Нагадуємо, що 20 квітня 2021 року Сейм ухвалив Закон про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників («Новий закон про забудовників»). Наступним кроком є розгляд Сенатом Нового закону про забудовників. Згідно з останньою інформацією, завершальний етап законодавчого процесу, тобто підписання Закону Президентом Республіки Польща, очікується у червні 2021 року. Нові правила мають набути чинності через 12 місяців після їх публікації у Віснику законів, за винятком деяких статей, які набудуть чинності в різні дати.
З огляду на просунуту законодавчу роботу, у сьогоднішньому попередженні ми знову розглянемо запропоновані зміни – цього разу щодо інформаційного проспекту. На цьому етапі видається неминучим, що Новий закон про розвиток стане правовим актом, з яким забудовникам доведеться мати справу наступного року.
Інформаційний проспект – поточний стан
Згідно з чинним законодавством, забудовник, який розпочинає продаж проєкту забудови, зобов'язаний підготувати інформаційний проспект та, на вимогу, надати проспект та додатки до нього особі, зацікавленій в укладенні договору про забудову. Доставка здійснюється безкоштовно та на постійному носії. Інформаційний проспект є невід'ємною частиною договору про забудову. Крім того, він повинен відповідати шаблону, зазначеному в додатку до чинного Закону про забудову (див. Закон від 16 вересня 2011 року про захист прав покупців житлових одиниць або окремих будинків).
У цьому шаблоні інформаційний проспект складається з двох частин: загальної та індивідуальної.
У загальному розділі забудовник повинен надати інформацію про своє правове та фінансове становище. Це включає, серед іншого, (i) ідентифікаційні дані забудовника, (ii) опис досвіду забудовника у реалізації будівельних проектів, (iii) інформацію про виконавчі та адміністративні провадження, що проводяться проти забудовника, в яких сума стягнутого боргу перевищує 100 000,00 злотих, (iv) інформацію щодо землі та будівлі, та (v) умови відмови від договору про забудову.
Окрема частина присвячена детальній інформації про приміщення, такій як площа, розташування приміщення та планування його кімнат.
Проспект емісії – запропоновані зміни
Фундаментальною зміною у запропонованому Новому законі про забудову щодо інформаційного проспекту є зміна правил його доставки. Пропонується, що забудовник – незалежно від запиту особи, зацікавленої в укладенні угоди – повинен надати їй інформаційний проспект до укладення угоди про резервацію, угоди про забудову або однієї з інших угод, зазначених у проекті. Це означає, що підготовка проекту буде обов'язковою на етапі укладення угод про резервацію, про що ми також писали минулого тижня в Alert №47.
Зміни також будуть внесені до самого інформаційного проспекту. Загалом, цей документ, безсумнівно, значно збільшиться за обсягом, оскільки було додано численні нові розділи, які вимагають інформації про інвестицію та її оточення. Було запропоновано доповнити шаблон інформаційного проспекту, включивши інформацію про єдиний гарантійний ліміт, що застосовується у разі банкрутства банку, де ведеться ескроу-рахунок для житла, корисну площу квартири або окремого будинку та ціну за квадратний метр корисної площі квартири або окремого будинку.
Варто наголосити, що Новий закон про забудову безпосередньо стосується корисної площі, тоді як чинний закон просто стосується площі в квадратних футах. На практиці, згідно з чинними правилами, сторони можуть змінити метод розрахунку площі в квадратних футах для цілей угоди про забудову, процес, який стане значно складнішим після набрання чинності Новим законом про забудову.
Вказуючи на нові елементи, пов'язані з тим, що договір із забудовником може бути укладений на різних етапах будівельного проекту, і кожного разу перед його укладенням забудовник зобов'язаний подати клієнту інформаційний проспект, додано такі поля: (i) дата набрання чинності рішення про дозвіл на введення в експлуатацію будівництва або завершення будівництва окремого будинку; (ii) дата видачі сертифіката про незалежність житлового приміщення; та (iii) дата встановлення окремого права власності на житлове приміщення. У цьому контексті хочемо зазначити, що під час підготовки проспекту забудовник не завжди зможе вказати конкретну дату цих подій. Згідно з припущенням ініціатора проекту, ці поля слід заповнювати лише за умови, що документи вже видані. Тому на момент початку проекту ці поля слід залишити порожніми. Вони потребуватимуть заповнення лише в міру просування реалізації, і, отже, особлива увага буде приділена інформуванню клієнтів, які ще не підписали договори про забудову, про такі зміни.
Крім того, інформацію, надану в проспекті емісії щодо земельного та просторового розвитку, було уточнено шляхом надання конкретної інформації не лише про земельну ділянку, пов'язану з проєктом забудови, але й про суміжні ділянки. Одним із видів інформації, яку забудовник повинен буде включити до проспекту емісії, будуть дані, що містяться в загальнодоступних документах, щодо інвестицій, запланованих у радіусі 1 кілометра від ділянки, на якій здійснюється проєкт забудови. У цьому відношенні було запроваджено каталог документів, які можуть бути джерелом вищезазначеної інформації для забудовника, зокрема: (i) місцевий план просторового розвитку, (ii) дослідження напрямків та просторового розвитку комуни, (iii) рішення щодо екологічних умов, (iv) рішення щодо територій обмеженого використання, (v) місцеві плани реконструкції, (vi) карти заплав та рішення, що випливають із конкретних положень, таких як: (vii) рішення про дозвіл на реалізацію інвестицій у дороги, (viii) рішення про визначення місця розташування залізничної лінії, (ix) рішення про дозвіл на реалізацію інвестицій у рамках державного аеропорту, (x) рішення про дозвіл на реалізацію інвестицій у рамках споруд для захисту від повеней, (xi) рішення про визначення місця розташування інвестицій у рамках будівництва атомної енергетичної установки.
В інформаційному проспекті забудовник також буде зобов'язаний вказати метод розрахунку розміру внеску, що сплачується до Гарантійного фонду забудовників.
До проспекту емісії також додано додатковий додаток – «проект концепції розвитку інвестиційної ділянки та її околиць, із зазначенням умов забудови та значних умов розташування інвестицій, що випливають з окремих нормативних актів, а також існуючого та запланованого використання прилеглих територій (наприклад, землекористування, захисні зони, шкідливі впливи)». Це означає, що чинний план землеустрою необхідно буде розширити, включивши інформацію щодо територій, прилеглих до власності, де реалізуються інвестиції.
Щиро запрошуємо вас продовжувати слідкувати за нашими статтями – наступного тижня ми продовжимо обговорення питань, пов’язаних з інформаційним проспектом, але цього разу хочемо звернути вашу увагу на наслідки помилок або неактуалізації його.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Якщо ви ще не підписані на нашу розсилку, надішліть електронного листа на адресу social@kglegal.pl , вказавши, що ви бажаєте отримувати «Вівторкові ранкові новини для будівництва».
автор:
