Как и в прошлом году, заключительную статью нашей серии «Вторничные утра для строительства» за 2021 год мы хотели бы посвятить подведению итогов изменений в законодательстве и тому, о чем мы писали в этом году. Нет сомнений, что самым значительным изменением, которое окажет огромное влияние на рынок жилья, является принятие нового Закона о развитии. Переходя к конкретике, вот наиболее важные изменения.
1. Планы местного развития
В этом году мы начали с обсуждения вопросов, связанных с местными планами, — серии статей, подготовленной юристом Михалом Рутковским. Это основополагающий акт планирования, являющийся источником местного права (№ 33), и сами жители могут повлиять на окончательное содержание, представив свои комментарии к плану (№ 34).
Интерпретация местных планов часто вызывает вопросы толкования, поэтому для их правильной интерпретации требуется использование целого ряда методов толкования, таких как лингвистическая или системная интерпретация (#35). Мы также обсудили проблемы, с которыми сталкиваемся в своей практике (#37). Мы также определили основания для признания местного плана недействительным (#42).
Хотя изменения в пространственном планировании были объявлены еще в 2021 году (№ 36), они так и не были окончательно представлены в виде проекта поправок. Однако, как заверяет Министерство развития и технологий, работа по реформированию системы пространственного планирования продолжается, и мы можем ожидать, что проект будет представлен уже в 2022 году. Мы обязательно продолжим анализировать эту тему.
2. Закон о предоставлении земли в обмен на жилую недвижимость
1 апреля 2021 года вступил в силу Закон от 16 декабря 2020 года об урегулировании цены помещений или зданий в счет стоимости недвижимости, продаваемой из муниципальных недвижимых ресурсов, так называемый Закон «помещения за землю». Как отметила адвокат Александра Ястшембска в наших сообщениях (№ 38 и № 39), цель Закона — определить принципы, в соответствии с которыми недвижимость, принадлежащая муниципальным недвижимым ресурсам, может быть продана частным инвесторам. Важно отметить, что часть цены будет урегулирована путем передачи права собственности на помещения или здания муниципалитету.
Разработчики надеялись, что этот закон высвободит муниципальную недвижимость и позволит увеличить инвестиции в муниципалитеты, открыв возможность продажи ранее недоступных, но часто привлекательных земельных участков. К сожалению, несмотря на то, что закон действует уже восемь месяцев, нам ничего не известно о каких-либо проектах, реализованных на основе его положений.
3. Поправка к закону о государственных закупках
О поправке к закону о государственных закупках написано много, но мы сосредоточились на трех вопросах, выбранных старшим юристом Паулиной Холоневской. Мы написали о новом определении строительного подрядчика (№ 43), балансе позиций сторон в тендерных процедурах (№ 44) и внесудебном разрешении споров (№ 45).
4. Новый закон о развитии
В этом году мы посвятили наибольшее количество сообщений, семь из них, новому закону о развитии – Закону от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и Гарантийном фонде застройщика. Мы постарались изложить наиболее важные изменения, которые вступят в силу 1 июля 2022 года. Сегодняшнее сообщение слишком короткое, чтобы повторять их все, поэтому мы предлагаем вам перечитать: договор бронирования (№ 47), информационный проспект (№ 48 и № 49), виды договоров, регулируемые новым законом о развитии (№ 50, № 51 и № 52), новый порядок приема помещений (№ 54), обязательства банков и застройщиков (№ 55) и Гарантийный фонд застройщика (№ 56).
В дополнение к этим предупреждениям, юрист доктор Йоанна Барзыковска провела ряд обучающих сессий по этой теме, в том числе организованных Польской ассоциацией застройщиков. Мы гордимся и рады возможности встретиться с вами как с членом-поддержкой PZFD.
5. Торговля сельскохозяйственными землями
В связи с многочисленными вопросами наших клиентов относительно сделок с сельскохозяйственными землями, и в частности, правовых ограничений, мы также затронули эту тему. В первых двух сообщениях мы описали вопросы, связанные с приоритетом полномочий Национального центра поддержки сельского хозяйства (№ 61) и процедурой получения разрешений KOWR на продажу сельскохозяйственных угодий (№ 60). Мы также пошли дальше и проанализировали вопросы, связанные с исключением земель из сельскохозяйственного производства (№ 62) и соответствующими сборами (№ 64), а также с освоением участков под сохранение среды обитания (№ 66). Мы также рассмотрели вопрос защиты лесных угодий (№ 65), который был проанализирован адвокатом Адрианной Кобыларчик.
6. Бессрочное пользование
В этом году мы также рассмотрели вопрос бессрочного пользования. Хотя застроенные земли были переведены под жилое использование 1 января 2019 года, эта тема по-прежнему затрагивает наших клиентов. Поэтому мы рассмотрели такие вопросы, как права владельца бессрочного права пользования на продление срока действия бессрочного права пользования (№ 67), истечение этого права (№ 68) и прекращение или изменение соглашения о бессрочном пользовании (№ 69).
7. Защита реставратора памятника
Еще одна серьезная проблема, с которой мы сталкиваемся на практике, — это принципы и масштабы охраны памятников архитектуры. Поэтому мы подготовили для вас руководство по формам охраны памятников (№ 72), мерам защиты (№ 73) и реализации инвестиций в объекты, подлежащие охране (№ 74). Мы также писали о планируемой поправке к Закону об охране и уходе за памятниками (№ 76), которая еще не представлена на утверждение.
8. Разбирательства, проводимые Управлением по защите конкуренции и прав потребителей в отношении застройщиков
Последние несколько недель 2021 года мы посвятили изучению сложностей разбирательств, проводимых Председателем Управления по защите конкуренции и прав потребителей (UOKiK) в отношении практик, нарушающих коллективные интересы потребителей, и использования запрещенных договорных условий в типовых договорах с потребителями. Мы получили от наших клиентов информацию об усилении активности Управления в области аудита предприятий.
Мы изложили полномочия Президента (№ 78) и принципы проведения разбирательств этим органом (№ 79), включая обязанность застройщика доказать, что он не нарушает применимые правила (№ 82). Мы также изложили санкции, которые могут быть наложены Президентом Управления по вопросам конкуренции и защиты прав потребителей, если застройщик будет признан виновным.
В рамках этой серии статей адвокат Патрик Гроховский также указал на случаи, когда окончательная цена жилой недвижимости может измениться после завершения инвестиций#81).
9. Поправка к строительному законодательству
Что касается самого Закона о строительстве, мы хотели бы напомнить, что 17 сентября 2021 года Сейм принял акт о внесении изменений в Закон о строительстве и Закон о территориальном планировании и развитии, на основании которого инвесторы получили право строить одноквартирные жилые дома: отдельно стоящие, не более двухэтажные, площадью до 70 м², зона воздействия которых полностью находится в пределах участка или участков, на которых они были спроектированы (мы объяснили, что означает зона воздействия в пункте 9). О принципах проведения такого строительства для удовлетворения собственных жилищных потребностей мы писали в сообщении № 71.
В заключение стоит упомянуть два дополнительных последствия изменений в законодательстве, произошедших в 2020 году. Во-первых, в июле 2021 года в полную силу вступили правила цифровизации строительного права, включая возможность подачи заявления на получение разрешения на строительство вместе с проектной документацией в электронном виде. На практике мы слышим о технических ограничениях, с которыми сталкиваются ведомства при подаче заявлений в электронном виде, но мы, несомненно, движемся в правильном направлении.
Второй важный момент — 19 сентября 2021 года, когда в полную силу вступает поправка к Закону о строительстве, внесенная Законом от 13 февраля 2020 года, вносящим изменения в Закон о строительстве и некоторые другие законы, о которых мы писали вам в наших первых уведомлениях с июня 2020 года.
В заключение, в 2021 году произошло много событий, не только в плане изменений в самом законодательстве, но и в плане толкования существующих нормативных актов. Мы надеемся, что наши уведомления помогут вам разобраться в них.
Это последнее сообщение в 2021 году, поэтому в наступающем Новом году мы хотели бы поблагодарить всех авторов наших статей и пожелать вам, прежде всего, много удачных инвестиций и как можно меньше неожиданностей в этих проектах, а также больших успехов.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
автор:
