Як було оголошено, починаючи з сьогоднішнього дня, ми будемо аналізувати наступні положення урядового законопроекту про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників (далі – «Проект»). Раніше ми писали про законопроект та запропоновані зміни в повідомленні №40. Як ми зазначали, запропоновані зміни не є революційними, але вони матимуть значний вплив на розвиток нерухомості в Польщі. Впровадження законопроекту в його поточній редакції зміцнить позиції індивідуальних покупців, розширить сферу дії регульованих договорів, включаючи договори бронювання, надасть пріоритет закритим ескроу-рахункам житла та запровадить Гарантійний фонд забудовників.
Мета сьогоднішньої статті – ознайомити вас зі змінами щодо договору бронювання.
Угода про бронювання наразі
Дуже високий попит на квартири на первинному ринку означає, що укладаються договори на квартири, які будуть побудовані в майбутньому. У багатьох випадках, особливо в привабливо розташованих забудовах, процес продажу квартир починається так рано, що ще неможливо укласти договір про забудову з клієнтом. Іноді (коли обсяг інвестицій дозволяє укласти таку угоду) може знадобитися вжити відповідних підготовчих заходів як з боку забудовника, так і з боку покупця.
У всіх цих випадках сторони найчастіше вирішують укласти договір про резервацію, який іноді називають попередньою угодою або листом про наміри. Всупереч поширеній термінології, це не є юридично визначеною угодою. Ця угода була розроблена на практиці та враховуючи вимоги ринку, і тому є безіменною угодою, тобто такою, що не була чітко врегульована або визначена жодним правовим актом. У разі виникнення питань тлумачення відповідно застосовуються положення про доручення у Цивільному кодексі.
Мета договору бронювання полягає в тому, щоб зобов'язати забудовника не пропонувати певну квартиру або окремий будинок іншим клієнтам протягом визначеного періоду. Договір бронювання також може включати зобов'язання укласти договір про забудову та сплатити плату за бронювання, яка зазвичай становить максимум кілька тисяч злотих. Мета плати за бронювання полягає в захисті інтересів забудовника шляхом припинення пошуку покупців на квартиру або будинок. Якщо покупець відмовляється від угоди, забудовник може утримати плату, залежно від умов договору.
Таким чином, укладення договору про резервацію ґрунтується на принципі свободи договору. Це означає, що зміст договору залежить, перш за все, від волі сторін, які вирішили його укласти.
Саме цю свободу дій Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів вважає проблемою. Як зазначено в обґрунтуванні до Проекту, «відсутність регулювання в цій сфері може становити потенційне джерело загроз інтересам покупця. Існує ризик втратити кошти, сплачені покупцем у вигляді зборів за бронювання, які можуть бути значними».
Безсумнівно, що за високого попиту на квартири, забудовник має сильнішу позицію. Крім того, помітно, що сторони не надають великого значення договору бронювання, розглядаючи його як щось тимчасове та невизначене, хоча це впливає на їхні існуючі зобов'язання та породжує певні фінансові зобов'язання.
Запропоновані зміни
Проект Закону прямо запроваджує інститут так званих договорів про резервування. Укладення такої угоди буде необов'язковим і в ній, зокрема, будуть зазначені:
- сторони, місце та дата підписання договору;
- ціна квартири або окремого будинку, обраної особою, яка здійснює бронювання, з пропозиції продажу;
- сума збору за резервування, зазначеного у статті 31 пункті 1, якщо такий збір був передбачений сторонами;
- період, протягом якого квартира або окремий будинок, обрані стороною, що бронює, будуть виключені з пропозиції продажу;
- визначення місця розташування житлового приміщення в будівлі;
- визначення корисної площі житлового приміщення або окремого будинку, площі та планування кімнат.
Предметом договору резервування буде зобов'язання забудовника або підприємця, відмінного від забудовника, зазначеного у статті 4 Проекту, виключити з пропозиції продажу на період, зазначений у договорі, житлове приміщення або окремий будинок, обраний стороною, що резервує.
Якщо особа, яка здійснює бронювання, подає заявку на отримання кредиту, цей час повинен включати період, необхідний особі, яка здійснює бронювання, для отримання рішення щодо кредиту.
Плата за бронювання, що стягується за бажанням, не може перевищувати суму, що відповідає 1% від ціни квартири або окремого будинку, зазначеної в інформаційному проспекті, та матиме характер завдатку, включеного в ціну.
У проекті також зазначено випадки, коли плата за бронювання буде повернена:
- особа, яка здійснює бронювання, не отримала позитивного рішення щодо кредиту або обіцянки надати кредит,
- забудовник або підприємець, відмінний від забудовника, зазначеного у статті 4 Проекту, не виконує зобов'язання, що випливає з договору резервування;
- розробник вносить зміни до інформаційного проспекту або додатків до нього, не повідомляючи про це особу, яка робить застереження.
У випадках, відмінних від зазначених вище, плата за бронювання не повертається.
Цікаво, що Проект запроваджує договірну неустойку для забудовника. Якщо забудовник не виконає своїх зобов'язань за договором бронювання, він буде зобов'язаний повернути подвійну суму резерваційного внеску. Таким чином, ця структура дуже схожа на завдаток. Те саме застосовуватиметься, якщо договорам купівлі-продажу, зазначеним у статтях 3 та 4, передував договір бронювання, і забудовник або підрядник, відмінний від забудовника, не усуне недоліки, зазначені в протоколі приймання-передачі, а покупець не підпише договір про передачу права власності на нерухомість.
Варто також зазначити, що запропоновані правила пов'язують угоду про резервування з інформаційним проспектом. Це означає, що проспект емісії вже має існувати на момент підписання угоди про резервування, тоді як наразі проспект часто створюється пізніше та надсилається до підписання угоди про розробку. Ми розглянемо питання, пов'язані з інформаційним проспектом, у проекті наступного тижня.
Щодо законодавчого процесу, проект нового закону про розвиток пройшов друге читання в Сеймі. 15 квітня було підготовлено ще один звіт Комітету з питань інфраструктури, і згідно із запланованим порядком денним, голосування за звіт про роботу над проектом заплановано на сьогоднішнє засідання Сейму.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Якщо ви ще не підписані на нашу розсилку, надішліть електронного листа на адресу social@kglegal.pl , вказавши, що ви бажаєте отримувати «Вівторкові ранкові новини для будівництва».
автор:
