіли б нагадати вам, що Новий закон про забудову також застосовуватиметься до комерційних приміщень, якщо така угода укладається разом з угодою щодо житлового приміщення або будинку, тобто паркувальних місць або складських приміщень у гаражах, а також до житлових приміщень та будинків, які вже завершені та введені в експлуатацію. Тому наступного тижня ми вкажемо, які положення будуть обов'язковими в інших угодах, що охоплюються Новим законом про забудову.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Якщо ви ще не підписані на нашу розсилку, надішліть електронного листа на адресу social@kglegal.pl , вказавши, що ви бажаєте отримувати «Вівторкові ранкові новини для будівництва».
автор/редактор серії:
