У сьогоднішній статті із серії «Вівторкові ранки для будівництва» ми представляємо статтю про законодавчі зміни, які набули чинності у серпні та з якими ми зіткнемося у вересні. Нижче ми вибрали зміни, які можуть бути важливими як для осіб, залучених до ринку нерухомості, так і для інвесторів, які професійно працюють у цій галузі.
1. Поправка до Закону про просторове планування та розвиток
Закон від 7 липня 2023 року про внесення змін до про просторове планування та забудову та деяких інших законів є найбільшою поправкою до Закону про просторове планування та забудову. Ця поправка, в принципі, набуде чинності 23 вересня 2023 року. Ми намагаємося представити зміни, які чекають на ринок, з березня. Тому тих, хто зацікавлений дізнатися більше про зміни, запрошуємо ознайомитися з нашими статтями за останні місяці.
Серед найважливіших змін ми зазначимо, що:
i. до 31 грудня 2025 року генеральні плани комуни мають замінити дослідження умов та напрямків просторового розвитку комуни – і ми пишемо про те, що вони собою являють та який їхній вплив, у №148 та #149,
ii. принципи участі громадськості в процедурі прийняття актів планування змінюються – як ми писали у #150,
iii. правила видачі та застосування рішень WZ зміняться – докладніше див #156,
iv. з'являться нові інструменти: ZPI (№157) та інвестиційні угоди з муніципалітетами (№158).
У свою чергу, ми описали, як були сформовані перехідні та заключні положення, у пунктах 164 та 165.
Наступного тижня – також у контексті цієї поправки – ми проаналізуємо для вас зміни в так званому законі Lex для забудовників.
2. Позика під 2 відсотки
На своїй останній серпневій сесії Сейм вніс зміни до правил надання 2% кредитів, внісши їх до Закону про принципи надання гарантій Державного казначейства за зобов'язаннями Агентства національної енергетичної безпеки.
Згідно з прийнятими змінами, Сімейний житловий кредит та 2% забезпечений кредит можуть бути надані лише позичальникам, які, серед інших, на дату подання заявки на вищезазначений кредит не є та не були стороною іншого іпотечного кредитного договору, укладеного протягом трьох років до подання заявки з метою придбання житлового приміщення або окремого будинку або кооперативного права на них.
Особа, яка взяла інший іпотечний кредит на будівництво будинку, також не матиме права на отримання кредиту. Однак ця поправка передбачає можливість отримання кредиту, якщо інший договір розірвано до вивільнення коштів (це також стосується кредитів на будівництво будинку, а також на купівлю будинку або житлової нерухомості).
Ще однією важливою зміною є можливість отримання вищезгаданого кредиту особою, яка набуває частину часток у праві власності, але за умови, що вона вже має частку в цьому праві шляхом успадкування.
3. Зміни в будівельному законодавстві – будівництво без дозволу
Закон про принципи надання гарантій Державним казначейством за зобов'язаннями Агентства національної енергетичної безпеки також пропонує зміни до Закону про будівництво. Законопроект очікує розгляду в Сенаті.
Запропоновані зміни стосуються можливості будівництва «окремих будинків, не більше ніж двоповерхових односімейних житлових будинків площею забудови понад 70 м²,зона впливу яких повністю знаходиться в межах ділянки або ділянок, на яких вони були спроектовані, а будівництво здійснюється для задоволення власних житлових потреб інвестора». Будівництво такої будівлі не вимагатиме дозволу на будівництво, лише повідомлення. Раніше така можливість існувала для односімейних будинків корисною площею до 70м².
На практиці це означає, що будівництво окремих будинків буде можливим після подання повідомлення до управління та повідомлення органу будівельного нагляду про дату початку робіт. Звільнення від вимоги отримання дозволу на будівництво виключає можливість подання заперечення архітектурно-будівельним органом. Важливо пам'ятати, що такий будинок має бути побудований для власних житлових потреб власника. Це виключає будівництво для продажу або здачі в оренду. Однак, обов'язок призначати керівника будівництва та вести будівельний журнал залишається.
У зв'язку з поправкою, автори проекту оголошують, що нададуть безкоштовні проекти будинків різних розмірів для завантаження всім зацікавленим.
Домашні укриття площею до 35 м² та кіоски із забудованою площею не більше 15 м² також можна буде будувати без дозволу .
У свою чергу, можна буде будувати басейни та ставки площею не більше 50 м² поруч із житловими будинками та індивідуальними рекреаційними спорудами без дозволу на будівництво та безповідомлення .
4. Рішення щодо довкілля
29 серпня 2023 року Рада Міністрів опублікувала постанову від 10 серпня 2023 року, якою вносяться зміни до постанови щодо проектів, які можуть мати значний вплив на довкілля. За словами розробників, вона має на меті зменшити навантаження та спростити інвестиційний процес, пов'язаний з вимогами щодо екологічних рішень для парковок та гаражів. Вона збільшує вимогу щодо отримання екологічного рішення для 1 гектара площі паркувального майданчика (гаража) з нинішніх 0,5 гектара, а в природоохоронних зонах - з 0,5 гектара до нинішніх 0,2 гектара. Це означає спрощення для будівництва великих парковок.
Регламент набуде чинності через 14 днів після його оголошення, тобто 13 вересня 2023 року.
Ми хотіли б звернути вашу увагу на перехідне положення, яке вказує на те, що проекти, розпочаті на дату набрання чинності цим регламентом та за якими процедура видачі екологічного рішення не була завершена, будуть здійснюватися за старими правилами.
Безсумнівно, отримання екологічного дозволу є одним із найбільш трудомістких етапів підготовки інвестицій. Тому ті, хто зараз подають заявки на отримання екологічних дозволів через обмеження паркувальних та гаражних місць, і кому не потрібно буде отримувати такі дозволи після зміни правил, можуть розглянути варіанти подальшої обробки або внесення змін до своїх заявок. Ми, звичайно, готові надати індивідуальну підтримку інвесторам у цьому відношенні.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 29 серпня 2023 року.
автори:
