У сьогоднішній статті, завершуючи серію про сільськогосподарські угіддя, ми представимо нормативні акти, що регулюють забудову ділянки поселення та дозволені сільськогосподарські будівлі на ній, включаючи звільнення від обов'язку отримувати дозвіл на будівництво та повідомляти компетентний орган про намір розпочати будівельні роботи.
Слід одразу уточнити, що наразі не існує юридичного визначення ділянки поселення. Землею, яка відповідає вищезазначеним критеріям, вважається земля, на якій розташований житловий будинок і на якій задовольняються основні життєві потреби фермера та його родини. Крім того, «класифікація певної ділянки як ділянки поселення випливає або з її існуючого методу забудови, або з її позначення в місцевому просторовому плані розвитку» (рішення Регіонального адміністративного суду у Вроцлаві від 21 жовтня 2009 року, справа II SA/Wr 215/09).
Ділянка середовища існування, як визначена ділянка землі в сільській місцевості, безпосередньо пов'язана з функціонуванням фермерського господарства, являє собою територію, на якій законодавець дозволив розташування будівель та споруд виключно в рамках фермерської забудови. Чинне законодавство також не містить законодавчого визначення фермерської забудови. Однак, відповідно до §3 пункту 3 Положення Міністра інфраструктури від 12 квітня 2001 року про технічні вимоги до будівель та їх розташування, фермерська забудова включає житлові будівлі та господарські будівлі або худобу на сімейних фермах, тваринницьких фермах, садівничих фермах та лісових господарствах. Оскільки вищезазначене визначення доповнено судовою практикою, фермерські будівлі служать не лише для ведення господарської діяльності, але й є «місцем проживання та роботи фермера та його родини, а земля, зайнята житловими будівлями на фермах, вважається землею, що використовується для сільськогосподарських цілей. Таким чином, фермерські будівлі являють собою поєднання житлової функції та функції сільськогосподарського виробництва» (як зазначено Регіональним адміністративним судом у Лодзі у його рішенні від 7 лютого 2020 року, справа II SA/Łd 752/19).
Навіть якщо будівлі та споруди в рамках фермерського господарства будуються на сільськогосподарських ділянках, зміна цільового використання таких земель не є обов'язковою, тому зобов'язання щодо їх декласифікації (що ми обговорювали у статті №62) виключається. Отже, загальновизнано, що сільськогосподарські угіддя, забудовані фермером (тобто суб'єктом, який відповідає визначенню "фермер" згідно зі статтею 6 Закону від 11 квітня 2003 року про формування сільськогосподарської системи) житловим будинком, іншими будівлями або спорудами як частина фермерського господарства, не втрачають свого сільськогосподарського характеру за умови, що ці споруди служать виключно сільськогосподарському виробництву та переробці агропродовольчої продукції.
Однак, забудова на сільськогосподарських землях буде виключена, якщо вона не була призначена для забудови в місцевому плані розвитку. Варто зазначити, що поширеною практикою, яку використовують муніципальні законодавчі органи, є обмеження прав забудови шляхом прийняття положень у місцевих планах розвитку, які запроваджують непередбачені обмеження на будівництво будівель. Це є наслідком обмежувального тлумачення терміна «фермерська забудова», включаючи визначення відповідної забудови як будівель, розташованих на одній кадастровій ділянці або кількох, але на невеликій відстані одна від одної. Ці часто згадувані обмеження також запроваджуються для того, щоб обумовити будівництво будівель на ділянці поселення існуванням такої забудови на сусідній ділянці, розташованій за кілька метрів.
Відсутність місцевого плану зобов'язує власника сільськогосподарських угідь подати заяву до компетентного органу для отримання рішення про забудову та умови просторового розвитку, в якому орган визначить параметри допустимої забудови на ділянці середовища існування.
Якщо забудова дозволена на сільськогосподарській нерухомості, що є ділянкою середовища існування , або через положення місцевого плану , або через рішення про умови забудови, відповідно до положень Закону від 7 липня 1994 року – Закон про будівництво (далі – «Закон про будівництво»), правило полягає в тому, щоб отримати дозвіл на будівництво до початку будівництва. Однак законодавець дозволив винятки з вищезазначеного, виключивши вимогу отримання дозволу на будівництво для певних типів будівель (стаття 29, пункт 1 Закону про будівництво) або навіть вимогу повідомляти компетентний орган про намір розпочати роботи (стаття 29, пункт 2 Закону про будівництво). Перелік будівель, зазначений у цьому положенні, є закритим.
Однак, ми хотіли б зазначити, що законодавчі винятки слід тлумачити вузько, і тому в кожній ситуації, коли певний тип будівлі або споруди не включено до переліку винятків, застосовується законодавчий обов'язок отримати дозвіл на будівництво (далі – «рішення PnB») або повідомити компетентний орган про намір розпочати будівельні роботи.
- Об'єкти, для яких законодавець виключив обов'язок отримання рішення PnB, з одночасним обов'язком повідомляти про намір виконувати будівельні роботи.
Згідно із Законом про будівництво житлової ділянки (PBud), наразі немає вимоги отримувати рішення про дозвіл на будівництво (PnB) під час забудови житлової ділянки з окремо розташованим житловим будинком на одну сім'ю, зона впливу якого повністю знаходиться в межах ділянки або ділянок, на яких він був спроектований (стаття 29, частина 1, пункт 1 Закону про PBud). Однак у такому випадку інвестор повинен буде повідомити орган з питань архітектури та будівництва перед початком будівельних робіт на житловому будинку. Неподання органом з питань архітектури та будівництва заперечення проти запланованого будівництва шляхом винесення адміністративного рішення протягом встановленого законом 21-денного терміну дає інвестору право продовжити заплановані роботи. Однак, незважаючи на звільнення від цього обов'язку, інвестор все ще має право звернутися до органу з проханням про проведення адміністративного провадження для отримання рішення про дозвіл на будівництво (PnB).
Це зобов'язання також виключено стосовно сільськогосподарських будівель, пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом та доповнюючих сільськогосподарські будівлі в межах існуючої ділянки середовища існування, таких як: (i) плити для зберігання гною, (ii) герметичні резервуари для рідкого гною або гною, (iii) наземні силоси для сипучих матеріалів місткістю до 30 м3 та висотою не більше 7 м, (iv) силосні силоси.
Рішення PnB не потрібне для будівництва (з одночасним обов'язком подання повідомлення) окремих одноповерхових господарських будівель, гаражів та сараїв площею забудови до 35 м2, за умови, що загальна кількість цих споруд на ділянці не може перевищувати двох на 500 м2 площі ділянки, та господарських будівель площею забудови до 35 м2, з прольотом конструкції не більше 4,80 м, а також ставків та водосховищ площею поверхні не більше 500 м2 та глибиною не більше 2 м від природної поверхні землі, призначених виключно для цілей лісового господарства та розташованих на лісових землях Державного казначейства, розташованих у зоні Natura 2000.
Згідно з чинним винятком, будівельні роботи, що передбачають реконструкцію зовнішніх перегородок та конструктивних елементів одноквартирних житлових будинків, також виключаються з отримання рішення PnB, за умови, що це не призводить до збільшення зони впливу об'єкта за межі ділянки, на якій розташована будівля.
- Будівельні роботи, щодо яких виключено обов'язок отримання рішення PnB та повідомлення компетентного архітектурно-будівельного органу.
Згідно з чинним законодавством, можливо проводити роботи, для яких не вимагається подання повідомлення про будівництво. Така деформалізація робіт передбачена для сільськогосподарських споруд, пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом та доповнюючих сільськогосподарські будівлі в межах існуючої житлової ділянки, таких як:
а) одноповерхові господарські будівлі площею забудови до 35 м2, з прольотом конструкції не більше 4,80 м,
б) контейнерні сушильні приміщення площею забудови до 21 м2.
Водночас, рішення та повідомлення PnB не потрібні для виконання будівельних робіт, що полягають у:
a) реконструкція: (i) будівельних об'єктів, проте за винятком реконструкції: будівель, будівництво яких потребує рішення про дозвіл на будівництво, та будівель, будівництво яких потребує рішення про дозвіл на будівництво – в частині зовнішніх перегородок або конструктивних елементів та (ii) будівельного обладнання,
b) реконструкція будівель, будівництво яких потребує рішення про дозвіл на будівництво, та житлових будинків на одну сім'ю, за винятком реконструкції зовнішніх перегородок та конструктивних елементів.
Однак вимога щодо отримання рішення PnB не застосовується у всіх випадках, коли будівництво об'єкта планується в межах ферми, яка є частиною або межує з власністю, що підлягає законодавчому захисту через природну або економічну цінність землі. Тому будь-які винятки та заборони слід ретельно перевірити перед початком робіт.
Як випливає з обговореного для вас правового регулювання, у ситуації, коли забудова дозволена на земельній ділянці, що є ділянкою середовища існування, як частина сільськогосподарського господарства, суб'єкт господарювання, який є фермером (у розумінні законодавчих положень), має можливість забудови ділянки середовища існування неформалізованим способом, через вищезазначені винятки з правил отримання рішення PnB, а у випадку певних об'єктів також від обов'язку подавати повідомлення.
Однак, перш ніж розпочинати будівельні роботи на ділянці поселення, слід зазначити, що вищезгадані винятки, як винятки, не можна тлумачити широко. Це означає, що щоразу, коли запланована споруда не включена до вичерпного переліку статті 29 Закону про будівництво та спорудження, або будівля перевищує параметри, зазначені в Законі, інвестор повинен буде подати заявку на отримання Рішення про будівництво та спорудження або повідомлення – залежно від типу споруди.
У наступній статті ми представимо права безстрокових користувачів, включаючи продовження терміну та уніфікацію умов безстрокового користування.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
