Зміст
Позов іпотечного банку про встановлення іпотеки проти покупця нерухомості – це питання, яке дедалі частіше з'являється в судовій практиці.
Продовжуючи тему іпотеки, у сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для фахівців з будівництва» ми хочемо ознайомити вас з інститутом позову про встановлення іпотеки покупцем на користь іпотечних банків (далі – «Позов іпотечного банку»). Вимоги іпотечного банку вносяться до розділу IV земельного та іпотечного реєстру під час здійснення будівельних (розвиткових) інвестицій та викликають низку занепокоєнь у інших покупців. Тому ми вирішили пояснити, що передбачає це забезпечення.
Позов іпотечного банку – правова підстава
Правовою основою для реєстрації вимоги іпотечного банку є, перш за все, Закон від 29 серпня 1997 року про забезпечені облігації та іпотечні банки (далі – «Закон BH»). Відповідно до статті 20, розділу 5 цього Закону, іпотечний банк може надати позичальнику суму коштів, зазначену в кредитній угоді, до забезпечення дебіторської заборгованості за кредитом, наданим іпотекою, за умови встановлення забезпечення, зазначеного в розділі 4, якщо земельний та іпотечний реєстр, що ведеться для нерухомості, на якій здійснюється будівельний проект, розкриває вимогу іпотечного банку щодо встановлення іпотеки на приміщення для забезпечення погашення кредиту одночасно з відокремленням приміщення. Основні елементи, зазначені нижче, випливають з цитованого положення.
По-перше, суб'єктом,від імені якого подається вимога іпотечного банку, може бути лише іпотечний банк. Слід зазначити, що не кожен банк, який надає іпотечні кредити, буде іпотечним банком. Наразі в Польщі їх п'ять, список яких можна знайти на вебсайті Польської комісії з фінансового нагляду: https://www.knf.gov.pl/podmioty/Podmioty_sektora_bankowego/Banki_hipoteczne.
По-друге, нерухомість, на якій реалізується будівельний проект, є тимчасовим забезпечувальним правом . Вимога іпотечного банку вноситься до розділу IV земельного реєстру та іпотечного реєстру на цю нерухомість. Однак вона обтяжує не всю нерухомість, а лише певну одиницю у разі встановлення окремої власності.
По-третє, цільовим забезпеченням є житлова нерухомість, а іпотека вноситься одночасно з розділенням приміщення. Це означає, що одночасно з укладенням договору, що встановлює окреме право власності на приміщення, та його передачею покупцям, до реєстру вноситься договірна іпотека, яка буде встановлена на це приміщення на користь іпотечного банку.
Внесення та видалення претензії BH
Закон BH містить окремі положення щодо внесення та видалення вимог BH.
Перш за все, заяву про реєстрацію позову може подати : (1) власник нерухомості, на якій здійснюється будівельний проект, (2) іпотечний банк або (3) покупець житлової нерухомості. Кожна з цих осіб має право (легітимність), і на практиці це найчастіше покупці. Однак важливо, що внесення позову BH до земельного та іпотечного реєстру не вимагає згоди власника нерухомості (або постійного користувача, якщо таке право існує), на якій здійснюється будівельний проект. Таким чином, може виявитися, що позови про внесення з'являться в Розділі IV земельного та іпотечного реєстру без відома забудовника, і в цьому відношенні забудовник не може обмежувати або виключати це право покупців або іпотечних банків.
З огляду на положення, що розглядаються, забудовники повинні регулярно контролювати статус усіх заяв, поданих до Розділу IV Земельного та іпотечного реєстру, щоб підтвердити їхню обґрунтованість. Це важливо, оскільки забудовники, які реалізують будівельний проект, повинні отримати згоду банку, кредитної спілки або іншого іпотечного кредитора на встановлення окремого права власності на приміщення на ім'я покупця без обтяжень після того, як покупець сплатив повну ціну або взяв на себе зобов'язання. З іншого боку, законодавець визнає, що забудовники не мають впливу на вимоги іпотечного банку. Тому стаття 33, розділ 2 Закону про захист прав покупців житлових приміщень або окремих будинків та Фонд гарантій забудовників чітко зазначає, що забудовники не зобов'язані повідомляти покупців про записи або вимоги іпотечного банку (аналогічно записам вимог інших покупців у Розділі III).
Законодавець також чітко передбачив, що видалення вимоги з земельного та іпотечного реєстру вимагає згоди іпотечного банку, на користь якого встановлюється іпотека. Це означає, що навіть якщо забезпечення встановлено, тобто іпотека встановлена на житлову нерухомість, без згоди іпотечного банку, вимога іпотечного банку залишається розкритою в земельному та іпотечному реєстрі, який ведеться для цієї нерухомості. Ця згода, як правило, видається іпотечним банком за окремим запитом боржника. З одного боку, це захищає іпотечні банки, але з іншого боку, це призводить до труднощів для забудовника, або згодом для житлової громади, якщо покупець не отримає згоди іпотечного банку та не видалить вимогу іпотечного банку. Суди не здійснюють ці видалення автоматично, тому співпраця покупця має вирішальне значення для забезпечення відображення фактичного правового статусу в земельному та іпотечному реєстрі шляхом видалення вимоги іпотечного банку.
Занепокоєння наших клієнтів та покупців
На практиці ми отримуємо багато запитань щодо того, чи впливає запис вимоги іпотечного банку на права та обов'язки інших покупців приміщень у будівельному проекті. Відповідь – ні. Доки приміщення не будуть відокремлені, іпотечний банк не має претензій до майна, на яке здійснюються інвестиції. Тут слід наголосити, що запис вимоги іпотечного банку, а заява про реєстрацію іпотеки на користь іпотекодержателя – це дві різні речі, не кажучи вже про встановлення іпотеки на саме майно (ми писали про іпотеки в №244, №245 та №246). Це окремі інститути, і в жодному разі, незважаючи на їх подібне формулювання, вони не мають однакових юридичних наслідків. Іпотека (та попередня заява про запис) загалом обтяжують усе майно та мають чинність проти всіх співвласників, чиї частки обтяжені (питання, пов'язані з обтяженням часток №249).
Тим часом, у випадку вимоги іпотечного банку, банк забезпечує себе тим, що після встановлення окремого права власності на приміщення, іпотека банку вноситься спочатку до Розділу IV земельного та іпотечного реєстру, встановленого для цього приміщення. Вимога іпотечного банку полягає саме в праві вимагати внесення іпотеки до земельного та іпотечного реєстру, встановленого для приміщення, на придбання якого було надано кредит. Вона поширюється на майбутню житлову нерухомість. Ця іпотека повинна бути встановлена покупцем (боржником) під час підписання договору передачі права власності на приміщення або одразу після цього.
Підсумовуючи, варто уважно читати земельні та іпотечні реєстри, а також будь-які записи чи заяви, внесені до них. У разі внесення запису до Розділу IV земельного та іпотечного реєстру щодо нерухомості, на якій здійснюється будівельний проект, внесення вимоги іпотечного банку не становить ризику під час придбання нерухомості та не впливає на права та обов'язки інших покупців нерухомості в такому проекті.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 20 травня 2025 року.
автор/редактор серії:
Будьте першими, хто отримає наші статті та юридичні сповіщення прямо у вашу поштову скриньку! Підпишіться на нашу розсилку, перейшовши за посиланням, або зв’яжіться з нами за адресою social@kglegal.pl,щоб персоналізувати свій контент.
