Podobnie jak w zeszłym roku ostatni artykuł z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” w 2021 r. chcemy poświęcić na podsumowanie tego, co wydarzyło się w prawie i o czym pisaliśmy w tym roku. Nie ulega wątpliwości, że największa zmiana, która będzie miała ogromny wpływ na rynek mieszkaniowy to uchwalenie nowej ustawy deweloperskiej. Przechodząc zaś do konkretów poniżej najważniejsze zmiany.
1. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
Ten rok rozpoczęliśmy od omówienia kwestii związanych z planami miejscowymi, który to cykl powstał pod redakcją adw. Michała Rutkowskiego. Jest to podstawowy akt planistyczny będący źródłem prawa miejscowego (#33), na którego ostateczną treść mogą mieć wpływ sami mieszkańcy przez składanie uwag do planu (#34).
Interpretacja planów miejscowych wielokrotnie rodzi wątpliwości interpretacyjne, dlatego ich prawidłowe odczytanie wymaga zastosowania szeregu metod interpretacyjnych takich, jak: wykładnia językowa lub systemowa (#35). Omówiliśmy też dla Państwa problemy, z którymi spotykamy się w naszej praktyce (#37). Wskazaliśmy też na przesłanki pozwalające na stwierdzenie nieważności planu miejscowego (#42).
Pomimo, że zmiany w planowaniu przestrzennym były zapowiadane już w 2021 r. (#36), to nie zostały one ostatecznie przedstawione w postaci projektu ustawy nowelizującej. Jak jednak zapewnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii prace nad reformą systemu planowania przestrzennego trwają i możemy się spodziewać projektu już w 2022 r. Na pewno będziemy tę tematykę dalej analizować.
2. Ustawa lokal za grunt
W dniu 1 kwietnia 2021 r. weszła w życie ustawa z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, czyli tzw. ustawa lokal za grunt. Jak wskazywała r. pr. Aleksandra Jastrzębska w naszych alertach (#38 i #39) celem ustawy jest określenie zasady, na jakich będą mogły być zbywane na rzecz prywatnych inwestorów nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości. Kluczowe zaś jest to, że w ramach zapłaty, część ceny miałaby być rozliczona poprzez przekazanie na własność gminy lokali lub budynków.
Projektodawcy liczyli, że ustawa ta uwolni nieruchomości gminne i pozwoli na zwiększenie skali inwestycji w gminach poprzez otworzenie możliwości sprzedaży dotąd niedostępnych, a często atrakcyjnych, gruntów. Niestety, pomimo że ustawa obowiązuje już osiem miesięcy to nie słyszeliśmy o żadnym projekcie realizowanym w oparciu o te przepisy.
3. Nowelizacja prawa zamówień publicznych
O nowelizacji prawa zamówień publicznych napisano wiele, jednakże my skupiliśmy się na trzech zagadnieniach, wybranych przez starszego prawnika Paulinę Chołoniewską. Napisaliśmy o nowej definicji wykonawcy robót budowlanych (#43), o równoważeniu pozycji stron w postępowaniach przetargowych (#44) oraz o pozasądowych sposobach rozwiązywania sporów (#45).
4. Nowa ustawa deweloperska
Zagadnieniom nowej ustawy deweloperskiej – czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, poświęciliśmy w tym roku najwięcej alertów, bo aż siedem. Staraliśmy się w nich przybliżyć najważniejsze zmiany, które wejdą w życie już w dniu 1 lipca 2022 r. Dzisiejszy alert jest zbyt krótki, by je wszystkie powtórzyć, dlatego zapraszamy do ponownego przeczytania o: umowie rezerwacyjnej (#47), prospekcie informacyjnym (#48 i #49), rodzajach umów regulowanych nową ustawą deweloperską (#50, #51 i #52), nowej procedurze odbioru lokali (#54), obowiązkach banków i deweloperów (#55) oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (#56).
Poza alertami adw. dr Joanna Barzykowska przeprowadziła dla Państwa szereg szkoleń z tej tematyki, w tym w ramach szkoleń prowadzonych przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Jesteśmy dumni i cieszymy się, że możemy spotykać się z Państwem także, jako członek wspierający PZFD.
5. Obrót gruntami rolnymi
Z uwagi na wiele pojawiających się pytań naszych klientów w zakresie obrotu gruntami rolnymi, a w szczególności prawnych ograniczeń poruszyliśmy także tę tematykę. W pierwszych dwóch alertach opisaliśmy kwestie związane z pierwokupem Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (#61) oraz z procedurą uzyskiwania zgód KOWR na zbycie nieruchomości rolnych (#60). Poszliśmy też dalej i przeanalizowaliśmy zagadnienia związane z wyłączeniem gruntu z produkcji rolniczej (#62) oraz opłatami, które są z tym związane (#64), jak również zabudowy działki siedliskowej (#66). Pochyliliśmy się też nad kwestiami ochrony nieruchomości leśnych (#65), który to temat przeanalizowała r. pr. Adrianna Kobylarczyk.
6. Użytkowanie wieczyste
W tym roku podjęliśmy się także tematyki użytkowania wieczystego. Pomimo, że z dniem 1 stycznia 2019 r. doszło do przekształcenia gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, to tematyka ta w dalszym ciągu dotyka naszych klientów. Wobec tego poruszyliśmy takie kwestie jak uprawnienia użytkownika wieczystego do przedłużenia okresu użytkowania wieczystego (#67), wygaśnięcia tego prawa (#68) oraz rozwiązania lub zmiany umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (#69).
7. Ochrona konserwatora zabytków
Dużym problemem, z którym spotykamy się w praktyce są także zasady i zakres ochrony konserwatorskiej zabytków nieruchomych. Stąd też opracowaliśmy dla Państwa zagadnienia związane z formami ochrony zabytków (#72), środkami ich ochrony (#73) oraz realizacją inwestycji na nieruchomościach podlegających ochronie konserwatora (#74). Pisaliśmy też o planowanej nowelizacji ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (#76), który nadal nie został przekazany do uchwalenia.
8. Postępowania prowadzone przez UOKiK w stosunku do deweloperów
Ostatnie tygodnie w 2021 r. poświęciliśmy na przybliżenie zawiłości związanych z postępowaniami prowadzonymi przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w zakresie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz stosowania we wzorcach umowy zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych. Od naszych klientów otrzymywaliśmy bowiem informację o wzmożonej aktywności UOKiK w kontroli przedsiębiorców.
Wskazaliśmy Państwu na uprawnienia Prezesa (#78) oraz zasady prowadzonych przez ten organ postępowań (#79), w tym wskazując, że to po stronie dewelopera spoczywa ciężar udowodnienia, że nie narusza obowiązujących przepisów (#82). Wskazaliśmy też Państwu na kary, jakie nakładane bywają przez Prezesa UOKiK w przypadku, gdy wina dewelopera zostanie uznana.
W ramach tego cyklu, adw. Patryk Grochowski wskazał Państwu także przypadki, kiedy ostateczna cena lokalu mieszkalnego może zostać zmieniona po zakończeniu realizacji inwestycji (#81).
9. Nowelizacja prawa budowlanego
W zakresie samego Prawa budowlanego pragniemy przypomnieć, że w dniu 17 września 2021 r. Sejm przyjął ustawę o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na podstawie, której inwestorzy zyskali uprawnienie do budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych: wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych, o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (co oznacza obszar oddziaływania tłumaczyliśmy w #9). O zasadach prowadzenie takiej budowy w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych pisaliśmy dla Państwa w alercie #71.
Dokonując podsumowania warto jeszcze wspomnieć o dwóch skutkach zmian w prawie, które miały miejsce jeszcze w 2020 r. Po pierwsze, w lipcu 2021 r. w pełnym zakresie weszły w życie przepisy dotyczące cyfryzacji prawa budowlanego, w tym istnieje możliwość złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę wraz z projektem budowlanym w formie elektronicznej. W praktyce słyszymy o technicznych ograniczeniach urzędów przy składaniu wniosków elektronicznie, ale niewątpliwie idziemy w dobrym kierunku.
Drugi istotny moment to dzień 19 września 2021 r., od kiedy to w pełnym zakresie obowiązuje nowelizacja Prawa budowlanego wprowadzana ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, o której to pisaliśmy dla Państwa w naszych pierwszych alertach od czerwca 2020 r.
Podsumowując, wiele się działo w 2021 r. niekoniecznie tylko jeżeli chodzi o zmiany w samym prawie, ale też w interpretacji już obowiązujących przepisów. Mamy nadzieję, że nasze alerty pomagają Państwu w ich zrozumieniu.
To już ostatni alert w 2021 roku, w związku z tym w nadchodzącym Nowym Roku chcemy podziękować wszystkim autorom naszych artykułów, a Państwu życzyć przede wszystkim wielu dobrych inwestycji i jak najmniej niespodzianek w tych projektach, a także wielu sukcesów.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
