Сьогодні ми продовжуємо аналіз поправки до Закону про просторове планування та забудову («Закон»), яка включає зміни, що виникли внаслідок прийняття Сеймом Закону від 26 травня 2023 року про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів («Проект»). У цій статті ми хочемо зосередитися на угоді про містобудування, яка буде ключовим елементом процесу прийняття інтегрованого інвестиційного плану («ІІП»). Однак, перш ніж ми перейдемо до цього, давайте обговоримо деяку інформацію щодо законодавчої процедури.
Спочатку, 22 червня, Сенат ухвалив проект із 39 поправками. Вже наступного дня, 23 червня, проект із поправками було передано до Комітету з питань інфраструктури та Комітету з питань місцевого самоврядування та регіональної політики. Однак дата його розгляду ще не оголошена. Ми обговоримо поправки Сенату детальніше, якщо Сейм їх ухвалить. Однак варто зазначити, що вже зараз Сенат запропонував, щоб рішення про умови забудови були дійсними лише два роки з можливістю продовження їх ще на два роки, що було б суттєвою перешкодою для реалізації інвестицій для багатьох інвесторів. Водночас Сенат визначив, що, незважаючи на набрання чинності новими правилами, умови забудови будуть видаватися незалежно від прийняття генерального плану міста до 31 грудня 2028 року, що на три роки довше, ніж версія, прийнята Сеймом.
Згідно з іншою поправкою Сенату, «зони додаткової забудови» будуть обов’язковим елементом генерального плану міста. У версії проекту, прийнятій Сеймом, цей елемент є добровільним. Це, безсумнівно, буде бажаною зміною, оскільки, як ми вже повідомляли вас, отримання рішення про умови забудови буде можливим лише в зонах додаткової забудови.
Оскільки ми аналізуємо ZPI, варто також зазначити, що, згідно з поправкою № 11 – «ZPI має відповідати генеральному плану гміни» – така зміна може виявитися несприятливою для інвесторів та більш суворою, ніж у випадку рішень за процедурою lex, які лише «не можуть суперечити вивченню умов та напрямків просторового розвитку гміни та рішенню про створення культурного парку». Якщо Сейм його ухвалить, ми обов’язково повернемося до цієї теми.
Переходячи до сьогоднішнього питання, врегульованого статтею 37ed Проекту, угода про містобудування буде угодою, в якій інвестор зобов'язується здійснити додаткові інвестиції від імені муніципалітету. Важливо, що, на думку розробників, така угода не кваліфікуватиметься як договір про державні закупівлі. Слід також нагадати, що під додатковими інвестиціями слід розуміти інвестиції, що передбачають будівництво, зміну цільового використання або реконструкцію земельної комунікаційної мережі у значенні статті 2 пункту 11 Закону про геодезичні та картографічні роботи, дороги загального користування, залізничні колії, об'єкти інфраструктури громадського транспорту, заклади культурної діяльності, заклади догляду за дітьми віком до 3 років, дитячі садки, школи, денні центри догляду за дітьми, заклади охорони здоров'я, заклади, в яких здійснюється діяльність соціального забезпечення, заклади, що обслуговують суспільно корисну діяльність, спортивно-оздоровчі споруди, громадські зелені зони, будівлі, призначені для комерційної або сервісної діяльності, – за умови, що вони обслуговують основні інвестиції». Що стосується останнього критерію, як ми писали у статті №157, це визначення, ймовірно, буде тлумачитися по-різному інвестором та муніципалітетом.
У проекті лише перераховані, як приклад, права та обов'язки сторін угоди про містобудування, тому пам'ятайте, що угода може також містити інші елементи, узгоджені сторонами. Відповідно до статті 37ed, пункту 2, інвестор може зобов'язатися перед муніципалітетом, зокрема: (1) передати нерухоме майно, що є частиною предмета основної інвестиції; (2) покрити всі або частину витрат на здійснення додаткових інвестицій, включаючи ціну нерухомості, зазначеної в пункті 5 (щодо угоди, що зобов'язує продати муніципалітету нерухомість третьої сторони, на яку мають бути здійснені додаткові інвестиції); (3) покрити всі або частину витрат на прийняття ZPI, понесених муніципалітетом, включаючи витрати на врегулювання претензій, зазначених у статті 36, пунктах 1 та 3 (щодо претензій про компенсацію, пов'язану з неможливістю або значним обмеженням чи зменшенням вартості нерухомості внаслідок прийняття MPZP). У свою чергу, комуна може (1) взяти на себе, зокрема, зобов'язатися здійснити додаткові інвестиції, якщо вони входять до сфери виконання власних завдань комуни; (2) звільнити інвестора, повністю або частково, від збору, зазначеного у ст. 36, пункт 4 (щодо збору за планування, тобто за збільшення вартості майна внаслідок прийняття MPZP).
Ми наголошуємо, що згідно з Проектом, якщо додаткові інвестиції здійснюються на земельній ділянці, що належить інвестору (тобто, через право власності або постійного користування), інвестор повинен зобов'язатися продати її муніципалітету. Однак, якщо третя сторона володіє або має право постійного користування нерухомістю, на якій будуть здійснені додаткові інвестиції, інвестор може, зокрема, зобов'язатися продати нерухомість муніципалітету через угоду про містобудування. На думку розробників, покриття витрат на прийняття Інтегрованого плану просторового планування та розвитку (ІППР), включаючи вимоги про компенсацію, має на меті заохотити муніципалітети до прийняття місцевих планів у формі ІППР. Сподіваємося, однак, що це не відіб'є місцеві органи влади від прийняття ІППР у звичайному порядку. Крім того, якщо угода про містобудування вимагає продажу майна, вона повинна визначати умови такого продажу – у цьому випадку Проект не обмежується нерухомістю; він також може включати рухоме майно.
Містобудівна угода буде укладена у формі нотаріального актупісля переговорів між інвестором та муніципалітетом (у цьому випадку муніципалітет представлятиме особа, призначена муніципальною радою або її головою). Однак окрема згода муніципальної ради не буде потрібна для підписання містобудівної угоди, незважаючи на те, що це діяльність, що виходить за межі звичайного управління муніципальним майном. Правові наслідки містобудівної угоди виникнуть з дати набрання чинності Законом про містобудівну діяльність (ZPI), як зазначено в додатку до нього.
Таким чином, угода буде укладена за умови набрання чинності Закону про містобудування (ZPI). Строге тлумачення цього положення також означає, що ZPI має бути прийнятий з точно таким самим змістом, як і додаток до угоди про містобудування. Таким чином, Проект виключає право муніципальної ради вносити зміни до проекту ZPI. Якщо ZPI буде відхилено, муніципальна рада може прийняти додаткову постанову про повернення його меру із запропонованими змінами до угоди про містобудування, включаючи її додаток, проект ZPI. За таких обставин інвестор та муніципалітет зможуть вступити в переговори, і якщо проект ZPI буде змінено, мер буде зобов'язаний повторити дії, зазначені у статті 37ec, розділі 2 (зокрема, пункти 1–3, 4 літера b, 5 літера b та 7–9 Проекту). Потім, після внесення змін, угода про містобудування вимагатиме додатку, що включає змінений проект ZPI. На нашу думку, це положення може продовжити процедуру, тому варто буде проконсультуватися з муніципальними радниками щодо проекту ZPI вже на етапі узгодження міської угоди.
Правила також передбачають, що кілька інвесторів, які подають одну заявку, можуть бути сторонами однієї угоди про містобудування. Крім того, якщо подається кілька заявок, мер може провести одну процедуру, результатом якої є укладення однієї угоди про містобудування та прийняття однієї постанови щодо ZPI. Це означає, що навіть якщо інвестори не співпрацюють під час подання заявок, мер може зобов'язати їх до такої співпраці на етапі розгляду заявок.
Важливо, що у питаннях, не врегульованих положеннями щодо ZPI, до ZPI застосовуватимуться положення, пов’язані з прийняттям місцевих планів. Це також стосується можливості його оскарження. Тому варто зазначити, що якщо ZPI скасовано , змінено або визнано недійсним до закінчення п’яти років з дати набрання чинності, сторони угоди про містобудування можуть відмовитися від угоди про містобудування протягом шести місяців з дати скасування зміни або визнання ZPI недійсним .
Підсумовуючи, хоча угоди про містобудування вже існують у польській правовій системі, тобто в Законі про ревіталізацію, вони трапляються відносно рідко. Здається, що після набрання чинності Проектом вони можуть стати корисним інструментом, який збільшить можливості реалізації інвестицій поза рамками місцевих планів, як ми їх знаємо сьогодні. Однак, щоб це стало можливим, муніципальні та міські органи влади повинні бути відкриті до використання цих нових інструментів планування.
Через тиждень календар вже вказуватиме на липень, тому наступну статтю ми присвятимо підсумуванню змін у законодавстві в червні та обговоренню того, що нас чекає в липні.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 23 червня 2023 року.
автор/редактор серії:
