Як було оголошено минулого тижня, сьогодні ми хотіли б обговорити процедуру отримання дозволів від Національного центру підтримки сільського господарства (KOWR) на придбання сільськогосподарських земель, яка регулюється Законом від 11 квітня 2003 року про формування сільськогосподарської системи (UKUR). Це означає, що вимоги, описані нижче, не застосовуються, серед іншого, до сільськогосподарських угідь площею менше 0,3 гектара або внутрішніх доріг.

Як ми вже згадували минулого тижня (№59), сільськогосподарська власність площею, що дорівнює або перевищує 1 гектар, як правило, повинна продаватися окремому фермеру. Її придбання іншою особою або протягом п'яти років з моменту придбання вимагає згоди Національного центру підтримки сільського господарства (KOWR).

Згода на придбання нерухомості особою, яка не є фермером

Як правило, придбання сільськогосподарської нерухомості особою, яка не є фермером, може відбуватися за згодою Генерального директора Національного центру підтримки сільського господарства (KOWR), що виражається в адміністративному рішенні, виданому на прохання продавця або покупця. Заявки також можуть подавати університети, особи, які мають намір створити сімейне фермерське господарство, або особи, які мають намір розширити своє сімейне фермерське господарство. Для кожної з цих організацій UKUR запроваджує різні вимоги щодо подання успішної заявки

У наступних розділах ми обговоримо процедуру подання заяви продавцем, оскільки це найпоширеніша практика, і ми бачимо найбільший потенціал для її отримання. Така заява може бути подана,якщо: (а) продавець доведе, що продати сільськогосподарську власність окремому фермеру було неможливо, окрім випадків, коли придбання власності має ґрунтуватися на іншій юридичній угоді, ніж продаж власності; (б) покупець сільськогосподарської власності зобов'язується вести сільськогосподарську діяльність на придбаній сільськогосподарській власності; (в) придбання сільськогосподарської власності не призводить до надмірної концентрації сільськогосподарських угідь. Усі ці умови повинні бути виконані сукупно.

Щоб виконати вимогу, зазначену в пункті (а), продавець повинен опублікувати повідомлення про намір продати нерухомість через ІТ-систему e-rolnik https://erolnik.gov.pl/#/ (надається безкоштовно Національним центром підтримки розвитку нерухомості). У правилах детально зазначено, що має бути включено до повідомлення та до пропозиції купівлі. Оголошення про продаж має бути активним у системі e-rolnik протягом щонайменше 30 днів з дати його розміщення.

Тільки якщо протягом цього періоду ніхто не відповість на оголошення, продавець зможе подати заявку до регіонального відділення KOWR, відповідного до місцезнаходження нерухомості, із запитом на згоду на купівлю нерухомості особою, яка не є фермером. Правила не вимагають використання офіційної форми. Однак, заява повинна містити ім'я особи, яка володіє нерухомістю, її адресу, запит і бути підписана заявником. Вона також повинна містити ім'я продавця та покупця сільськогосподарської нерухомості (включаючи їхні адреси), найменування нерухомості, що продається, та обґрунтування заявки, зокрема, мету, для якої купується сільськогосподарська нерухомість, та її цільове використання.

До заяви необхідно додати, серед іншого, документи, що підтверджують виконання умов для отримання згоди, включаючи роздруківку із системи e-rolnik, що підтверджує розміщення оголошення. Заява або додатки до неї повинні містити декларацію продавця сільськогосподарської власності, в якій зазначається: (i) неможливість продажу сільськогосподарської власності окремому фермеру; (ii) узгоджена ціна продажу сільськогосподарської власності з покупцем. Заява про згоду на купівлю власності підлягає сплаті гербового збору у розмірі 10 злотих. До заяви також необхідно додати декларації покупця, в яких він (i) зобов'язується вести сільськогосподарську діяльність на придбаній власності та (ii) надає інформацію про площу всіх сільськогосподарських угідь, якими він володіє (незалежно від того, чи перебувають вони у власності, у постійному користуванні, у фізичній особі чи в оренді).

Слід пам’ятати, що якщо заяву про згоду буде подано після 6 місяців з дати закінчення терміну подання відповідей на оголошення, Генеральний директор KOWR відмовить у наданні згоди на придбання сільськогосподарської нерухомості.

Якщо KOWR винесе негативне рішення, сторони мають право подати апеляцію до Міністра сільського господарства та розвитку сільських районів.

Згода на продаж нерухомості до закінчення 5 років

Згідно з UKUR, покупець сільськогосподарської нерухомості зобов'язаний вести фермерське господарство, яке включає придбану сільськогосподарську нерухомість, протягом щонайменше п'яти років з дати купівлі. Цей обов'язок також поширюється на індивідуальних фермерів, які не були зобов'язані отримувати згоду на купівлю. Крім того, якщо покупцем є фізична особа, вона зобов'язана самостійно вести фермерське господарство. Протягом цього періоду сільськогосподарські угіддя не можуть бути продані або навіть передані іншим особам (наприклад, в оренду).

Однак, цього зобов'язання можна уникнути, отримавши згоду Генерального директора Національного центру підтримки сільського господарства (тобто штаб-квартири KOWR у Варшаві). Суб'єкт господарювання, який бажає розпоряджатися сільськогосподарськими землями, повинен подати заявку на отримання такої згоди шляхом адміністративного рішення. Згода надається у випадках, обґрунтованих важливими інтересами покупця сільськогосподарської власності або суспільними інтересами.

Отримання такої згоди вимагає демонстрації переконливої особистої або соціальної причини. Класичним прикладом може бути серйозна хвороба окремого фермера, яка перешкоджає йому вести своє господарство. За даними Національного центру підтримки розвитку сільських районів (KOWR), економічні причини або поява вигідної можливості не є достатніми підставами для надання згоди. Щодо суспільних інтересів, то, здається, це може включати, наприклад, передачу нерухомості фонду або муніципалітету, які бажають реалізувати інвестиційний проект, що приносить користь місцевій громаді.

Ці положення не вимагають використання шаблону заяви, а також не передбачають окремої форми заяви. Однак вона повинна відповідати вимогам Адміністративно-процесуального кодексу, включаючи принаймні ім'я, адресу та запит заявника. Вона також повинна містити найменування сільськогосподарської власності та вказувати, чи буде власність продана чи передана іншій особі. Заява підлягає сплаті гербового збору у розмірі 10 злотих.

Згода видається адміністративним рішенням, і заявник має право подати апеляцію до Міністра сільського господарства та розвитку сільських районів.

Таким чином, торгівля сільськогосподарськими землями підлягає обмеженням, які спеціально регулюються UKUR. Тому кожен випадок торгівлі сільськогосподарською нерухомістю площею понад 1 гектар вимагає індивідуального аналізу, щоб визначити, чи можливо отримати схвалення KOWR на таку угоду.

Наступного тижня ми розглянемо випадки, коли, хоча фермер не може придбати сільськогосподарську землю, KOWR має пріоритет у її придбанні, а отже, і у її придбанні.

Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

автор: