У сьогоднішній статті, в рамках серії під назвою «Вівторкові ранки для будівельної галузі», ми продовжуємо нашу серію про іпотеку – один із найстаріших та найчастіше використовуваних інструментів забезпечення у польському цивільному праві. Як ми зазначали в нещодавніх статтях (№244, №245), іпотека – це інститут, метою якого є задоволення вимоги кредитора із заставленого майна, незалежно від того, хто ним володіє, та з пріоритетом перед особистими кредиторами власника майна. Іпотека створюється шляхом внесення запису до земельного та іпотечного реєстру.
Сьогодні ми детальніше розглянемо тему іпотеки та обсяг її забезпечення.
Предмет іпотеки
Предметом іпотеки може бути:
- нерухомість (земельні ділянки, приміщення або будівлі),
- право постійного користування разом із будівлями та спорудами на використаній земельній ділянці, що є власністю правомочного користування,
- право спільної власності на приміщення,
- часткова частина нерухомості, якщо вона становить частку співвласника, та частка співвласника у спільних правах, перелічених у пунктах вище,
- дебіторська заборгованість, забезпечена іпотекою.
Неможливо оформити іпотеку на рухоме майно, таке як автомобілі, машини чи інші рухомі речі.
Важливо, що іпотека не надає кредитору права володіти або користуватися заставленим майном. Крім того, особа, яка має право на заставлене майно (наприклад, власник, постійний користувач), зберігає всі права, що становлять її право, до моменту примусового виконання. Наприклад, власник майна, який заставив майно банку за кредитним договором, залишається його власником.
Варто також зазначити, що умова, за якою власник майна зобов'язується перед іпотекодержателем не продавати та не обтяжувати майно до закінчення терміну іпотеки, є неприпустимою. Таким чином, власник може вільно продати або обтяжити майно, незважаючи на існуючу іпотеку.
Однак власник майна не має повної свободи користуватися обтяженим майном:
- кредитор має право вимагати припинення дій, спрямованих на зниження вартості майна, які загрожують безпеці іпотеки,
- Якщо через обставини, за які відповідає власник, вартість майна знизилася до ступеня, що ставить під загрозу безпеку іпотеки, кредитор може встановити власнику відповідний термін для відновлення майна до його попереднього стану або для надання достатнього додаткового забезпечення. Після закінчення терміну без наслідків кредитор може вимагати негайного задоволення потреб з обтяженого майна.
Обсяг іпотечного забезпечення
Іпотека забезпечує лише грошові вимоги (наприклад, позики, банківські кредити тощо) – незалежно від того, чи вимога складається з одного платежу чи кількох платежів, включаючи майбутні вимоги. Вимоги за іпотекою можуть бути деноміновані в польських злотих або іноземній валюті (наприклад, євро, швейцарських франках).
Таким чином, він може захистити:
- конкретна грошова вимога, що виникає з конкретних правовідносин, включаючи майбутню вимогу,
- кілька грошових вимог, що належать одному кредитору,
- кілька грошових дебіторських заборгованостей, що належать різним організаціям з метою фінансування одного й того ж проекту.
Обсяг іпотечного забезпечення тісно пов'язаний із сумою вимоги та умовами іпотечного договору. Вартість іпотеки, тобто забезпечена сума, не завжди повинна відповідати вартості майна:
- Сума, забезпечена іпотекою – визначає суму вимоги, яка може бути задоволена з іпотечного активу. Ця сума може включати не лише вартість самої вимоги, але й відсотки, витрати, пов'язані з пред'явленням позову, судові збори та витрати на виконання. Сума іпотеки виражається в тій самій валюті, що й забезпечена вимога, якщо сторони не домовилися про інше в іпотечному договорі
- обмеження обсягу забезпечення – іпотечний договір може запроваджувати додаткові обмеження щодо обсягу забезпечення, наприклад, шляхом зазначення того, що іпотека охоплює лише частину майна (наприклад, частину квартири або ділянки),
- Іпотечні права – іпотекодержатель, забезпечений іпотекою, має право пред'являти вимоги до предмета застави, але лише в межах вартості забезпеченої суми. Вимога задовольняється шляхом продажу заставленого майна.
Якщо іпотечне забезпечення є надмірним, власник обтяженого майна може вимагати зменшення суми іпотеки.
Підсумовуючи, іпотека є одним із найефективніших інструментів забезпечення вимог кредиторів у польському цивільному праві. Вона надає кредиторам гарантію того, що у разі невиконання боржником своїх зобов'язань вони зможуть пред'явити свої вимоги до майна, яке слугує заставою.
Водночас варто пам’ятати, що іпотека несе певні зобов’язання як для боржника, так і для кредитора, зокрема вимогу подання заяви про внесення до земельного та іпотечного реєстру та дотримання певних правил пред’явлення претензій. Тому правильне складання угоди та розуміння обсягу забезпечення має вирішальне значення для обох сторін угоди. Як юридична фірма, ми маємо великий досвід у цій галузі, а наші юридичні консультації також включають супровід іпотеки.
На цьому етапі ми хотіли б запросити вас ознайомитися з нашою наступною статтею із серії про іпотеку, яка вийде через два тижні, а наступного тижня, як і щомісяця, ми напишемо про зміни, що відбулися в законодавстві, що охоплює сферу нерухомості.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 24 березня 2025 року.
автор:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
