Минув ще один місяць, тож у перший вівторок червня ми маємо підготувати для вас короткий огляд змін у законодавстві за травень та червень – і (на нашу суб’єктивну думку, звісно) зараз немає нічого більш нагального, ніж завершення перехідного періоду застосування Закону від 16 вересня 2011 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків («старий закон про забудовників»), який закінчується 1 липня 2024 року і є дуже великою зміною.
Для багатьох забудовників перехідні положення Закону від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників («новий Закон про забудовників») досі залишаються незрозумілими, і ми отримуємо багато запитів з цього приводу, тому ми вирішили написати про два важливих питання, пов’язаних із продовженням проектів забудови або інвестиційних завдань після 1 липня 2024 року.
Перш за все, запрошуємо вас ознайомитися з нашими статтями, в яких ми проаналізували зміни, запроваджені новим Законом про розвиток у 2021 році, та зв’язатися з нами безпосередньо, оскільки саме так ми можемо найкраще проконсультувати вас щодо впровадження нового Закону про розвиток у ваших організаціях.
Крім того, ми хотіли б подякувати Польській асоціації забудовників та Польській банківській асоціації, які, подавши запити до президента Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK), отримали відповіді, висновки яких ми хочемо представити вам сьогодні.
Внесок до DFG
Головною метою законодавця при прийнятті нового Закону про розвиток було забезпечення покупців максимально можливого захисту, зокрема щодо коштів, внесених на ескроу-рахунки. Це лягло в основу створення Гарантійного фонду забудовників («DFG»), основною метою якого є повернення коштів, внесених покупцями на оплату покупної ціни у разі банкрутства забудовника або банку (докладніше про обсяг захисту DFG ми писали тут). Для досягнення цього захисту забудовники зобов'язані своєчасно здійснювати платежі до DFG, залежно від обраного заходу захисту, або відкритого, або закритого ескроу-рахунку.
Внесок є добутком процентної ставки, зазначеної в положенні, зазначеному у статті 49, розділі 8 нового Закону про розвиток, та суми платежу, здійсненого покупцем на рахунок ескроу для житла. Це положення щодо процентних ставок, що використовуються для розрахунку внеску до Гарантійного фонду забудовників, було підписано Міністром розвитку та технологій 21 червня 2022 року та набуло чинності 1 липня 2022 року.
Тим часом, стаття 49, розділ 6 нового Закону про розвиток передбачає, що внесок DFG розраховується відповідно до процентної ставки, що застосовується на дату початку продажу житлових одиниць або окремих будинків у рамках певного проекту розвитку або інвестиційного проекту. Однак на момент початку продажу житлових одиниць у проектах розвитку або інвестиційних проектах, що відбулися до 1 липня 2022 року, жодного положення, яке б визначало цю ставку, не було чинним.
Таким чином, для проектів розвитку або інвестиційних проектів, продажі в яких розпочалися до 1 липня 2022 року, та в яких угоди про розвиток або обов'язкові угоди, зазначені у ст. 2 абзаці 1 пунктах 2 та 3 нового Закону про розвиток, продовжуватимуть укладатися з 2 липня 2024 року, процентна ставка, за якою розраховується сума внеску DFG, становитиме 0%. Варто, однак, наголосити, що незалежно від того, що внесок фактично не буде сплачено, покупці будуть захищені системою DFG, а забудовники все одно будуть зобов'язані виконувати свої зобов'язання щодо подання даних до реєстру DFG.
Голова Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK) звернув увагу на цю лазівку та звернувся до відповідного міністра з проханням внести зміни до правил. Однак досі жодного проєкту таких змін не було представлено. Голова UOKiK також має законодавчу ініціативу з цього питання, і можливо, що до правил будуть внесені зміни з цього приводу.
Ескроу-рахунки для інвестицій за «старими» та «новими» правилами
Перехідні положення в новому Законі про розвиток є короткими та дуже розпливчастими. Тому ще однією правовою прогалиною, яка викликала багато дискусій, було питання про те, що робити з умовними рахунками для проектів розвитку або інвестиційних проектів, які були частково завершені за старим Законом про розвиток, але продовжаться після 1 липня 2024 року.
Стаття 78, розділ 1 нового Закону про розвиток, яка зазначає, що «чинні положення та положення статті 10, розділів 1–3 та статті 11 цього Закону застосовуються до угод про ведення рахунку умовного зберігання житла, зазначених у статті 5 Закону, скасованого статтею 80 [тобто старого Закону про розвиток – примітка JB]», не дає відповіді на це питання.
Тому Польська банківська асоціація подала цей запит до Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK). У відповідь UOKiK зазначила, що підтримує рішення, згідно з яким для подальшої реалізації інвестицій після 1 липня 2024 року забудовники повинні укласти з банками нові угоди про ескроу-рахунки відповідно до нового Закону про розвиток. На практиці це означає, що для таких інвестицій буде вестись два ескроу-рахунки.
Хоча Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK) не має правової основи для видання обов'язкових тлумачень закону, воно представило свою позицію як розробник нового закону про забудову, і банки її прийняли. Це не ідеальне рішення, оскільки воно має бути чітко зазначене в нормативних актах, але принаймні воно дозволяє уникнути ситуації, коли забудовники будуть змушені утримуватися від підписання договорів з покупцями лише тому, що незрозуміло, на який ескроу-рахунок слід вносити ціну.
Вищеописані проблеми – це лише дві з багатьох, які продовжують турбувати забудовників житлової нерухомості. Ми також бачимо потребу в актуальній інформації, виходячи з відвідуваності та активної участі учасників навчальних сесій, які ми проводимо як з Польською асоціацією забудовників, так і для окремих забудовників. Тому ми закликаємо вас зв’язатися з нами та нагадуємо, що залишилося менше місяця до приведення продажів у відповідність до нового Закону про розвиток для всіх інвестицій у розвиток на ринку житлової нерухомості.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 3 червня 2024 року.
автор/редактор серії:
