Як ми вже зазначали, Сейм ухвалив Закон від 20 травня 2021 року про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та про Гарантійний фонд забудовників («Новий закон про забудовників»), який все ще очікує підпису Президента Республіки Польща. Сьогодні ми обговоримо зміни щодо прийняття нерухомості.
Згідно з Новим Законом про забудову, передачі прав за договором про забудову та іншими договорами, до яких застосовується Новий Закон про забудову, все ще передуватиме прийняття покупцем квартири або окремого будинку. Це прийняття відбувається після того, як рішення про дозвіл на експлуатацію остаточним або після закінчення терміну подання заперечення проти повідомлення про завершення будівництва окремого будинку. Залежно від типу договору, зобов'язання забудовника дещо відрізнятимуться.
Для кожного договору, передбаченого Законом про новий розвиток, приймання проводиться у присутності покупця. Крім того, як і раніше, після приймання складається звіт, у якому покупець може повідомити про будь-які дефекти в квартирі або окремому будинку. Закон про новий розвиток чітко зазначає, що у звіті має бути зафіксовано (i) відмову покупця прийняти приймання, якщо суттєвий дефект, (ii) визнання забудовником суттєвого дефекту або (iii) відмову забудовника визнати суттєвий дефект.
У свою чергу, положення, що обговорюються нижче, застосовуватимуться лише до угод про розвиток (№50) та попередніх угод відповідно до Закону про розвиток (№51).
Крім того, забудовник зобов'язаний надати покупцеві інформацію про визнання дефектів або заяву про відмову від визнання дефектів та причини такої відмови протягом 14 днів з моменту підписання акту. Однак додано вимогу, що це має бути зроблено на папері або іншому довговічному носії. Нові правила чітко вказують, що якщо забудовник не повідомить покупця про визнання дефектів або відмову від визнання дефектів та причини такого визнання протягом 14 днів, вважається, що забудовник визнав недоліки. Цей принцип також випливає із загальних положень Цивільного кодексу.
Нове положення – стаття 41, розділ 6 – зазначає, що забудовник зобов’язаний, а не зобов’язаний, усунути будь-які виявлені дефекти в житловій одиниці або окремому будинку протягом 30 днів з моменту підписання звіту. Якщо забудовник, незважаючи на прояв належної обачності, не усуне дефекти протягом 30 днів, він повинен вказати (замість можливості вказувати, як раніше) інший термін для усунення дефектів разом із обґрунтуванням затримки. Обидві ці зміни накладають чіткі зобов’язання на забудовника. Крім того, додано положення про те, що цей термін не повинен спричиняти «невиправдані незручності для покупця». Безсумнівно, практика та судова практика уточнять, що означає цей термін.
Важливо пам'ятати, що згідно з новими правилами, якщо забудовник не усуне недоліки протягом 30 днів або не вкаже додатковий термін, покупець повинен встановити забудовнику новий термін для усунення недоліків . Закон не визначає мінімальної кількості днів, але, здається, такі терміни мають бути реалістичними, дозволяючи усунути недоліки протягом зазначеного часу. Якщо цей термін закінчується безуспішно, покупець може усунути недоліки за рахунок забудовника. Як зазначалося раніше, покупцеві не потрібна додаткова згода чи дозвіл суду на так зване замінне виконання. Ми сподіваємося, що це положення не буде зловживано, і передбачаємо, що ці ситуації можуть призвести до численних потенційних правових спорів.
Дуже важливо те, що Закон про новий розвиток прямо надає покупцеві право відмовитися від прийняття нерухомості, якщо під час прийняття буде виявлено, що житлове приміщення або окремий будинок має суттєвий дефект, і водночас забудовник відмовляється визнати це у звіті.
Згідно з Новим Законом про забудову, у разі відмови від прийняття майна через суттєвий дефект, забудовник та покупець домовляються про новий термін, щоб дозволити забудовнику усунути дефект до другого прийняття. Відмова від прийняття майна через суттєвий дефект під час другого прийняття вимагає від покупця надання експертного висновку. Покупець повинен запросити такий висновок протягом одного місяця з моменту повторної відмови від прийняття майна. Якщо експертний висновок виявляє суттєвий дефект, покупець може відмовитися від договору, і забудовник несе відповідальність за всі витрати на підготовку висновку. Однак, якщо експертний висновок вказує на відсутність дефекту або його відсутність, покупець несе відповідальність за всі витрати на підготовку висновку. Витрати на підготовку висновку повинні бути врегульовані не пізніше дати укладення договору про передачу права на майно або будинок.
Також зазначаємо, що Закон про новий розвиток також регулює наслідки неусунення дефектів, зазначених у протоколі приймання-передачі, у разі укладення лише договору бронювання. Це означає, що якщо покупець не підпише договір передачі права власності на нерухомість (тобто один із договорів купівлі-продажу, які ми обговорювали в №52) через неусунуті дефекти, забудовник буде зобов'язаний повернути подвійну суму збору за бронювання.
Як і раніше, забудовник матиме право відмовитися від договору забудови та інших договорів, що регулюються положеннями Нового закону про забудову, у разі неявки покупця для прийняття приміщення або будинку, незважаючи на те, що забудовник двічі з інтервалом у 60 днів надіслав письмове повідомлення, якщо неявка покупця не спричинена форс-мажорними обставинами.
Підсумовуючи, процедура прийняття житлової одиниці або окремого будинку згідно із Законом про новий розвиток набуває додаткового значення, надаючи покупцеві додаткові права , які потенційно небезпечні для забудовників. Ці права включають (i) право покупця на усунення дефектів за рахунок забудовника, якщо забудовник не здійснить ремонт у терміни, зазначені в Законі; (ii) право покупця відмовитися від угоди про забудову або угод, що є обов'язковими згідно із Законом про розвиток, у разі суттєвого дефекту. Тому важливо перевірити належне виконання робіт підрядниками до прийняття покупцем.
Наступного тижня ми представимо вам, які зобов'язання, згідно з Новим законом про розвиток, матимуть банки, що ведуть ескроу-рахунки для інвестицій у розвиток.
Цього ранку ми також хотіли б подякувати наступним авторам, які регулярно допомагали нам надавати вам інформацію зі світу будівельного права. Ми дякуємо юрисконсульту Адріанні Кобиларчик та старшим юристам Пауліні Холоневській та Пйотру Тобольському за їхній час та глибокий аналіз.
Також запрошуємо вас на наш майбутній вебінар «Впровадження інвестицій у сільськогосподарську власність», під час якого ми, серед іншого, розглянемо, що таке сільськогосподарська власність і коли вона втрачає свій статус. Ми ознайомимо вас із процедурою деагравізації сільськогосподарських угідь та зборами, пов’язаними з виведенням сільськогосподарських угідь з експлуатації. Нарешті, ми також розглянемо питання розробки земельної ділянки.
Щиро запрошуємо вас у вівторок – 15 червня 2021 року – о 10:00 ранку.
