Як і було оголошено, у сьогоднішній статті ми продовжуємо наші роздуми, пов'язані із законом про сприяння підготовці та реалізації інвестицій у житло та супутніх інвестицій («lex developer» або «спеціальний закон про житло»), переходячи до обговорення питань, пов'язаних з місцевими міськими стандартами (також «ММС»). Це питання залишається актуальним, хоча згідно з проектом змін до Закону про просторове планування та забудову (про який ми писали в №85), весь розділ, присвячений ММС, буде скасовано.
Нагадуємо, що Угоди про місцеве житло (УМЖ) приймаються муніципальною радою у формі постанови, що встановлює місцеві стандарти містобудування, що є актом місцевого законодавства. Це має вирішальне значення, оскільки вже виникла суперечка щодо того, чи застосовується постанова лише до інвестицій, здійснених відповідно до Закону про спеціальне житло, чи до всіх інвестицій, здійснених у межах муніципалітету, а також щодо того, чи може муніципалітет встановлювати додаткові умови, що не випливають із закону. Прийняті досі постанови в більшості випадків є суворішими, ніж умови, що випливають з Lex Developer, що робить вирішення цього питання надзвичайно важливим.
На мою думку, положення спеціального закону слід тлумачити вузько в цьому відношенні, тобто, що ЗПУ застосовуються лише до інвестицій, здійснених відповідно до цього закону, і повинні охоплювати лише параметри, чітко зазначені в ньому. Це суперечить запланованим урядом стандартам міського планування муніципалітетів, які будуть запроваджені в новій статті 13a, розділі 1, літері b) Закону про просторове планування та забудову та застосовуватимуться до всіх інвестицій на основі змісту генерального плану муніципалітету (ми детально проаналізуємо ці питання після прийняття проекту Радою Міністрів).
Отже, що можуть регулювати місцеві стандарти містобудування? Стаття 17 Закону про спеціальне житло детально визначає умови, яким має відповідати ділянка, щоб дозволити житлову забудову. Окрім очевидних, таких як доступ до громадської дороги, водопостачання, каналізації та електромереж, ці умови включають:
(i) відстань до зупинки громадського транспорту – не більше 1000 м, а в містах з населенням понад 100 000 мешканців – 500 м,
(ii) відстань до початкової школи – не більше 3000 м, а в містах з населенням понад 100 000 мешканців – 1500 м, і яка водночас здатна прийняти нових учнів у кількості дітей, що становить не менше 7% від запланованої кількості мешканців житлового фонду,
(iii) доступ до обладнаних зон відпочинку, рекреації або спорту площею не менше добутку запланованої кількості мешканців та показника 4 м2, на відстані не більше 3000 м, а в містах з населенням понад 100 000 мешканців – 1500 м,
(iv) обмежена кількість наземних поверхів – за межами міст та в містах з населенням до 100 000 мешканців до 4 наземних поверхів, а в інших містах до 14 поверхи землі.
Саме в межах параметрів, перелічених у пунктах (i)-(iv) вище, муніципалітети можуть встановлювати місцеві стандарти містобудування за умови, що вони не можуть відрізнятися від стандартів більш ніж на 50%.
Крім того, відповідно до статті 19, розділу 3 Закону про житлове будівництво (ЗУБ), муніципалітет також може визначити кількість паркувальних місць, необхідних для обслуговування житлових інвестицій , або зобов'язання забезпечити доступ до тепломережі відповідно до Закону про енергетику. Тут також виникло питання тлумачення щодо того, чи застосовується кількість паркувальних місць, зазначена в постанові, лише до житлових інвестицій, чи також до супутніх інвестицій, де муніципалітети (наприклад, у Варшаві) встановили співвідношення паркувальних місць для комерційних приміщень/комерційних та службових будівель. Цю справу було вирішено Верховним адміністративним судом, який погодився з широким тлумаченням цього положення, тим самим дозволивши ЗУБ також визначити кількість паркувальних місць та доступ до тепломережі для супутніх інвестицій (див. рішення Верховного адміністративного суду від 25 вересня 2019 року, справа II OSK 2174/19).
Ще одне питання, пов'язане з паркувальним місцем, було предметом рішення Воєводського адміністративного суду в Познані (рішення Воєводського адміністративного суду в Познані від 23 жовтня 2019 року, номер справи IV SA/Po 404/19). Воно стосувалося визначення зони, де мають бути передбачені паркувальні місця, пов'язані з певною житловою інвестицією. Воєвода заявив, що положення спеціального закону безпосередньо не надають міській раді повноважень визначати місце розташування паркувальних місць, за умови, що вони мають бути розташовані на земельній ділянці, яка є предметом інвестиції. Воєводський адміністративний суд не погодився з цією точкою зору, посилаючись на телеологічне тлумачення та дійшов висновку, що це положення дозволяє включити до ЗУП уточнення, що паркувальні місця, необхідні для обслуговування житлової інвестиції, мають бути розташовані на території, де буде здійснюватися інвестиція. Воєводський адміністративний суд зазначив, що пов'язування місця розташування паркувальних місць з місцем інвестування є раціональним, логічним та відповідає принципам раціонального просторового управління – думка, з якою важко не погодитися. Тому, плануючи інвестиції, ми рекомендуємо розташовувати паркувальні місця в зоні, яка була визначена як місце для житлової або супутньої інвестиції.
Підсумовуючи, запровадження муніципалітетами місцевих стандартів містобудування, що посилило суворі вимоги щодо реалізації житлової забудови відповідно до спеціального закону, значно перешкоджало його впровадженню. Однак, як показують нещодавні приклади рішень щодо місцезнаходження, дотримання цих стандартів можливе, але вони вимагають діалогу як з муніципальною владою, так і з місцевою громадою. Сподіватимемося, що оголошена поправка до Закону про просторове планування та забудову не підірве вже створені умови для такої співпраці.
Ми не розлучаємося з lex developer і наступного тижня зосередимося на такому цікавому питанні, як інструкції мера Варшави, як документи, покликані сприяти реалізації інвестицій у рамках обговорюваної процедури.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 14 лютого 2022 року.
автор/редактор серії:
