У сьогоднішній статті ми продовжуємо обговорювати, як судова практика визначає спільні частини в будівлях, в яких відокремлено окремі приміщення та створено спільні частини, та які елементи належать до цієї категорії.
Як ми зазначали в попередній статті (№225), відправною точкою для цього обговорення є стаття 13, розділ 1 Закону від 24 червня 1994 року про власність на приміщення («ПВЗ»), яка визначає обов'язки власника приміщення та обов'язки житлового фонду або житлової громади. Нагадуємо, що одним з основних обов'язків власника приміщення є нести витрати на утримання приміщення та сплачувати управлінські витрати, пов'язані з утриманням спільного майна.
То що ж ще, окрім балконів та терас (яким ми присвятили статтю минулого тижня), належить до частин загального користування нерухомості?
Дуже цікавий та вичерпний погляд на цю проблему міститься в рішенні Воєводського адміністративного суду у Варшаві від 19 лютого 2020 року, номер справи VII SA/Wa 2295/19.
Факти цієї справи стосувалися покладення зобов'язання виконати будівельні роботи на терасах одного з помешкань багатоквартирного житлового будинку з метою приведення його у відповідність до законодавства. Після отримання інформації від мешканців про незадовільний технічний стан будівлі, Районна будівельна інспекція зобов'язала житлово-будівельну громаду подати експертний звіт. Після оцінки результатів вона розпочала адміністративне провадження у цій справі та згодом видала рішення, яким зобов'язала виконати будівельні роботи з метою приведення будівлі у відповідність до законодавства шляхом забезпечення водонепроникного проходу для дренажних труб тераси, усунення протікань штукатурки на фасаді, а також усунення всіх дефектів штукатурки на фасадах будівлі та протікань листового металу.
Житлово-будівельна спільнота поставила під сумнів вищезгадані рішення, оскільки зайняла позицію, що власники окремих приміщень повинні бути адресатами цих рішень.
Зрештою, справу розглядав Регіональний адміністративний суд, який розглядав питання про те, чи є водостічні труби, що скидають дощову воду, а також стіни, стелі та інші конструктивні елементи будівлі її складовими, і, отже, чи обов'язок щодо їх ремонту покладатиметься на житлово-комунальний господарство чи власників окремих приміщень?
У вищезгаданому рішенні Регіональний адміністративний суд зазначив, що, на його думку, визначення житлового комплексу в цілому не викликає сумнівів, оскільки, серед іншого, зовнішні стіни та несучі стіни, стелі, а також невикористовувані горища, балкони, лоджії та аналогічні архітектурно-будівельні рішення, а також технічна інфраструктура (труби, кабелі тощо) вважаються спільними частинами будівлі.
Як зазначила колегія суддів: «було б абсурдно стверджувати, що стелі, стіни та водостоки обслуговують лише власників приміщень, які прилягають до них вертикально чи горизонтально. Судова практика адміністративних судів у цьому відношенні є послідовною» (див., наприклад, рішення Верховного адміністративного суду від 6 липня 2018 року, номер за справою II OSK 1996/16, від 11 січня 2018 року, номер за справою II OSK 758/16, або раніше: від 6 грудня 2006 року, номер за справою II OSK 858/06, а також рішення Регіонального адміністративного суду в Жешуві від 4 вересня 2019 року, номер за справою II SA/Rz 363/19 або рішення Регіонального адміністративного суду в Глівіце від 22 січня 2010 року, номер за справою II SA/Gl 115/09).
Однак, Регіональний адміністративний суд також вказав на дуже важливий виняток із цього правила, а саме: «винятки із вищезазначеного правила визнання стін, стель та водопровідних споруд тощо спільними частинами будівлі допускаються лише у випадку, якщо певний елемент будівлі або його зміна були результатом окремих, зазвичай довільних дій конкретного власника приміщення».
Тому, якщо власник певного житла вносить несанкціоновані зміни до елементів будівлі, таких як стіни чи стелі, він повинен враховувати ризик відповідальності за ремонт таких елементів. В інших аспектах, житлово-комунальна спільнота, як правило, нестиме відповідальність за ремонт, реконструкцію та підтримку стін і стель у належному стані.
Наступного тижня ми підсумуємо для вас запропоновані рішення та зміни до законодавства у жовтні та листопаді.
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 29 жовтня 2024 року.
автор:
