У наступній статті з нашої серії «Вівторкові ранки для будівництва» ми хотіли б представити відмінності між місцевим планом розвитку (MPZP) та рішенням про забудову (WZ). Хоча вони відіграють значну роль у формуванні нашого оточення, чинність MPZP перешкоджає виданню рішення про забудову.
План місцевого розвитку
Нагадуємо, що місцевий план просторового розвитку – це акт місцевого законодавства, прийнятий муніципальною радою, тобто він діє лише в межах її території. Місцевий план просторового розвитку визначає, серед іншого, мету та спосіб забудови земельної ділянки, місце розташування інвестицій громадського призначення, параметри забудови, принципи охорони навколишнього середовища, ландшафту та культурної спадщини, а також є обов'язковим для всіх власників та користувачів нерухомості в межах його дії. Місцевий план просторового розвитку залишається чинним до його змінення або скасування новим рішенням з цього питання, або до визнання недійсним (повністю або частково, як ми обговорювали вище) #261).
Рішення щодо умов забудови
Рішення про забудову видається, коли для певної нерухомості не прийнято місцевий план розвитку. На відміну від місцевого плану розвитку, це адміністративне рішення, яке видається головою комуни, мером або президентом міста заявнику щодо конкретної нерухомості, зазначеної в заявці. Рішення про забудову встановлює можливість та умови забудови певної нерухомості на основі так званого «принципу добросусідства», тобто аналізу навколишнього середовища нерухомості, щоб переконатися, що нова забудова суттєво не відхиляється від характеру існуючої забудови.
Необхідність отримання рішення про забудову також виникає, коли нерухомість не охоплена місцевим планом просторового розвитку (MPZP), і заявник хотів би, наприклад, побудувати або розширити будівлю чи інший будівельний об'єкт, змінити використання будівельного об'єкта або його частини, або виконати інші будівельні роботи, які можуть призвести до зміни використання землі.
Станом на 16 вересня 2025 року рішення про зонування є чинним до прийняття місцевого плану розвитку для цієї ділянки або до внесення змін до виданого рішення. Однак рішення про зонування, які не набули чинності до 1 січня 2026 року, будуть чинними лише протягом п'яти років. Після цього терміну рішення втрачає чинність за законом, і інвестор, який не отримав дозвіл на будівництво, повинен буде повторно пройти процес отримання рішення про зонування для цієї ділянки.
План місцевого розвитку та рішення про умови розвитку – найважливіші відмінності
Як ми вже зазначали, місцеві плани просторового розвитку – це, як правило, документи, що застосовуються до певної території муніципалітету або іноді навіть до всього муніципалітету. Рішення про зонування, з іншого боку, – це адміністративне рішення, видане для конкретної нерухомості, визначеної інвестором (хоча воно не обмежується окремою ділянкою чи навіть земельним та іпотечним реєстром).
Фундаментальна відмінність між рішенням MPZP та WZ полягає в їхній ієрархії в правовій системі – коли на певній території діє місцевий план просторового розвитку, отримати рішення щодо умов забудови неможливо.
Ситуація ускладнюється, якщо після отримання рішення про забудову для території, де розташована нерухомість, приймається місцевий план просторового розвитку (МППР). У такій ситуації, якщо:
- інвестор не отримав остаточного дозволу на будівництво – рішення WZ залишається чинним лише за умови, що його положення не суперечать положенням MPZP,
- інвестор отримав остаточне рішення щодо дозволу на будівництво – рішення WZ залишається чинним, навіть якщо воно суперечить MPZP.
Підсумовуючи, місцевий план просторового розвитку (МППР) має пріоритет над рішеннями про забудову. Прийняття місцевого плану просторового розвитку (МПР) для певної території не лише перешкоджає виданню нових рішень про забудову, але й може скасовувати вже видані рішення. Поточні зміни в просторовому плануванні чітко вказують на поступовий перехід від рішень про забудову до місцевих планів просторового розвитку, що має на меті досягнення більш сталого просторового розвитку.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 15 вересня 2025 року.
Автор:
Редактор серії:
