Цього тижня, продовжуючи аналіз окремих положень Закону від 23 липня 2003 року про охорону та догляд за пам'ятками («Закон про охорону пам'яток»), ми хотіли б звернути увагу на права та обов'язки власників майна, що перебуває під охороною. Варто зазначити, що право обмежувати права власника щодо пам'яток безпосередньо випливає з Конституції Республіки Польща та може бути реалізоване через законодавчі акти. Однак це не означає, що це право є абсолютним, і власники мають право оскаржувати рішення з цього приводу, зокрема під час провадження щодо внесення до реєстру пам'яток, оскаржувати видані рішення та, якщо майно втрачає свою історичну цінність, вимагати його виключення з реєстру.
Обсяг догляду за пам'яткою, що здійснюється власником, головним чином визначено у статті 5 Закону про охорону пам'яток. Згідно з цим положенням, догляд за пам'яткою, що здійснюється її власником або володільцем, полягає, зокрема, у забезпеченні таких умов:
1) наукове дослідження та документування пам'ятки;
2) проведення консерваційних, реставраційних та будівельних робіт на пам'ятці;
3) забезпечення безпеки та утримання пам'ятки та її навколишнього середовища у найкращому можливому стані;
4) використання пам'ятки таким чином, щоб забезпечити постійне збереження її цінності;
5) популяризація та поширення знань про пам'ятку та її значення для історії та культури.
Звичайно, це не вичерпний перелік, і на власників майна можуть бути покладені додаткові зобов'язання. Однак, загалом кажучи, власники майна повинні прагнути підтримувати свою спадщину в найкращому стані якомога довше та використовувати її повною мірою для суспільного блага. Це випливає з того факту, що спадщина більше не є виключно приватною власністю власника, а обов'язок дбати про неї має законодавчий характер. Конкретне зобов'язання застосовується до будь-яких робіт чи будівництва на спадщині, але про це ми напишемо більше наступного тижня.
Зобов'язання щодо пам'яток також виникають із положень інших законів і стосуються, перш за все, нерухомого майна, яке було внесено до реєстру пам'яток (ми писали про інші форми захисту в №72). Багато таких обмежень прав власності випливають із Закону від 21 серпня 1997 року про управління нерухомістю ("AGM").
Одне суттєве обмеження виникає у провадженнях, спрямованих на поділ нерухомого майна, внесеного до реєстру пам'яток. Такий поділ вимагає дозволу від воєводського реставратора пам'яток (стаття 96, розділ 1a Закону про управління землею та пам'ятками). Цей дозвіл видається відповідним воєводським реставратором пам'яток в окремому провадженні у формі адміністративного рішення. Рішення, у свою чергу, є необхідним додатком до заяви про поділ. Як зазначено в судовій практиці, затвердження проекту поділу без згоди воєводського реставратора є грубим порушенням закону, а отже, рішення про поділ є недійсним.
Більше того, у випадку продажу нерухомості, внесеної до реєстру історичних пам'яток, або постійного користування такою нерухомістю,муніципалітет має право першочергової відмови. Це означає, що якщо до Розділу III відповідного земельного та іпотечного реєстру внесено запис про право першочергової відмови, продаж, незалежно від того, чи забудована нерухомість, чи ні, може відбутися лише за умови, що муніципалітет не скористається своїм правом. Неукладення умовної угоди призведе до недійсності договору купівлі-продажу.
Варто пам’ятати, що коли Державне казначейство або орган місцевого самоврядування володіють нерухомістю , продаж, обмін, дарування або оренда нерухомості, внесеної до реєстру пам’яток, також вимагає згоди воєводського реставратора пам’яток – така згода має бути надана у письмовій формі та додана до договору (стаття 13, розділ 3 Закону про управління землею та пам’ятками). У свою чергу, якщо нерухомість, внесена до реєстру пам’яток, передається у постійне користування або постійне управління, то під час визначення способу її використання постійний користувач/управитель може бути зобов’язаний відбудувати або відремонтувати історичні будівлі, що там розташовані, у строки, зазначені в договорі (стаття 29, розділ 2 та стаття 45, розділ 2a Закону про управління землею та пам’ятками).
Варто також зазначити, що у своїй нещодавній постанові від 26 лютого 2021 року Верховний Суд заявив, що «саме встановлення сервітуту необхідного права відведення (стаття 145 Цивільного кодексу) не означає зміни призначення пам'ятки, внесеної до реєстру, або способу використання цієї пам'ятки у значенні статті 36, параграфа 1, пункту 9 Закону від 23 липня 2003 року про охорону та догляд за пам'ятками» (номер довідки III CZP 21/20). Таким чином, повноваження воєводського реставратора пам'яток є широкими, але вони також підлягають обмеженням.
З іншого боку, власник має певні права. По-перше, він може бути звільнений від податку на нерухомість. Стаття 7, частина 1, пункт 6) Закону від 12 січня 1991 року «Про місцеві податки та збори» передбачає, що «земельні ділянки та будівлі, окремо внесені до реєстру пам'яток, звільняються від податку на нерухомість за умови їх утримання та збереження відповідно до положень про охорону пам'яток, за винятком частин, зайнятих для комерційних цілей». Також, відповідно до статті 73, частини 4 Закону «Про місцеві податки та збори», якщо нерухомість внесена до реєстру пам'яток, компетентний орган надає 50% знижку на плату за довічне користування, і за згодою воєводи, ради або регіональних зборів компетентний орган може збільшити або зменшити цю знижку. Зверніть увагу, що обидва звільнення застосовуються лише до пам'яток, внесених до реєстру пам'яток, та окремо. Тому вони не застосовуються до випадків, коли, наприклад, будівля розташована в межах історичного міського планування або історичного будівельного комплексу. Запис до реєстру пам'яток також не дає власнику права на звільнення. Крім того, власники пам'яток можуть подавати заявки на різні види фінансування, гранти та інші форми підтримки для підтримки догляду за пам'яткою – про ці можливості ми також напишемо в окремій статті.
Підсумовуючи, взяття об’єкта нерухомості під одну з форм охорони, передбачених Законом про охорону пам’яток, накладає на власника об’єкта нерухомості низку додаткових зобов’язань, обмежуючи його права власності. Ці обмеження випливають не лише із Закону про охорону пам’яток, а й із низки інших законів. Тому кожен власник повинен ознайомитися з обов’язками та правами, пов’язаними з реєстрацією об’єкта нерухомості.
Також хотіли б повідомити вас, що на своєму останньому засіданні 14 жовтня Сейм відхилив клопотання Сенату про відхилення Закону від 17 вересня 2021 року про внесення змін до Закону про будівництво та Закону про просторове планування та забудову. Таким чином, Закон буде подано Президенту, і якщо він його підпише, зміни, описані нами у статті №71, набудуть чинності через два місяці після дати його опублікування у Віснику законів.
Наступного тижня ми підготуємо для вас статтю, в якій вкажемо, на що слід звернути увагу інвесторам, які мають намір інвестувати в нерухомість, що підлягає захисту згідно із Законом про охорону та догляд за пам'ятками.
Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор/редактор серії:
