У сьогоднішній статті з нашої серії ми хотіли б поєднати питання застосування Закону від 5 липня 2018 року про сприяння підготовці та реалізації інвестицій у житло та супутніх інвестицій (далі – «lex developer» або «спеціальний закон про житло») з придбанням сільськогосподарської нерухомості.
По-перше, нагадуємо, що придбання сільськогосподарської нерухомості регулюється (в принципі) Законом про формування аграрної системи («УКУР») та підлягає низці обмежень (ми писали про це в оповіщеннях №60 та №61). У цьому Законі також зазначено, що обмеження на придбання сільськогосподарської нерухомості (з певними застереженнями) не поширюються на нерухомість, розташовану в адміністративних межах міст,якщо:
- щодо сільськогосподарської власності про визначення місця розташування житлової інвестиції,
- Щодо сільськогосподарської власності було прийнято рішення про визначення місця супутніх інвестицій,
- сільськогосподарська нерухомість продається з метою реалізації інвестицій у житло або супутніх інвестицій.
Третій випадок є особливо цікавим, оскільки він дозволяє придбання сільськогосподарської власності без згоди або попереднього дозволу Національного центру підтримки розвитку сільськогосподарської власності (KOWR), якщо інвестор планує лише отримати дозвіл на встановлення місця розташування житлової або пов'язаної з нею інвестиції. Метою цього положення є спрощення реалізації житлових інвестицій на сільськогосподарській власності, розташованій в адміністративних межах міст. Таким чином, воно не поширюється на сільськогосподарську власність у сільських громадах. Місцезнаходження сільськогосподарської власності в адміністративних межах міста визначається на дату події, що призвела до набуття права власності на майно.
Водночас зазначаємо, що UKUR надає додаткові повноваження Національному центру підтримки сільського господарства («KOWR») для перевірки того, чи було фактично здійснено інвестицію відповідно до Закону про спеціальне житло. KOWR надано право подавати нотаріальний акт, що декларує придбання такої нерухомості у випадках, коли:
- Протягом двох років з моменту укладення договору купівлі-продажу сільськогосподарської нерухомості, розташованої в адміністративних межах міст, щодо якої прийнято рішення про встановлення місця розташування житлової або пов'язаної з нею інвестиційної будівлі, покупець не отримав дозвіл на будівництво відповідно до цього рішення. У зв'язку з цим орган архітектурно-будівельного управління зобов'язаний надіслати остаточний дозвіл на будівництво до відповідного місцевого відділення KOWR;
- протягом 2 років з дати укладення договору купівлі-продажу сільськогосподарської нерухомості, розташованої в адміністративних межах міст, продаж якої здійснюється з метою реалізації житлової інвестиції або супутньої інвестиції, інвестор не отримав передбачуване рішення та не отримав дозвіл на будівництво відповідно до цього рішення,
- протягом 5 років з дати отримання остаточного рішення щодо дозволу на будівництво він не завершив та не ввів в експлуатацію:
- У випадку інвестицій, що складаються з більш ніж одного житлового будинку - щонайменше 50% житлових будинків, включених до інвестицій, або
- Супутня інфраструктура.
Хоча UKUR дозволяє купівлю сільськогосподарської нерухомості, він також встановлює відносно короткі терміни для реалізації інвестицій відповідно до Закону про спеціальне житло. Згідно з пунктом 3, оцінка дотримання п'ятирічного терміну ґрунтується на положеннях Будівельного кодексу – ця умова буде виконана, якщо будівлю можна використовувати протягом цього терміну відповідно до Будівельного кодексу.
Вищезазначені терміни можуть бути продовжені KOWR на прохання інвестора, але не більше ніж на один рік з дати закінчення терміну, якщо їх неможливо було виконати з причин, що не залежать від інвестора. У цьому випадку тягар доведення лежить на інвесторі та підлягає перевірці KOWR. Варто наголосити, що подання декларації про купівлю сільськогосподарської нерухомості є правом, а не обов'язком KOWR.
Угода про передачу права власності на сільськогосподарську нерухомість на підставі винятку, про який йдеться тут, повинна містити цю інформацію. Крім того, нотаріус, який готує угоду, зобов'язаний надіслати копію нотаріального акта відповідному директору місцевого відділення KOWR протягом 14 днів з моменту укладення угоди. Таким чином, KOWR отримує цю інформацію та безсумнівно перевіряє, чи інвестор прагне здійснити інвестиції.
Таким чином, якщо інвестор не отримає рішення щодо місця розташування житлової інвестиції або дозволу на будівництво протягом двох років, або не завершить інвестицію відповідно до Закону про спеціальне житло протягом п'яти років, KOWR має право придбати нерухомість. Придбання здійснюється за ціною, що визначається на основі ринкової вартості нерухомості, як визначено в правилах управління нерухомістю, станом на дату подання KOWR декларації про придбання.
Вищезазначені правила відповідно застосовуються до придбання часток або їх частин у спільній власності на нерухоме майно.
Варто нагадати, що розробник закону також запроваджує виключення із застосування Закону про охорону сільськогосподарських та лісових земель стосовно інвестицій у житлову нерухомість або супутніх інвестицій, розташованих в адміністративних межах міст.
Підсумовуючи, закон про забудовників запровадив не лише спеціальну процедуру для реалізації інвестицій у житлове будівництво, але й відступи від Закону про формування сільськогосподарської системи, спрямовані на сприяння придбанню сільськогосподарської нерухомості для цього типу інвестицій у житлове будівництво. Однак, запроваджені терміни для отримання рішення, дозволу на будівництво або завершення проекту видаються настільки короткими, що інвестори не дуже зацікавлені у застосуванні цих правил.
Наступного тижня ми розповімо вам, які зміни уряд планує внести до закону про спеціальне житло у зв'язку з реформою просторового планування.
Разом з Rzeczpospolita та Польською асоціацією забудовників запрошуємо вас на тренінг під назвою «Девелоперська галузь перед обличчям нового Закону про забудову». Метою тренінгу є обговорення змін, до яких забудовники повинні підготуватися, починаючи з 1 липня 2022 року, після набрання чинності новим законом. Детальніше можна знайти на сайті konferencje.rp.pl.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 14 березня 2022 року.
автор:
