24 серпня 2023 року у Збірнику законів було опубліковано Закон від 7 липня 2023 року про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів (далі – «Поправка»), який одночасно змінює положення кількох десятків інших законів. Загалом, Поправка набуде чинності через 30 днів з дати її опублікування, тобто 24 вересня 2023 року, за винятком деяких положень, для яких передбачено довший термін дії vacatio legis, як описано у попередніх статтях № 164 та № 165.
У зв'язку з тим, що набрання чинності наближається, у сьогоднішній статті ми хотіли б представити вам зміни в інших актах – найважливіших з точки зору інвестицій у розвиток.
У Законі про ліси, у статті 14, пункті 3, було додано можливість визначення лісових ділянок у місцевому плані просторового розвитку.
У Законі від 19 жовтня 1991 року про управління сільськогосподарським майном Державного казначейства, внаслідок скасування положень щодо вивчення умов та напрямків розвитку муніципалітету, більше немає жодної підстави для аналізу планувального акта, окрім плану місцевого розвитку, під час підготовки угоди про передачу землі з ресурсу сільськогосподарського майна Державного казначейства органу місцевого самоврядування для будівництва доріг. Відповідно , посилання на вивчення умов та напрямків розвитку муніципалітету в Законі було вилучено.
У Законі від 24 червня 1994 року про право власності на приміщення , стаття 2, розділ 1a, вилучає посилання на рішення про встановлення місця розташування житлових інвестицій. Таким чином, встановлення окремого права власності на окреме приміщення, відповідно до зміненого положення, буде можливим лише відповідно до положень місцевого плану зонування або змісту рішення про умови забудови та землеустрою , відповідно до дозволу на будівництво або належним чином поданого повідомлення, а також відповідно до дозволу на експлуатацію або належним чином поданого повідомлення про завершення будівництва. Це положення набирає чинності лише з 1 січня 2026 року, коли припинить діяти закон lex developer. Ми також звертаємо увагу на перехідне положення, яке вказує на те, що навіть після 31 грудня 2025 року чинні правила застосовуватимуться до житлових та пов'язаних з ними інвестицій. Отже, орган, який видає сертифікат про незалежність приміщення після 1 січня 2026 року, незважаючи на зміну змісту положення, матиме право видавати його також у випадку приміщень, побудованих на підставі рішення про визначення місця розташування житлової інвестиції.
Закон про будівництво також виключає посилання на рішення щодо місця розташування житлової або пов'язаної з нею інвестиції в документах легалізації. Таким чином, у випадку будівництва, що потребує дозволу на будівництво, або у випадку будівництва, зазначеного у статті 29, частині 1, пунктах 1-3 Закону про будівництво, документи легалізації включатимуть: довідку голови гміни, мера або президента міста, яка підтверджує відповідність будівництва положенням чинного місцевого плану зонування та інших місцевих правових актів, або рішення про умови забудови та забудови земельної ділянки, якщо чинного плану зонування не існує. Однак перехідне положення, подібне до вищезазначеного, дозволяє застосовувати положення, чинні станом на 31 грудня 2025 року, до інвестицій, здійснених на підставі рішення, яке визначає місце розташування житлової інвестиції.
У Законі від 3 лютого 1995 року « Про охорону сільськогосподарських та лісових земель», через роль зони забудови та метод її визначення, що запобігатиме визначенню надмірних площ, існуючі положення щодо визначення компактної зони забудови та вимоги отримання згоди міністра, відповідального за розвиток сільських районів, на зміну призначення сільськогосподарських угідь, що становлять сільськогосподарські угіддя I-III класів, на несільськогосподарські та нелісові, якщо вони розташовані в межах зони забудови, булискасовані. Тому визначення компактної зони забудови було видалено із Закону та додано посилання на зону забудови. Міністр, відповідальний за будівництво, просторове планування та розвиток, а також житлово-комунальний господарство, за погодженням з міністром, відповідальним за розвиток сільських районів, визначатиме шляхом постанови метод визначення зони забудови, враховуючи потреби формування просторового порядку та раціонального управління сільськогосподарськими угіддями, включаючи запобігання просторовим конфліктам та розпорошенню забудови.
Закон від 21 серпня 1997 року про управління нерухомістю , у зв'язку із заміною дослідження умов та напрямків просторового розвитку генеральним планом, замінив посилання на дослідження посиланнями на генеральний план муніципалітету як відповідний документ для перевірки зони планування, в якій розташована нерухомість. Під час вибору методу оцінки нерухомості також було зазначено, що за відсутності місцевого плану або рішення про умови забудови та землекористування, оцінка враховує фактичне використання нерухомості або положення генерального плану муніципалітету.
Закон від 11 квітня 2003 року « Про формування сільськогосподарської системи» скасував положення, що виключає застосування Закону до нерухомості, розташованої в адміністративних межах міст, якщо рішення було прийнято відповідно до принципів, викладених у так званому Законі про спеціальне житло. Також було скасовано положення, що регулює принципи набуття Національним центром підтримки сільського господарства права власності на сільськогосподарську нерухомість, розташовану в адміністративних межах міста. Скасована стаття 9a Закону про центр підтримки сільського господарства надавала Національному центру підтримки право набуття нерухомості, якщо запланований інвестиційний результат не був досягнутий протягом визначеного періоду. Це положення застосовувалося лише до сільськогосподарської нерухомості, розташованої в адміністративних межах міста, та придбаної відповідно до статті 1b Закону про центр підтримки сільського господарства, який також був скасований.
У Законі від 23 липня 2003 року про охорону та догляд за пам'ятками, у зв'язку з тим, що, як уже зазначалося, положення щодо дослідження, що визначали сфери та принципи охорони культурної спадщини, пам'яток та сучасних культурних цінностей, були скасовані, попередню роль дослідження у проведенні та формуванні просторової політики комуни візьмуть на себе: генеральний план комуни щодо визначення зон, призначених для розподілу територій з певним цільовим призначенням у місцевих планах, та стратегія розвитку комуни. У зміненій ст. Стаття 18 повторно встановлює перелік документів, які повинні враховувати охорону та догляд за історичними пам'ятками, тобто стратегію розвитку воєводства, план просторового розвитку воєводства, план просторового розвитку внутрішніх морських вод, територіального моря та виключної економічної зони, аналізи та дослідження у сфері просторового розвитку району, стратегію розвитку гміни, стратегію надеместового розвитку, генеральні плани гмін, місцеві плани просторового розвитку, місцеві плани реконструкції або рішення про визначення місця розташування інвестицій громадського призначення, рішення про умови забудови, рішення про дозвіл на реалізацію інвестицій у дороги, рішення про визначення місця розташування залізничної колії або рішення про дозвіл на реалізацію інвестицій у рамках аеропорту громадського користування.
Закон про ревіталізацію від 9 жовтня 2015 року вніс зміни, пов’язані з проведенням громадських консультацій відповідно до умов, визначених у Поправці. Було визначено, що проекти документів, що підлягають громадським консультаціям, а також проекти документів, подані до муніципальної ради, та звіти, розміщуються в Реєстрі міського планування, що завершує процес громадських консультацій. Процедура внесення змін до генерального плану муніципалітету, що реалізує положення програми ревіталізації муніципалітету, проводиться відповідно до положень Закону про просторове планування та забудову.
До Закону від 20 травня 2021 року «Про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників» було внесено зміни, що змінюють зміст інформаційного проспекту, в Частині III: «Інформація про нерухомість та проекти забудови», якому було надано нову редакцію, зазначену в Додатку до Поправки.
Таким чином, зміст розділу, що стосується інформації про акти просторового планування та інші правові акти на території, що охоплюється проектом розвитку або інвестиційним завданням, буде змінено у проспекті емісії , де: «Інше» має включати правові акти з таких питань: щодо інвестицій, супутніх інвестицій та території навколо КПК, місця розташування житлових інвестицій або супутніх інвестицій, встановлення форм охорони природи або їх буферних зон (національний парк, природний заповідник, ландшафтний парк, охоронна ландшафтна зона, зона Natura 2000, пам'ятка природи, місце документування, екологічне використання, природно-ландшафтний комплекс, охорона видів рослин, тварин та грибів), встановлення захисної зони прямої захисної зони та зони непрямої захисної зони водозабору, визначення тихих зон в агломерації або тихих зон за межами агломерації, створення зони обмеженого використання, визнання пам'ятки історичною пам'яткою, визначення меж території Пам'ятника Голокосту та його захисної зони, створення культурного парку, встановлення принципів та умов розташування малих архітектурних об'єктів, рекламних щитів та рекламних пристроїв, а також огорож, їх розмірів, стандартів якості та видів будівництва. матеріали. Однак, у розділі було видалено місце для інформації щодо вивчення умов та напрямків просторового розвитку та плану місцевої ревіталізації, а на його місці додано розділ щодо генерального плану муніципалітету . Інформація з цього приводу, згідно з новим шаблоном проспекту, повинна містити номер та дату нормативно-правового акта, назву органу влади та місце публікації.
У розділі, що стосується положень чинного місцевого плану розвитку для ділянок або їх частин, розташованих у межах 100 м від межі території, охопленої проектом розвитку або інвестиційним завданням, додано поле щодо інформації про максимальну та мінімальну інтенсивність наземної забудови.
У розділі, що стосується положень рішення про умови забудови або рішення про визначення місця розташування інвестицій громадського призначення для території, охопленої проектом забудови або інвестиційним завданням, за відсутності місцевого плану просторового розвитку, обов'язок щодо надання інформації було розширено, включивши необхідність зазначення таких параметрів, як: мінімальний відсоток біологічно активної площі, інтенсивність наземної забудови та висота забудови.
У розділі «Інформація про заплановані інвестиції в радіусі 1 км від території, що охоплюється проектом розвитку або інвестиційним завданням», вилучено посилання на вивчення умов та напрямків просторового розвитку.
Окрім вищезазначених змін, через широкий та міжгалузевий характер Поправки, ми вже на цьому етапі сигналізуємо про зміни, пов’язані з вилученням посилань на вивчення умов та напрямків просторового розвитку з багатьох актів та заміною їх посиланнями на генеральний план, водночас вказуючи на наслідки визнання його законодавцем актом місцевого права.
Зміни у сфері застосування так званого lex developer також заслуговують на окрему статтю, з якою ми щиро запрошуємо вас ознайомитися у вересні.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 29 серпня 2023 року.
автор:
