У сьогоднішній статті ми продовжуємо аналіз Закону від 26 травня 2023 року про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів («Проект»), зосереджуючись на основних змінах до Закону про просторове планування та забудову («Закон»). Сьогодні ми обговоримо зміни щодо отримання рішень про забудову та умови землеустрою («рішення про забудову»).
1 червня 2023 року законопроект було подано Президенту Республіки Польща та Голові Сенату. Зараз його передано до Комітету Сенату з питань інфраструктури та Комітету місцевого самоврядування та державної адміністрації.
По-перше, згідно з Проектом, дослідження умов та напрямків просторового розвитку має бути замінено генеральним планом, який має стати новим інструментом планування для муніципалітетів. Цей план відіграватиме вирішальну роль, оскільки він буде основою для видання, серед іншого, рішень про забудову. Це важлива зміна, оскільки раніше рішення про забудову видавалися незалежно від результатів дослідження. Більше інформації про генеральні плани можна знайти в наших попередніх сповіщеннях: #148, #149.
Після набрання чинності змін, видача рішення про забудову буде пов'язана з розташуванням забудови на території, доповненою генеральним планом комуни та вимогою дотримання генерального плану з точки зору функцій забудови та параметрів і показників містобудування.
Законопроект також запроваджує термін дії рішень про забудову. Через п'ять років з дати набрання чинності рішення воно втрачає чинність. Це означає, що на його підставі більше не можна буде подати заявку на отримання дозволу на будівництво. Обмежений термін дії також застосовуватиметься до рішень про забудову, провадження за якими було розпочато до набрання чинності законопроекту, і навіть до тих, що були видані до набрання чинності поправкою, але які не є остаточними та обов'язковими для виконання. Лише рішення про забудову, які були видані та залишаються остаточними на дату набрання чинності поправкою, залишатимуться чинними, і на їх підставі інвестиції можуть бути продовжені на попередніх умовах.
Ми хотіли б наголосити, що якщо на момент набрання чинності зміненого Закону на ділянці діятиме місцевий план розвитку, він не втратить своєї чинності, оскільки такі плани не мають терміну дії.
Досі, якщо для певної території не існує місцевого плану розвитку, з дати набрання чинності зміненого Закону інвестор все ще зможе подати заявку на отримання рішення про забудову. Однак виникла додаткова умова: з 1 січня 2026 року інвестор не зможе отримати рішення про забудову, доки в даному муніципалітеті не буде прийнято генеральний план.
Отже, рішення про забудову видаватимуться за новими правилами після набрання чинності нормативних актів, але до 31 грудня 2025 року вони видаватимуться, навіть якщо певна громада не має генерального плану. Однак з 1 січня 2026 року інвестор отримає рішення про забудову лише в тому випадку, якщо громада прийме генеральний план, який передбачає зони забудови для певної ділянки. Однак, проект передбачає винятки з цього правила, і це не застосовуватиметься до інвестицій, які змінюють використання землі іншим чином, ніж будівництво будівлі, або до будівництва будівлі, що передбачає реконструкцію, розширення або надбудову. Водночас наголошуємо, що якщо громада встановлює муніципальні стандарти доступності соціальної інфраструктури в генеральному плані (докладніше про це тут: #154), інвестор також буде зобов'язаний дотримуватися цих вимог.
Варто зазначити, що нові правила визначення площі аналізу застосовуватимуться до заявок, поданих після набрання чинності Проектом. Проект передбачає, що площа аналізу дорівнюватиме потрійній ширині фасаду ділянки, з мінімальною шириною 50 метрів та максимальною 200 метрів. Відповідно, якщо ширина фасаду ділянки становить 30 метрів, площа аналізу становитиме 90 метрів.
На завершення, важливо пам’ятати про особливий зв’язок між генеральними планами та рішеннями про забудову. Прийняття генерального плану не призведе до втрати чинності місцевих планів. Закон передбачає, що дослідження просторового розвитку муніципалітетів залишатимуться чинними до прийняття генерального плану, але не довше кінця 2025 року. Варто зазначити, що якщо муніципалітет не прийме генеральний план до 1 січня 2026 року, він не зможе видавати нові рішення про забудову, доки генеральний план не буде прийнято відповідно до Проекту.
Робота над Проєктом просувається швидкими темпами, тому, якщо ви з ним не знайомі, радимо вам ознайомитися з нашими попередніми статтями. Проєкт пропонує рішення, що підвищують вплив громадських консультацій на просторове планування. Відповідно до цілей Міністерства було запроваджено різні форми консультацій. Тих, хто бажає глибше зануритися в питання участі громадськості, запрошуємо ознайомитися з нашим дослідженням: #150.
Законопроект також скасовує чинні рішення щодо місцезнаходження, які будуть замінені Комплексними інвестиційними планами (КІП). Варто також зазначити, що поправка до закону запроваджує нову безкоштовну ІТ-систему – Реєстр міського планування. Щоб отримати додаткову інформацію про КІП та Реєстр міського планування, ознайомтеся з одним із наших попередніх сповіщень: #102.
Як бачите, поправка має далекосяжні наслідки. Тому радимо вам ознайомитися з нашим сповіщенням: №144, у якому представлені загальні принципи та дати набрання чинності кожної зміни.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 12 червня 2023 року.
автор:
