У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівельної галузі» ми представляємо найважливіші зміни у поправці до Закону про будівництво, прийнятій Сеймом 4 грудня 2025 року (Парламентський документ № 1379, далі – «Поправка»). Сейм вже розглянув поправки Сенату, і тепер законопроект буде передано на підпис Президенту.
Поправка знову впорядковує визначення, змінює адміністративні процедури, розширює каталог інвестицій, які не потребують дозволу на будівництво, запроваджує детальні правила щодо установок накопичення енергії та уточнює зобов'язання інвестора та органів будівельного нагляду під час етапів реалізації та завершення будівництва.
Однією з суттєвих змін є введеннянових визначень та уточнення існуючих понять. Законодавець, серед іншого, вирішив визначити житловий будинок як одноквартирний житловий будинок або багатоквартирний житловий будинок. Також було уточнено саме визначення багатоквартирного житлового будинку – як будівлі, що обслуговує житлові потреби, але не є одноквартирним житловим будинком. Також було додано низку нових визначень, зокрема будівлю громадського призначення, колективний житловий будинок, притулок, господарську будівлю та накопичувач енергії. Також було введено юридичне визначення будівельної ділянки, що посилається на статтю 2, розділ 12 Закону про просторове планування та забудову. Зміни до статті 3 Закону про будівництво мають на меті впорядкувати класифікацію будівель та зменшити розбіжності в тлумаченні, які на практиці часто призводили до процедурної плутанини.
Поправка також запроваджує давно анонсовану вимогу точно формулювати заперечення та надавати докази в апеляціях, що подаються до органів архітектурно-будівельного управління та нагляду. Відповідно до нової статті 10b Закону про будівництво, документи апеляції повинні бути фактичними та повними, а неправильні формулювання вимагатимуть виправлення недоліків протягом максимум 14 днів. Метою цього положення є скорочення тривалості розгляду апеляцій, які є нечіткими, необґрунтованими або не підтвердженими доказами.
Однією з практичних змін з точки зору інвестора є переглянутий перелік об'єктів, які не потребують дозволу на будівництво або повідомлення. Законодавці розширили перелік інвестицій, що мають право на спрощені процедури, включивши, серед іншого, певні громадські будівлі з корисною площею до 200 м², житлові охоронні споруди з корисною площею до 35 м² та телекомунікаційні контейнери площею до 35 м². Поправка також запроваджує детальні правила розташування установок накопичення енергії ємністю від 30 кВт⋅год до 2000 кВт⋅год, з різними вимогами залежно від масштабу установки. Ці зміни є суттєвими в контексті розвитку розподіленої генерації енергії та зростаючої популярності гібридних систем.
Також було змінено правила щодо завершення будівництва та отримання дозволу на експлуатацію. Поправка передбачає, що отримання погоджень від Державної санітарної інспекції та Державної пожежної служби буде потрібним лише у випадку, якщо будівельний проект потребував попереднього погодження з цими органами. Також уточнено обсяг декларацій, що подаються інвестором, та правила перевірки технічного проекту органами будівельного нагляду.
Варто зазначити, що Поправка також розширює застосування спрощених процедур легалізації, що в багатьох випадках може значно покращити процес приведення інвестицій у відповідність до законодавства.
Однією з найцікавіших та найпрактичніших змін є додавання статті 51а Закону про будівництво, відомої як механізм «жовтої картки». Це положення запроваджує новий інструмент будівельного нагляду, який дозволяє органу влади швидко реагувати на підозри щодо неналежного виконання будівельних робіт. Згідно з новою статтею 51а, орган влади зможе вимагати від інвестора усунення будь-яких виявлених недоліків у ситуаціях, коли роботи проводяться всупереч дозволу, проекту чи нормам, але масштаб порушень ще не виправдовує призупинення робіт. Це превентивний захід, що дозволяє швидко усунути помилки без необхідності зупиняти весь проект.
У повідомленні орган влади встановить термін виконання вимог – не більше 60 днів. Інформація про повідомлення буде зафіксована у звіті про перевірку та в журналі будівництва наглядовим органом. Невиконання вимог може призвести до призупинення робіт (стаття 50), видання наказу про знесення (стаття 50a) або застосування інших зобов’язань, передбачених статтею 51 Закону про будівництво.
Поправка також встановлює кінцевий термін, після якого будівельний журнал можна буде вести виключно в електронному вигляді. Паперові журнали мають бути видані не пізніше 31 грудня 2031 року.
Також запроваджено оновлені санкції для власників та керівників будівель у зв'язку зі скасуванням попередньої редакції статті 91a рішенням Конституційного Трибуналу від 9 лютого 2021 року (номер довідки P 15/17). Змінене положення передбачає кримінальні санкції за невиконання зобов'язань, пов'язаних з: підтримкою будівлі в належному технічному стані, використанням будівлі відповідно до її цільового призначення та вимог охорони навколишнього середовища, а також забезпеченням безпечного використання будівлі. Порушення цих зобов'язань може призвести до штрафу не менше 100 денних ставок, обмеження волі або позбавлення волі на строк до одного року.
Підсумовуючи, поправка до Закону про будівництво від 4 грудня 2025 року запроваджує низку суттєвих змін, спрямованих на спрощення регулювання, впорядкування адміністративних процесів, розширення переліку інвестицій, на які поширюються спрощені процедури, та адаптацію закону до сучасних технологічних та енергетичних викликів. На практиці це означає як нові можливості для інвесторів, так і додаткові зобов'язання для учасників будівельного процесу.
Посилаючись на наші попередні статті, ми також хотіли б надати вам інформацію про їхній статус:
Головна сторінка порталу – Закон про внесення змін підписаний Президентом та опублікований у Віснику законів. Він має набути чинності 2 квітня 2027 року.
Більше на цю тему: #280 “DOM Portal” – нова прозорість цін на ринку нерухомості.
Зміни до Закону про просторове планування та забудову – закон про внесення змін підписав Президент та опублікував у Віснику законів. Він набирає чинності сьогодні – 9 грудня 2025 року.
Більше на цю тему: #281 Зміни в законодавстві – листопад 2025 року
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 8 грудня 2025 року.
Автор / Редактор серії:
