2023 рік, безсумнівно, є роком правових змін, як давно анонсованих, так і тих, що стали результатом поточних подій. Закон від 5 липня 2018 року про сприяння підготовці та здійсненню інвестицій у житло та пов'язаних з ним інвестицій ("Lex Developer") також зазнав численних змін. Ці численні зміни зробили орієнтування в цих нормативних актах досить складним. Тому в сьогоднішній статті ми вирішили підсумувати зміни та поглянути на те, що зрештою було включено до Lex Developer, а від чого (на превелику радість багатьох спостерігачів у галузі забудови) законодавець зрештою відмовився.
Закон від 26 січня 2023 року про внесення змін до законів з метою усунення зайвих адміністративних та правових бар'єрів (відомий як «Закон про дерегуляцію»), який вніс зміни, серед іншого, до так званого Lex Developer, мав на меті збільшити доступність землі для будівництва нових квартир. Прийняті рішення мали на меті сприяти інвестиціям у райони, які раніше були зайняті наразі невикористовуваними торговими центрами чи офісними будівлями (про що ми писали у №151). Поправка також запровадила додаткові обмеження, зокрема вимогу 1,5 паркувальних місць на квартиру (за винятком забудови в центрі міста), що могло мати побічний ефект підвищення цін на квадратний метр. Поправка була широко коментована та критикована експертами, які вказували на її слабкі сторони та пропонували напрямки для покращення. Через помітну потребу у змінах, ці положення з моменту набрання чинності 12 травня 2023 року були предметом численних поправок (цілих 3 за останні місяці, остання з яких відбулася 17 серпня 2023 року).
Однією з ключових змін, що вдосконалили вищезгадані нормативні акти, стало остаточне скасування вищезгаданої вимоги щодо 1,5 паркувальних місць на квартиру. Це положення викликало значні суперечки в громаді, оскільки такі надмірні стандарти могли б сприяти значному зростанню цін на квартири та, безумовно, поставити під сумнів прибутковість значної кількості запланованих інвестицій. Збільшення цін на квартири було б результатом зменшення корисної площі (КПЖ), оскільки більша частина загальної площі будівлі мала б бути відведена під паркувальні місця, щоб відповідати вимогам запроваджених змін. Таким чином, це означатиме повернення до статус-кво до 12 травня 2023 року, оскільки до цієї дати ці стандарти встановлювалися місцевими органами влади (муніципальними радами), які найкраще розуміли потреби в паркувальних місцях, які мають бути задоволені в певній громаді.
Ще одним кроком у правильному напрямку є зниження стелі для торговельних та сервісних площ до 2,5% (з початкових 5%). Нижня стеля в 5% була недоцільною для невеликих інвестицій, де набагато складніше розмістити такі послуги, як продуктові магазини. На жаль, верхня стеля для цього показника не була збільшена з 20% до 40%. Ця зміна, безумовно, дозволила б забезпечити більшу гнучкість у структурі інвестицій, особливо враховуючи чітку тенденцію поєднання житлових, сервісних та торговельних функцій, таких як будівлі, що поєднують квартири та торговий центр.
Що також залишилося незмінним порівняно з положеннями, чинними з 12 травня 2023 року, так це, звичайно, спрощення перетворення земельних ділянок, призначених для комерційної забудови (зокрема, комерційних об'єктів з торговою площею понад 2000 м²), для використання таким чином або як офісні будівлі. Такі забудови можна легше переобладнати для житлових потреб, незалежно від цільового використання земельної ділянки в місцевому плані зонування або, що важливо, в дослідженні умов та напрямків просторового розвитку. Раніше, тобто до 12 травня 2023 року, вимога несуперечності дослідженню обмежувалася лише землями, які раніше використовувалися для військових, виробничих, залізничних або поштових служб. У свою чергу, після набрання чинності Закону від 7 липня 2023 року про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів (далі – «Поправка»), житлові інвестиції або супутні інвестиції зможуть бути реалізовані незалежно від наявності або положень місцевого плану просторового розвитку, за умови, що він відповідає генеральному плану комуни та не суперечить рішенню про створення культурного парку.
Зобов'язання підтримувати біологічно активний простір на мінімальному рівні 25% від площі житлової забудови залишається чинним, при цьому для забудови центру міста цей показник встановлено на рівні 12,5%. У зв'язку із законом про дерегуляцію до закону про забудовників було внесено визначення обох цих термінів. Однак, Поправка знову змінила їх, і з 24 вересня 2023 року вони розумітимуться як:
1) біологічно активна поверхня – як біологічно активна поверхня у значенні ст. 2, п. 28 Закону від 27 березня 2003 року про просторове планування та забудову;
2) Забудова центру міста – зона забудови центру міста, визначена в генеральному плані комуни (докладніше про це визначення ми писали #146).
Варто зазначити, що половина території, визначеної як біологічно активний простір, відповідно до Закону про дерегуляцію та Поправки, має бути призначена для громадського користування, а не лише для мешканців певного житлового масиву. Це зобов'язання можна виконати, враховуючи інфраструктуру, яка вже існує на дату подання заявки на розташування житлового комплексу в певному районі. Від таких припущень відмовилися у випадку забудови в центрі міста, де така вимога не обов'язкова для виконання.
Поправка також змінює визначення супутньої інвестиції, яка з 24 вересня 2023 року розумітиметься як «інвестиція в будівництво, зміну цільового призначення або реконструкцію: мереж земельних комунікацій у значенні ст. 2 п. 11 Закону від 17 травня 1989 року – Геодезичний та картографічний закон (Збірник законів [...]), доріг загального користування, залізничних ліній, об’єктів інфраструктури громадського транспорту, закладів культурної діяльності, закладів догляду за дітьми віком до 3 років, дитячих садків, шкіл, денних закладів догляду, амбулаторій первинної медико-санітарної допомоги, закладів, в яких здійснюється діяльність соціального забезпечення, закладів, що обслуговують суспільно корисну діяльність, спортивних та рекреаційних об’єктів, громадських зелених зон, зазначених у ст. 2 п. 25 Закону від 27 березня 2003 року про просторове планування та забудову, будівель, призначених для комерційної або сервісної діяльності, за умови, що вони обслуговують мешканців будівель, що є предметом житлових інвестицій»
Більше того, Поправка вводить положення, яке дозволяє перетворення, в силу закону, земельної ділянки, наданої у постійне користування, у власність з дати введення в експлуатацію житлового будинку, побудованого за процедурою lex developer – за умови, звичайно, що виконуються умови для перетворення, що випливають із Закону від 20 липня 2018 року про перетворення права постійного користування земельною ділянкою, забудованою для житлових потреб, у право власності на цю землю.
Відсутність продовження терміну дії lex developer до кінця 2030 року, безумовно, слід розглядати негативно. Нагадаємо, що Закон, спочатку прийнятий у 2018 році, передбачав закінчення терміну його дії 1 січня 2028 року. У ході нещодавніх законодавчих змін – тобто Поправки – законодавець також вирішив скоротити цей період на 2 роки, тобто до 1 січня 2026 року. Таке різке скорочення терміну дії Закону видається надто радикальним.
В останні роки спостерігається помітне зростання кількості інвестицій, реалізованих на основі цього закону. Незважаючи на початкове небажання приймати його положення, очевидно, що співпраця між забудовниками та місцевими органами влади почала покращуватися, що призвело до збільшення інвестиційних проектів, реалізованих у цій формі. Тим більше прикро, що законодавець не вирішив продовжити термін дії lex developer. Однак, враховуючи кількість нещодавніх змін у цій сфері, не можна виключати, що може відбутися переосмислення і терміну його дії, і ми можемо очікувати чергових змін.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 11 вересня 2023 року.
автори:
