У сьогоднішній статті, в рамках серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі», ми хотіли б повернутися до питань, які викликають багато дискусій на ринку нерухомості, пов’язаних із запланованим регулюванням короткострокової оренди будівель та приміщень, не пов’язаних безпосередньо з готельною діяльністю.
Ми писали про ці запропоновані зміни у грудні 2026 року в рамках парламентського законопроекту, який наразі опрацьовується як парламентський документ № 2353 (№283, далі – «Парламентський законопроект»), а також у січні, пишучи про урядовий законопроект про внесення змін до Закону про власність на приміщення (№288, далі – «Урядовий законопроект»). На запити наших клієнтів ми вирішили порівняти запропоновані в цих законопроектах зміни, що впливають на можливість короткострокової оренди.
Урядовий проект – розділення приміщень у будинках колективного житлового фонду
Урядовий законопроект запроваджує нові правила встановлення окремої власності на приміщення в будинках колективного житлового фонду. Згідно з запропонованими нормативними актами, встановлення окремої власності на приміщення в таких будинках буде можливим лише за певних умов. Зокрема, воно повинно відповідати вимогам до житлових або комерційних приміщень, визначеним у технічних та будівельних нормах.
Проект також передбачає, що муніципальна рада зможе шляхом прийняття рішення визначати принципи встановлення окремої власності на приміщення в будинках колективного житлового фонду в межах муніципалітету або його частини.
На практиці це означає, що можна запровадити місцеві обмеження на розміщення приміщень у таких будівлях.
Парламентський законопроект – визначення короткострокової оренди
Парламентський законопроект безпосередньо регулюватиме короткострокову оренду, починаючи з визначення її як платного надання послуг з оренди окремого будинку, житлового приміщення або його частини на період не більше 30 днів.
Таку оренду можна здійснити як через онлайн-платформи бронювання, так і іншими способами.
Одна з ключових пропозицій полягає в запровадженні обов'язку отримувати згоду житлово-будівельного товариства або житлово-будівельного кооперативу на здійснення короткострокової оренди приміщень, розташованих у багатоквартирних будинках.
Відсутність рішення протягом 6 місяців з дати подання заяви означатиме так звану мовчазну згоду.
Законопроект також передбачає виняток для власників, які постійно проживають у приміщенні та здають його в короткострокову оренду не більше ніж на 3 місяці на рік.
Парламентський законопроект також запроваджує обов'язок вносити короткострокову оренду до реєстру, що ведеться комуною.
Як ці проекти можуть вплинути на сертифікати житлової незалежності?
Хоча парламентський проект безпосередньо не регулює питання незалежності приміщень, обидва проекти можуть мати спільний практичний ефект.
Запропоновані зміни можуть обмежити:
- розділення приміщень у будинках колективного житла,
- обмеження на використання приміщень у моделі короткострокової оренди в житлових будинках та колективному житлі.
Перехідні положення
Урядовий проект (версія від 20.02.2026) передбачає, що нові обмеження не застосовуватимуться до будинків колективного житлового фонду: (i) існуючих до 1 січня 2027 року або (ii) побудованих на підставі дозволу на будівництво, виданого до цієї дати.
Водночас, ми хотіли б зазначити, що повідомлення у ЗМІ вказують на те, що це положення може бути змінено для застосування до інвестицій, завершених до 1 січня 2027 року. Це створить значні труднощі для інвесторів, які не лише отримали дозволи на будівництво, а й уже розпочали будівництво, і, можливо, навіть уклали попередні договори купівлі-продажу таких об'єктів, оскільки вони не зможуть отримати сертифікати незалежності для таких об'єктів. Ми сподіваємося, що ці повідомлення не призведуть до змін у проекті.
У свою чергу, парламентський проект передбачає, що положення набудуть чинності через 6 місяців з моменту опублікування Закону, а суб'єкти господарювання, які досі здійснювали короткострокову оренду, зможуть продовжувати здійснювати її без внесення до реєстру за чинними правилами протягом ще 12 місяців з дати набрання чинності Законом.
Підсумовуючи, обидва проекти наразі перебувають у законодавчому процесі, і їх остаточна форма ще може змінитися. Це особливо актуально, враховуючи, що сфера застосування нормативних актів обох проектів вказує на схожий напрямок, але конкретні пропозиції щодо їх впровадження відрізняються. Немає сумнівів, що короткострокова оренда буде регулюватися, оскільки це передбачено Регламентом (ЄС) 2024/1028 Європейського Парламенту та Ради (так званий Регламент про короткостроковуоренду). Однак, чи буде система реєстрації короткострокової оренди впроваджена до кінцевого терміну 20 травня 2026 року, зазначеного в Регламенті, менш певна.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 17 березня 2026 року.
Автор / Редактор серії:
