Kiedy w czerwcu 2020 r. rozpoczynaliśmy cykl pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcieliśmy przybliżyć Państwu zmiany związane z wchodzącą w życie nowelizacją Prawa Budowlanego. Co więcej, od tego momentu poruszyliśmy tych tematów znacznie więcej i mamy nadzieję, że są one przydatne w toku realizowanych przez Państwa inwestycji. Po dwóch latach chcemy wprowadzić małą zmianę i w pierwszy wtorek każdego miesiąca będziemy przygotowywać zestawienie najważniejszych zmian w prawie, które weszły lub wejdą w życie, aktualnych orzeczeń i interpretacji. Krótko mówiąc, przedstawić w zwięzły sposób te informacje, które są aktualne i mogą być przydatne z punktu widzenia rynku nieruchomości. Oczywiście, wiemy o kolejnych planowanych i zapowiadanych zmianach w Prawie budowlanym, ale ten temat będzie przedmiotem odrębnego artykułu.
Zatem zaczynamy dzisiejszym artykułem.
I. Termin na złożenie deklaracji dot. źródeł ciepła – 30 czerwca 2022 r.
Obowiązek złożenia deklaracji dot. źródeł ciepła wynika ze znowelizowanej ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków. Nowelizacja weszła w życie w dniu 1 lipca 2021 r. i wprowadziła 12-miesięczny okres, w którym wszyscy właściciele budynków zostali zobowiązani do złożenia deklaracji, które będą jednym z elementów Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). O szczegółach pisaliśmy w artykule #58 i zapraszamy do jego ponownego przeczytania.
Deklaracje można złożyć w formie papierowej we właściwym urzędzie gminy lub wypełnić ją online przez aplikację ZONE https://ceeb.gov.pl/ (tutaj wymagane jest logowanie przez profil zaufany, e-dowód lub za pośrednictwem wybranych banków). Jak informuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego do dnia 18 maja 2022 r. zostało złożonych ponad 3,5 mln deklaracji.
Jednocześnie przypominamy, że zgodnie z przepisami za niezłożenie deklaracji grozi kara grzywny, nakładana w trybie Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
II. Wchodzi nowa ustawa deweloperska – 1 lipca 2022 r.
Pisaliśmy o tym wielokrotnie i szczegółowo (#47, #48, #49, #50, #51, #52, #53, #54, #55, #56, #57), jest to jednak temat tak istotny, że warto jeszcze raz przypomnieć – w dniu 1 lipca 2022 r. wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Oczywiście przez kolejne dwa lata, deweloperzy będą mieli prawo do stosowania przepisów dotychczasowej ustawy, jeżeli przed tym terminem rozpoczną sprzedaż i zawrą co najmniej jedną umowę deweloperską. Warto jednak pamiętać, że nowa ustawa deweloperska zobowiązuje wszystkich deweloperów do założenia rachunków powierniczych i do wprowadzenia dodatkowych postanowień do dotychczasowych wzorów umów deweloperskich (nawet prowadząc przedsięwzięcie deweloperskie na dotychczasowych przepisach).
W dalszym ciągu rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie został podpisany i na razie znamy tylko treść projektu. Zgodnie z jego treścią stawka dla otwartych rachunków powierniczych ma wynosić 0,45%, czyli mniej niż połowa stawki przewidywanej przez nową ustawę deweloperską. W przypadka zaś zamkniętych rachunków powierniczych proponowana stawka ma wynosić 0,1%, czyli maksymalna dopuszczalna stawka.
Co ciekawe, Prezes UOKiK w opinii do projektu tego rozporządzenia wskazał, że składka „została skalkulowana na zbyt niskim poziomie i nie uwzględnia aktualnych ryzyk dla nabywców, związanych m.in. z niedoszacowaniem wysokości wypłat związanych z upadłościami deweloperów, wynikłych z obecnej sytuacji gospodarczej i geopolitycznej.” Również NBP i Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny uważają, że wysokość składki w przypadku prowadzenia otwartego rachunku powierniczego jest znacząco zaniżona. UFG wprost wskazuje, że składka ta powinna być na poziomie 0,96%. Tymczasem Polski Związek Firm Deweloperskich wskazał, że stawka powinna zostać określona na poziomie 0,2%. MRiT odniosło się do odpowiedzi wskazując, że wzięło uwagi pod rozwagę, ale pozostaje przy pierwotnie proponowanej wysokości składki, wskazując, że w razie potrzeby stawka ta przecież może ulec zmianie (raczej w górę). Wobec tego można zakładać, że pierwsza wysokość procentowa składki zostanie przyjęcia w pierwotnie proponowanej wysokości.
Przechodząc do projektu ustawy, mającego przesunąć wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej, na stronach Sejmu nadal widnieje informacja, że wnioskodawcy zostali wezwani do uzupełnienia uzasadnienia. Biorąc pod uwagę, że do 1 lipca pozostały niecałe cztery tygodnie, szanse na jego przyjęcie są naprawdę niewielkie.
III. Warunki techniczne – przedłużenie o 2 lata terminu na zmianę
Jeszcze z końcem 2021 roku ówczesny Minister Rozwoju i Technologii przekazał do konsultacji projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ci z Państwa, którzy widzieli ten 208- stronicowy projekt wiedzą, że jego wejście w życie we wrześniu 2022 r. negatywnie wpłynęłoby na cały rynek nieruchomości.
Zauważył też to ustawodawca i w dniu 10 maja 2022 r. została opublikowana ustawa z dnia 24 marca 2022 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, która przesunęła termin obowiązywania dotychczasowego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, o kolejne 2 lata. Co oznacza, że wygaśnie ono dopiero 20 września 2024 r. Miejmy nadzieję, że do tego czasu uda się wypracować nowe rozporządzenie, uwzględniające postulaty wszystkich uczestników procesu inwestycyjno-budowlanego.
IV. Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym – 26 maja 2022 r.
W maju weszły także w życie przepisy ustawy z dnia 1 października 2021 r. gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Zgodnie z założeniami ustawodawcy ustawa ta ma przyczynić się do zwiększenia liczby osób, które będą mogły pozwolić sobie na zakup mieszkania właśnie poprzez udzielenie „gwarancji spłaty części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego”, zastępując w ten sposób wkład własny, niezbędny do uzyskania kredytu hipotecznego.
Wydaje się jednak, że w obecnej sytuacji gospodarczej założone w ustawie współczynniki będące podstawą do wyliczeń są bez wątpienia za niskie i warunki skorzystania z tej instytucji nie będą mieli nabywcy w większości dużych miast. Z doniesień wynika, że rząd planuje ich podwyższenie, jednakże na ten moment nie wiadomo.
Podsumowując, wydaje się, że w przypadku znacznego podwyższenia współczynników będących podstawą do udzielenia gwarancji, wydaje się, że taki instrument mógłby zwiększyć liczbę potencjalnych nabywców mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
V. Interpretacja GUNB dot. przeniesienia decyzji o legalizacji samowoli budowlanej
Nikt nie ma wątpliwości, że urzędowe interpretacje przepisów nie mają w Polsce mocy prawnej, jednakże w praktyce kształtują praktykę urzędów administracji architektoniczno-budowlanej. Na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) w zakładce aktualności można co jakiś czas znaleźć artykuł w z cyklu „ciekawe interpretacje”. Ostatnia z nich dotyczyła właśnie możliwości przeniesienia decyzji o legalizacji budowlanej w trybie art. 40 Prawa Budowlanego.
GUNB wskazał w niej, że skoro ustawodawca nie wymienił tej decyzji we wskazanym artykule, nie można domniemywać, że można przenieść decyzję o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 Prawa budowlanego.
Co to oznacza w praktyce? Jeżeli po wydaniu decyzji o legalizacji, dojdzie do zmiany właściciela nieruchomości zabudowanej samowolą budowlaną, dla której nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, to osoba, która stała się właścicielem samowoli, ale która nie była adresatem decyzji o legalizacji, nie będzie mogła takiego pozwolenia uzyskać. Wniosek w tym zakresie może bowiem złożyć jedynie adresat decyzji o legalizacji. W umowach sprzedaży nieruchomości warto, wobec tego takie zobowiązanie poprzedniego właściciela uzyskać. Problem pojawi się jednak w przypadku, gdy poprzedni właściciel zmarł lub został zlikwidowany. Wydaje się, że w takim przypadku postępowanie legalizacyjne będzie musiało zostać przeprowadzone ponownie.
Już za tydzień, z uwagi na duże zainteresowanie i wiele zapytań otrzymywanych w związku z wejściem w życie ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, artykuł w ramach naszego cyklu, poświęcimy właśnie temu zagadnieniu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 6 maja 2022 r.
autor:
