Як було оголошено, сьогоднішня стаття буде присвячена другій інструкції мера Варшави, тобто інструкції від 15 липня 2020 року щодо переговорів з приватними інвесторами щодо досягнення освітнього стандарту відповідно до Закону про сприяння підготовці та реалізації інвестицій у житло та супутніх інвестицій (версія № 2) («Інструкція з переговорів»). Як ми зазначали разом з інструкцією від 1 лютого 2021 року щодо принципів проведення додаткових консультацій (про яку ми писали тут №91 ), це документи, які були створені у відповідь на труднощі забудовників із застосуванням Закону від 5 липня 2018 року про сприяння підготовці та реалізації інвестицій у житло та супутніх інвестицій («lex developer» або «спеціальний закон про житло»).
Однак почнемо з короткого аналізу положень статті 22, пунктів 1-6 Закону про спеціальне житло, яка передбачає, що до прийняття рішення про встановлення місця розташування супутніх інвестицій муніципалітет може укласти з інвестором угоду, яка визначає спосіб реалізації супутніх інвестицій, включаючи зобов'язання муніципалітету самостійно виконувати завдання, що виникають із заявки інвестора. Укладення такої угоди є підставою для визначення того, що вимоги щодо місця розташування інвестицій та стандартів реалізації були виконані в обсязі, зазначеному в угоді (ми писали про ці стандарти тут #90).
Якщо інвестор є власником або постійним користувачем земельної ділянки, на якій здійснюватиметься супутня інвестиція, то в угоді визначаються правила набуття права власності або постійного користування цією землею муніципалітетом, а якщо це третя особа, то угода також укладається з власником або постійним користувачем нерухомості.
В принципі, законодавець дозволяє інвестору укласти угоду з муніципалітетом. Це може бути особливо важливим у ситуаціях, коли інвестор та муніципалітет домовляються про спосіб реалізації певних елементів технічної чи соціальної інфраструктури. Важливо зазначити, що укладення такої угоди є необов'язковим, а це означає, що законодавець враховує ширший контекст реалізації супутніх інвестицій, насамперед у межах власних завдань муніципалітету. Коментоване положення також передбачає, що угода, укладена між інвестором та муніципалітетом, призведе до її включення до заяви про рішення щодо місця розташування інвестицій.
Користуючись вищезазначеними законодавчими повноваженнями, мер Варшави видав Інструкцію щодо переговорів, яка містить основні припущення щодо ведення переговорів щодо супутніх інвестицій у контексті освітньої функції.
Спочатку було встановлено принципи розрахунку необхідної освітньої інфраструктури. Через різноманітне розташування в межах міста, а отже, і різний рівень доступної освітньої інфраструктури, місто було розділено на дві зони (карта додається):
- зона доповнення освітніх функцій – залежно від кількості дітей, що народжуються в результаті інвестицій у житло, попит може бути задоволений шляхом передачі приміщення або будівництва об'єкта,
- зона необхідності впровадження освітніх функцій – попит може бути задоволений лише шляхом будівництва нових закладів, розмір яких залежить від кількості дітей, що їх генерують інвестиції.
Крім того, через різні масштаби запропонованих інвестицій у житло, було встановлено діапазони інвестицій у житло, що вказують на тип закладу, що відповідає освітньому стандарту:
- до 200 студентів – комерційні приміщення, що відповідають освітньому стандарту, для цілей навчання в межах інвестицій або на відстані не більше 800 м від інвестицій, що відповідають вимогам, зазначеним в інструкціях;
- до 300 учнів – будівництво приміщення, що дозволить створити класи для I-III класів, тобто щонайменше 9 класів;
- понад 300 учнів – будівництво шкільного приміщення.
Розширення, надбудова та реконструкція існуючої школи Інвестором потребує додаткових погоджень.
Більше того, для проектів з кількістю учнів до 200 інструкції дозволяють інвестору використовувати так звану спрощену процедуру, яка детально описує кроки, пов’язані з укладанням угод з муніципалітетом та отриманням документів для передачі приміщень для освітніх цілей. В інших випадках Інструкції з ведення переговорів вказують на повне застосування статті 22 Закону про спеціальне житло.
Ще один аспект, що розглядається в цьому посібнику, – це обсяг переговорів, пов’язаних із перетворенням параметрів, що випливають з очікуваних освітніх стандартів, у частку запланованого освітнього простору в загальній корисній площі проекту. Для сприяння досягненню цілей переговорів було прийнято наступне:
a) очікуваний параметр частки освітньої інфраструктури у розмірі 4% від корисної та житлової площі даного проєкту,
b) очікуваний параметр освітньої площі, що надається безкоштовно або за символічну суму, – це приміщення/споруда площею 2,5% від корисної та житлової площі даного проєкту,
c) різниця між значеннями, наведеними вище, є елементом переговорів, а збільшення площі понад ліміт пункту B має бути предметом переговорів щодо купівлі/обміну або інших рішень на основі ринкової вартості додаткової площі,
d) у разі неможливості або небажання Міста брати фінансову участь, параметри, зазначені у пункті B, приймаються для подальших переговорів.
Крім того, було встановлено допустиму межу переговорів для цільових параметрів, зазначених вище, на рівні +/- 15%, залежно від умов проекту, таких як: місце розташування, наявність зелених зон, обсяг охорони природи або охорони природи.
В Інструкції також згадуються стандарти навчального закладу, для проектів з кількістю учнів понад 200, як застосовні Архітектурно-функціональні стандарти для початкових шкіл та комплексів шкіл та дитячих садків столичного міста Варшави, з якими можна детально ознайомитися на веб-сайті Управління архітектури та просторового планування.
Підсумовуючи, обговорені нами Інструкції з ведення переговорів надають інвесторам детальні рекомендації щодо здійснення супутніх інвестицій, включаючи задоволення попиту на освітні функції. Обидва документи, разом з Інструкціями з консультацій у межах їхньої регульованої сфери, безсумнівно, мають на меті сприяти реалізації житлових інвестицій потенційними інвесторами ефективніше, ніж ті, що базуються виключно на положеннях Закону про спеціальне житло.
Ми ще не закриваємо тему lex developer і наступного тижня обговоримо питання, пов'язані з придбанням сільськогосподарської нерухомості у разі застосування спеціального закону про житло.
Разом з Rzeczpospolita та Польською асоціацією забудовників запрошуємо вас на тренінг під назвою «Девелоперська галузь перед обличчям нового Закону про забудову». Метою тренінгу є обговорення змін, до яких забудовники повинні підготуватися, починаючи з 1 липня 2022 року, після набрання чинності новим законом. Детальніше можна знайти на сайті konferencje.rp.pl.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 7 березня 2022 року.
автор:
