У сьогоднішній статті ми вирішили надати низку додаткової та нової інформації, пов’язаної з важливою реформою просторового планування. З моменту публікації нашої останньої статті17 травня 2022 року з’явилося кілька нових подій, пов’язаних із поправкою, якими ми хотіли б поділитися з вами.
Наразі проект закону перебуває на стадії розгляду, але робота над реформою повільно набирає обертів, оскільки його прийняття заплановано на перший квартал наступного року.
Нижче ми нагадуємо основні припущення реформи, а також інформацію, яка з'явилася у публічному просторі з моменту публікації нашої останньої статті.
1. Генеральний план
Головною зміною, передбаченою реформою, є запровадження «нового» інструменту планування: генерального плану. Він має замінити раніше підготовлене Дослідження умов та напрямків просторового розвитку муніципалітету. Однак, на відміну від дослідження, генеральний план матиме статус акта місцевого законодавства, а отже, джерела загальнообов’язкового права. Слово «новий» на початку документа взято в лапки не просто так, оскільки генеральні плани приймалися за попереднім Законом про просторове планування та забудову, який був прийнятий у 1994 році та залишався чинним до 11 липня 2003 року, коли його було скасовано, за деякими винятками.
У цьому відношенні положення, що дозволяють видачу дослідження умов та напрямків просторового розвитку комуни, до сфери застосування якого включатиметься генеральний план, підлягають скасуванню.
Питання визнання генерального плану джерелом права матиме значні наслідки, оскільки його положення будуть обов'язковими для муніципалітетів під час підготовки місцевих планів, а також під час видання рішень щодо умов забудови, які також зазнають суттєвих змін, про що буде сказано далі у статті.
Як зазначають автори проекту, Генеральний план має визначати:
- узагальнена функціональна та просторова структура комуни шляхом визначення зон планування, в яких можуть бути реалізовані раніше визначені функції територій,
- межі ділянки, де можна буде доповнити забудову на основі рішення про умови забудови,
- межі зон розвитку центру міста, для яких можна буде змінити конкретні інвестиційні умови,
- стандарти доступності соціальної інфраструктури, тобто правила розміщення нових житлових будинків стосовно об'єктів, що надають громадські послуги.
Важливо, що проект закону передбачає, що положення генерального плану не будуть підставою для архітектурно-будівельних органів для заперечення щодо повідомлення про будівництво або для перевірки відповідності плану забудови ділянки чи земельного ділянки та архітектурно-будівельного проекту йому, що наразі опрацьовується стосовно місцевого просторового плану розвитку.
Загальний план має бути набагато лаконічнішим, ніж саме дослідження, що покращить його читабельність та прозорість, а також дозволить провести ефективнішу стандартизацію.
Реформа вимагатиме від муніципалітетів прийняття генеральних планів до 1 січня 2026 року, інакше їм буде заборонено видавати нові рішення щодо розташування державних інвестиційних проектів або рішення щодо умов забудови. Однак, існуючі дослідження залишатимуться чинними до прийняття генерального плану, але не пізніше 31 грудня 2025 року.
2. Зміни в процедурі планування
Згідно з припущеннями проекту, участь громадськості є ключовим елементом процедури. Серед іншого, запровадження різних форм громадських консультацій з можливістю використання засобів дистанційного зв'язку сприятиме підвищенню їхнього рівня, а також уніфікації положень різних актів планування, адаптуючи їх до положень про громадські консультації, що містяться в інших законах (Закон від 8 березня 1990 року про місцеве самоврядування, Закон від 9 жовтня 2015 року про ревіталізацію). Крім того, вся процедура має бути значно скорочена, оскільки проект передбачає, що муніципалітети будуть зобов'язані підготувати акт просторового планування протягом восьми місяців, з можливістю запровадження спрощеної процедури, за якою прийняття такого акта може бути скорочено до двох місяців. Це суттєва зміна порівняно з поточною ситуацією, за якої прийняття акта просторового планування часто займає кілька років.
3. Зміни в нормативних актах щодо видачі рішень щодо умов забудови
Згідно з проектом, рішення про забудову будуть пов'язані з положеннями генерального плану – їхнє видання залежатиме від розташування в межах території, визначеної для забудови, а також буде встановлено рамки для рішень, прийнятих у цих рішеннях. Обсяг обов'язкових положень, які повинні містити такі рішення, включатиме, серед іншого, питання мінімальної біологічно активної площі та мінімальної кількості паркувальних місць. Хоча практика органів влади полягає в тому, щоб уточнювати ці параметри, регулювання таких зобов'язань безпосередньо в законі слід вважати позитивним кроком, оскільки це усуне суперечки, що виникають у цьому відношенні та пов'язані з різною практикою, що застосовується органами влади.
Крім того, було запропоновано, щоб рішення щодо умов забудови були чинними протягом 5 років з дати набрання ними чинності.
5-річний період також застосовуватиметься до чинніх рішень про забудову, термін дії яких обчислюється з дати набрання чинності законом про внесення змін. Слід зазначити, що чинні рішення про забудову є безстроковими.
4. Впровадження Реєстру міського планування
Одним із елементів реформи є Реєстр містобудування, який ведеться в ІТ-системі. Планується, що він буде централізованим, а місцеві органи влади будуть відповідальними за оновлення реєстру всією необхідною інформацією. Реєстр включатиме документи, створені під час підготовки актів планування, звіти про громадські консультації, адміністративні рішення, пов’язані з просторовим плануванням, та постанови наглядових органів.
Це буде безкоштовна, інтегрована інформаційна система, доступна для всіх зацікавлених сторін. Впровадження Міського реєстру заплановано на 2026 рік.
5. Інтегровані інвестиційні плани
Проект також запроваджує комплексні інвестиційні плани, які покликані стати новим операційним інструментом міського планування, призначеним для реалізації масштабних інвестиційних проектів, що потребують координації з точки зору оснащення їх необхідною технічною, комунікаційною та соціальною інфраструктурою. Проект передбачає скасування чинних рішень щодо місцезнаходження. Комплексні інвестиційні плани вважатимуться особливими видами місцевих планів, а отже, набудуть статусу місцевого законодавства.
Цікавою ідеєю є пропозиція, щоб прийняттю Комплексного плану планування та розвитку (КПР) передували переговори між інвестором та муніципалітетом, результатом яких було б підписання так званої угоди про містобудування, що містить положення, що регулюють реалізацію конкретної інвестиції, особливо враховуючи, що проект передбачає поширення дії спеціального акту на інвестиції у сферу послуг, торгівлю та виробництво. Таке рішення може значно покращити співпрацю між муніципалітетом та інвестором. Однак слід зазначити, що прийняття КПР вимагатиме участі громадськості, що потенційно може подовжити терміни реалізації інвестицій.
Законодавчий орган планує ухвалити зміни цього року, і, згідно з інформацією на урядових вебсайтах, запланована дата прийняття законопроекту Радою Міністрів – перший квартал 2023 року. Наразі ми очікуємо на подання законопроекту до Сейму. Щойно з’являться будь-які нові зміни, ми повернемося до вас з обговоренням. Наступного тижня ми обговоримо подальші законодавчі зміни, що впливають на ринок нерухомості.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 22 серпня 2022 року.
автор:
